每經(jīng)記者｜程成    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

“可以維權(quán)嗎？才一個月單價就降價2000元，損失近30萬元。”

“前幾天是有2套特價房，單價在12000元左右，中介找我去看看。”

近日，無錫某樓盤因開發(fā)商降價而遭業(yè)主維權(quán)。

11月16日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份實地走訪了上述樓盤及周邊多家中介。營銷中心內(nèi)，多位置業(yè)顧問向記者坦誠確有業(yè)主維權(quán)一事，但表示僅僅是底層和頂層的特價房；而周邊中介則表示，“降”2000元純粹是營銷噱頭，好樓層的價格根本沒有動。

那么單價“降”2000元，到底是真摔還是噱頭？

項目外景 記者 程成 攝

只針對前期業(yè)主的特價房

工作日的小雨并沒有給營銷中心帶來太多不利影響。“一期基本都賣完了，現(xiàn)在推的是二期，高層均價14700元，主要是89平方米和107平方米的精裝戶型，2020年底左右交付；還有一部分多層洋房，單價17000～19000元，毛坯交付。”無錫中海寰宇天下置業(yè)顧問告訴記者。

公開信息顯示，該項目由南北兩宗地塊組成，總占地面積約24.52萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約65萬平方米，由中海地產(chǎn)于2016年12月以總價50.42億元，溢價率13.57%和19.97%的代價先后摘得，綜合樓面價約7756元/平方米。

“目前我們沒有優(yōu)惠，一期高層基本都賣完了，現(xiàn)在二期高層也賣得不錯，下個月還會加推。”在問到是否有優(yōu)惠時，上述置業(yè)顧問告訴記者。

當記者表示此前網(wǎng)上信息顯示有優(yōu)惠30萬元的說法時，該置業(yè)顧問告訴記者：“優(yōu)惠力度沒有那么大，而且這個優(yōu)惠只是我們一期尾盤、一樓的幾套特價房，成交價大概不到13000元/平方米。”而當記者表示是否可以購買該特價房時，該置業(yè)顧問明確表示，這幾套特價房只針對前期業(yè)主。

“目前首套房首付4成，利率上浮20%；二套房首付5成，利率上浮25%。”該置業(yè)顧問補充道。

特價房之名的營銷噱頭

“前幾天確實發(fā)生了業(yè)主不滿降價而維權(quán)的事。”營銷中心附近一中介公司的工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“特價房的價格是便宜，但如果你想買的話，我建議你等天晴時再來，看看這個位置的采光到底怎么樣。”

在該中介工作人員看來，特價房雖然便宜，但毛病也不少。“你現(xiàn)在買的話，也是到2020年才能交房，還不如買別的二手房，價格差不多。”

記者查詢第三方平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前中海寰宇天下周邊在售二手房均價在14000元～16000元/平方米，較其14700元/平方米的均價差距并不大，并沒有出現(xiàn)明顯的一二手房價格倒掛現(xiàn)象。

而在另一家中介公司工作人員看來，中海上述特價房更像是一種營銷噱頭。

“我們公司跟中海這個盤有合作，公司給我們的信息是單價12100元/平方米起，我們也不知道這只是幾套特價房的價格。”該工作人員告訴記者，“項目是央企開發(fā)的，還是精裝修交付，位置也不錯，周邊也沒有其他新盤，12100元的單價確實便宜。”

在該工作人員看來，正是這樣的優(yōu)勢，吸引了不少購房者去看房，但很多都是“乘興而來，敗興而歸”，“這種營銷更像是噱頭”。

“如果房價漲了，業(yè)主會不會補錢給開發(fā)商？”

而在中海上述項目營銷人員看來，出現(xiàn)這樣的“誤會”，主要原因在于中介。

“這幾套特價房是一期的尾盤，樓層也比較低，因為我們跟中介有合作，他們就宣傳中海的房子12100元/平方米起。”前述置業(yè)顧問告訴記者，“我們確實也有單價這么低的房子，沒問題呀。”

記者在上述中介采訪時發(fā)現(xiàn)，中介表示雖然能理解降價時業(yè)主的心情，但并不認可開發(fā)商一降價業(yè)主就維權(quán)的做法。

“市場沒有只跌不漲，更沒有只漲不跌，如果房價漲了，這些業(yè)主會不會補錢給開發(fā)商？更何況這次只是特價房。”上述中介不約而同地反問道，“當然如果是質(zhì)量問題那就另當別論了。”

而在多位市場人士看來，房屋定價方面，一些較低的樓層價格本就會比中高樓層的價格低；即使同一樓層也會有價格差異。“在備案價允許的范圍內(nèi)上下浮動并無不妥。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者在查詢上海多個新盤的信息后也發(fā)現(xiàn)，同一棟樓同一面積戶型中，一層房源的單價普遍較中高樓層低10%左右，一些甚至低15%～20%，還有一部分濱江豪宅差價達到50%。

“每個月能養(yǎng)活自己”

另一個值得注意的細節(jié)是，在市場調(diào)整期，部分中小中介的生存狀態(tài)也難言樂觀。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，上述樓盤周邊有6家中介門店，但其中有4家已關(guān)門。

“我們是連鎖的還好一些，店里現(xiàn)在有5個人，每個月大概能成交不到10套房子，還能養(yǎng)活自己。”一名中介工作人員告訴記者，“現(xiàn)在市場不再像以前那樣火爆了，一些小中介的日子自然不好過，你看旁邊兩家都關(guān)門了。”

圖片來源：視覺中國

在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來，當前的樓市已從前期的火熱走向平穩(wěn)，開發(fā)商的壓力越來越大，投資、營銷策略出現(xiàn)調(diào)整在所難免。

“市場降溫，一些房企，特別是小房企可能會面臨破產(chǎn)或倒閉而出現(xiàn)項目爛尾，通過降價回款是必然的。當然，還有一些所謂降價，更多的是一種營銷手段。”嚴躍進說，“相對于房價的波動風險，購房者應(yīng)更加關(guān)注房屋的潛在質(zhì)量風險，還應(yīng)尊重契約精神。”

盡管樓市整體降溫，但對當前無錫樓市的走勢，嚴躍進并不悲觀。“大趨勢看，在長三角一體化政策的推動作用下，包括無錫等地的樓市會比較堅挺，但會出現(xiàn)板塊結(jié)構(gòu)分化。”

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，無錫樓市整體“去化情況良好”。

今年前9個月，無錫商品住宅成交約482萬平方米，較去年同期上漲62%。月均去化約72萬平方米，雖仍低于2016年創(chuàng)下的81萬平方米的高位，但較2017年月均40萬平方米的水平上升近80%。庫存方面，至9月底，無錫商品住宅達644萬平方米，同比上漲11%，去化周期約10個月，同比下降37.5%。