每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

“從1月13號開始公司就放假了，不過從13號到20號這段時間的法定假期，公司都給員工算了事假，所以也不算帶薪休假。”

《每日經濟新聞》記者見到魏巍時，正值她們公司放假的前一天。在她看來，因為公司流動性緊張，所以才放假這么早。

魏巍所在的公司屬于深圳一家區(qū)域房企集團下面的產業(yè)園區(qū)板塊，她是公司的產業(yè)策劃經理。

對魏巍來說，2022年是充滿變化的一年，同時也是面臨新選擇的一年。“公司去年一度停發(fā)工資，停了好幾個月，下半年才開始補上。其實集團產業(yè)板塊的現(xiàn)金流是很好的，但是因為地產業(yè)務現(xiàn)金流緊張，所以產業(yè)這塊的現(xiàn)金也被拿去補地產的‘窟窿’，我們就開始受累了。”

產業(yè)板塊被集團地產業(yè)務拖累

一個產業(yè)園區(qū)從最開始的選擇地塊到最后企業(yè)入駐，要經歷招投標、定位、產業(yè)策劃、設計立意、功能布局、招商等各種流程。

而魏巍所做的工作就是給產業(yè)園區(qū)做產業(yè)策劃，包括產業(yè)定位、產業(yè)結構、物理空間、運營服務等方面。“這也是相當于在給產業(yè)園做指引、宣傳、推廣。”

比較具體的一項工作就是解決入駐企業(yè)的空間需求問題。“不同企業(yè)對空間的需求是不一樣的，比如一些智能裝備企業(yè)對層高要求就很高，需要6米以上。不同行業(yè)對各樓層的荷載也有不同需求，包括機械裝備、家用電器等行業(yè)首層載荷在2噸/平方米，一般行業(yè)在1.5噸/平方米及以下荷載標準。”

魏巍正在與同事進行業(yè)務分享 圖片來源：受訪者提供

“做產業(yè)園，如果不是公司自己拿地開發(fā)的，基本屬于輕資產運營。如果地段好，基本收入是很穩(wěn)定的，主要靠租金收入和運營收入。”

據魏巍透露，“我們產業(yè)板塊是集團現(xiàn)金流比較好的板塊，不需要占用太多資金，屬于輕資產，在過去一年還在給集團的地產業(yè)務‘輸血’。”

談及過去一年的感受，魏巍有些感慨道，“因為去年公司一度停發(fā)工資，有好幾個月工資都是后面陸續(xù)補發(fā)的，不少同事也因此離職。”

“那些離職的同事，有的還在家待業(yè)；有的去了一些規(guī)模不大的‘友商’；有的去了房地產行業(yè)的‘大廠’，如招蛇、金地等，他們也有產業(yè)園業(yè)務；還有的去了TCL、中集等公司，這些企業(yè)雖然不是純做產業(yè)園的，但也有相關業(yè)務和需求。”

魏巍告訴記者，“從去年下半年開始，公司開始陸續(xù)補發(fā)之前拖欠的工資，同時在年前也給了解決方案，說是剩余拖欠工資將在今年年中和年底陸續(xù)補齊。”

在魏巍看來，雖然產業(yè)園行業(yè)受房地產市場整體下行的波及，但她還是十分看好未來的發(fā)展前景。“產業(yè)策劃在整個行業(yè)算得上剛需，原因很簡單，企業(yè)做產業(yè)園比較常見的有兩種：一種是直接向政府拿地；另一種是對某塊原有地塊進行改造，比如對一些舊廠的工廠主和舊村村委的地塊進行改造。”

“地方政府在新區(qū)規(guī)劃時通常要求企業(yè)帶方案，此外在落地執(zhí)行的時候要求配套先行、產業(yè)落地，而這些工作絕大多數(shù)都是產業(yè)策劃在做。相對于對現(xiàn)有地塊，比如對舊工廠、舊園區(qū)等的改造，很多工廠主和村委因為缺乏專業(yè)定位和招商能力，雖然項目地段不錯，但常年空置、租戶支付能力也較低，沒能到妥善盤活的狀態(tài)，更需要專業(yè)策劃。”

魏巍曾經調研/服務過的產業(yè)園 圖片來源：受訪者供圖

“今年應該會比去年要好點吧”

“如果有兩個產業(yè)園，一個由知名企業(yè)做的，但位置相對較偏僻；另一個是中小企業(yè)做，但地段好。你會選擇哪個？”

對于記者的問題，魏巍的回答是后者。“做產業(yè)園，企業(yè)的品牌沒那么重要，不會像住宅關注度那么高。”

“企業(yè)愿意入駐，一個是看價格，一個是看位置，另外就是看政策和產品。比如深圳前海的產業(yè)園，政策優(yōu)惠就是要比其他區(qū)要好，入駐企業(yè)能享受到的租金優(yōu)惠也更多。”

在魏巍看來，她們所扮演的角色有點像“藥引子”。“我們所做的工作其實是起到一個催化和向導的作用，并不能對產業(yè)園的興盛起決定性作用。”

魏巍認為，產業(yè)園的發(fā)展從硬件上來說，是由價格、地段、產業(yè)及政策等因素所決定的；從軟件上來看，是由運營和服務所決定的。

據前瞻產業(yè)研究院數(shù)據，深圳累計有4419個產業(yè)園，其中寶安區(qū)的產業(yè)園數(shù)量最多，達1470個；其次為龍崗區(qū)，有1032個；龍華區(qū)以851個排在第三。

在魏巍的相冊里，還保留著深圳各種產業(yè)園的照片，有的是她在調研時拍的，有的是她與同行進行業(yè)務交流時拍的。

魏巍曾經調研/服務過的產業(yè)園 圖片來源：受訪者供圖

魏巍告訴記者，2022年基本上深圳大部分產業(yè)園區(qū)的租金都下調了。“對產業(yè)園的運營人員來說，是有硬性指標的，比如要保證園區(qū)多數(shù)的入駐率。但去年很多企業(yè)因行情不好，均不同程度受到影響。產業(yè)園要想繼續(xù)留下這些企業(yè)，就只能繼續(xù)降低租金，為的就是穩(wěn)住產業(yè)園的出租率。”

值得一提的是，目前不少產業(yè)園在推行“工業(yè)上樓”做法，魏巍對此上也有著自己的看法。“如深圳部分產業(yè)園區(qū)正在實施的‘工業(yè)上樓’，本質上是通過工業(yè)用地容積率去提高工業(yè)用地的效率，但這種方式并非適用于所有企業(yè)。”

魏巍表示，“雖然很多企業(yè)從理論上來說是可以上到高樓層的，但在實際操作過程中，企業(yè)通常還會考慮到運輸成本、廠房建設成本等，大部分企業(yè)其實是不愿意去到高樓層的，像一些機器生產類企業(yè)，愿意接受的樓層不會超過8層。部分搞‘工業(yè)上樓’的產業(yè)園，易形成‘首層低層受歡迎，中高層易閑置’的格局。”

在交談中記者注意到，魏巍對產業(yè)園行業(yè)還是十分熱衷，對各種行業(yè)動態(tài)及發(fā)展情況也是張口就來。

談到目前的工作狀態(tài)及今后是否有新的打算，魏巍表示，“走一步看一步吧。一是看下公司今年是否會好轉，同時也會關注下行業(yè)新的崗位，畢竟有類似需求的企業(yè)還是挺多的，而且行業(yè)也不會一直萎靡，今年應該會比去年要好點吧。”

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封面圖片來源：受訪者提供