每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

開年以來，物業(yè)行業(yè)繼續(xù)延續(xù)去年以來的收并購熱潮，截至目前已發(fā)生5宗并購案，涉及金額近30億元。

事實(shí)上，曾被視為資本寵兒的物業(yè)股，其成長邏輯正在發(fā)生變化。經(jīng)歷了2020年新冠疫情的考驗(yàn)后，物業(yè)板塊在資本市場的表現(xiàn)整體穩(wěn)健。而去年下半年以來，物業(yè)上市公司的估值逐漸回歸理性。加之受部分房企債務(wù)問題影響，使關(guān)聯(lián)物業(yè)企業(yè)的未來走向有了不確定性，行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)逐漸由上市轉(zhuǎn)為收并購。

那么，未來物業(yè)行業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)怎樣的走勢？愈演愈烈的并購潮將對(duì)物業(yè)行業(yè)產(chǎn)生哪些影響？資本市場還會(huì)繼續(xù)看好物業(yè)股嗎？

“物業(yè)行業(yè)目前還處于初級(jí)發(fā)展階段，集中度并不高。雖然資源和市場都在向頭部企業(yè)集中，但這種雙集中還有進(jìn)一步發(fā)展的空間。”

近日，世茂服務(wù)（00873.HK）執(zhí)行董事兼總裁葉明杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，物業(yè)行業(yè)正處在上升通道，這兩年大家都在走規(guī)?；l(fā)展。長遠(yuǎn)來看，高質(zhì)量發(fā)展才是長久之計(jì)，物業(yè)企業(yè)需要尋找差異化的發(fā)展優(yōu)勢。

圖片來源：受訪者提供

行業(yè)仍處于初級(jí)階段

“對(duì)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)而言，過去30 多年時(shí)間發(fā)展實(shí)際上是很緩慢的，也就是在最近的五六年時(shí)間才開始快速推進(jìn)。所以在我看來，物業(yè)行業(yè)目前還是屬于初級(jí)階段。”

葉明杰表示，首先還是行業(yè)大趨勢的變化。物業(yè)要跟房地產(chǎn)行業(yè)要放在一起看，房地產(chǎn)以前都是增量市場，在四五年前這個(gè)增量部分越來越見頂了，所以慢慢地轉(zhuǎn)向了存量。尤其在“房住不炒”的總基調(diào)下，這也是未來的發(fā)展方向。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場轉(zhuǎn)到存量市場后，用戶端（需求端）對(duì)品質(zhì)和服務(wù)的需求越來越高，有需求了，物業(yè)服務(wù)行業(yè)就馬上發(fā)生了變化。同時(shí)，房企對(duì)旗下物業(yè)板塊的定位發(fā)生了變化，真正把它當(dāng)成一個(gè)專業(yè)公司來運(yùn)作，而不僅僅是之前的內(nèi)部輔助部門。而這些變化也讓資本看到了機(jī)會(huì)并介入，并催生物業(yè)行業(yè)快速發(fā)展。

“物業(yè)行業(yè)的集中度目前并不高，雖然資源和市場都向頭部企業(yè)集中，但這種雙集中還有進(jìn)一步發(fā)展的空間。”葉明杰表示，現(xiàn)在全國有十幾萬家物業(yè)公司，但真正的頭部企業(yè)也就那三五家，而且今天的頭部企業(yè)不見得一定是未來的頭部企業(yè)，可能這里面還會(huì)分化。

“如今的物業(yè)企業(yè)已經(jīng)不僅只是做住宅小區(qū)這樣的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，還涉及商管、高校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域。而且還在橫向拓展，延伸到了城市服務(wù)業(yè)務(wù)，業(yè)態(tài)邊界不斷在擴(kuò)展。”

葉明杰表示，現(xiàn)在政府在倡導(dǎo)“物業(yè)管理+生活服務(wù)”“物業(yè)+養(yǎng)老”“線上+線下”的服務(wù)方式，所以物業(yè)企業(yè)都在做綜合業(yè)態(tài)。而且不僅做圍墻內(nèi)，還拓展延伸到了圍墻外，如生活服務(wù)。所以這個(gè)增長空間是巨大的，但目前還屬于起步階段。

物業(yè)收并購正在分化

開年以來，物業(yè)行業(yè)的收并購繼續(xù)維持2021年的高頻率。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達(dá)77宗，涉及并購方36家物業(yè)企業(yè)；交易總金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。從并購規(guī)模來看，并購面積TOP10企業(yè)平均并購規(guī)模為8667萬平方米，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、合景悠活、萬物云2021年并購面積超過1億平方米。

而本月，物業(yè)并購再掀小高潮，尤其是華潤萬象生活，已發(fā)起了兩起并購案，涉及總金額達(dá)33.2億元。

“通過收并購，實(shí)際都是在做厚基礎(chǔ)物業(yè)的規(guī)模。但物業(yè)企業(yè)不能夠一直都去通過收并購來驅(qū)動(dòng)增長，因?yàn)闆]有一個(gè)行業(yè)的增長是完全依賴于收并購的。但收并購作為一種擴(kuò)張手段，在企業(yè)發(fā)展的前期中期后期都會(huì)存在，只每一個(gè)階段的目的是不一樣的。”

數(shù)據(jù)來源：中指研究院 

對(duì)于物業(yè)行業(yè)不斷增長的并購潮，葉明杰表示，“目前階段的收并購就是把基礎(chǔ)規(guī)模做大。但是下一個(gè)階段，可能是通過收并購來提升物業(yè)企業(yè)的能力，比如在生活服務(wù)上面的能力。”

“企業(yè)收并購要量力而行，要結(jié)合自身能力去實(shí)施。”在葉明杰看來，未來物業(yè)行業(yè)的收并購，一是會(huì)逐漸地從規(guī)模增長驅(qū)動(dòng)向能力構(gòu)建上轉(zhuǎn)變。物業(yè)企業(yè)能力的構(gòu)建，今天可能是初級(jí)能力，接下來可能是中級(jí)能力，再接下來可能高級(jí)能力。在能力提升的過程中，收并購的對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)和要求也會(huì)逐步改變。

另一方面，以前無論大小物業(yè)公司都想著并購，但這種情況已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變了。目前上市物業(yè)企業(yè)的PE值已經(jīng)形成兩極分化，有些可能是5倍8倍10倍，有些可能是40倍50倍60倍。比如有些小公司就不見得能收并購了，因?yàn)槠浔旧淼腜E值就很低，怎么能收購PE值比自己還高的公司呢？在這種情況下，就會(huì)淘汰一批中小型的的物業(yè)企業(yè)。

2021年物業(yè)企業(yè)并購面積TOP10

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

從未來物業(yè)行業(yè)的格局來看，有龍頭企業(yè)、區(qū)域性企業(yè)，也有專業(yè)化企業(yè)。龍頭企業(yè)可能是在各塊均衡發(fā)展比較好的，區(qū)域化企業(yè)可能在某個(gè)區(qū)域處于老大地位，專業(yè)性企業(yè)可能是在高校、醫(yī)院或產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域是最好的最專業(yè)的。總之不可能一家獨(dú)大，市場太大了。

伴隨近年來物業(yè)企業(yè)的集中上市潮，在資本市場，物業(yè)股的估值開始分化。而物業(yè)行業(yè)的格局，也開始像地產(chǎn)一樣出現(xiàn)梯隊(duì)與陣營的分離。

在葉明杰看來，“物業(yè)行業(yè)正處在上升通道，這兩年大家都在走規(guī)?；l(fā)展。長遠(yuǎn)來看，高質(zhì)量發(fā)展才是長久之計(jì)，企業(yè)需要尋找差異化發(fā)展優(yōu)勢。”

從反哺地產(chǎn)到自我造血

談到房企和物企的關(guān)系，葉明杰認(rèn)為，“在以前房地產(chǎn)增量市場為主的時(shí)候，物業(yè)公司的定位是做房地產(chǎn)銷售的一個(gè)輔助，必須嚴(yán)重依賴于地產(chǎn)發(fā)展。但現(xiàn)在不一樣了，除了住宅和部分商業(yè)與地產(chǎn)有關(guān)外，高校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)等綜合類業(yè)態(tài)跟地產(chǎn)都是不相關(guān)的，這是物業(yè)發(fā)展的必然趨勢。”

“縱向扎根不深就沒辦法把幾個(gè)業(yè)態(tài)連接起來，就形不成精益化管理，以及可持續(xù)的發(fā)展。”葉明杰以世茂服務(wù)為例解釋道，之所以近年來規(guī)模和營收的高速擴(kuò)展，主要抓手是第三方外拓項(xiàng)目。這完全有別于母公司規(guī)模巨大的碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)等頭部物企。

“由于我們拓展了多元業(yè)態(tài)，如今世茂服務(wù)已經(jīng)開始做外延式的發(fā)展，由此也擺脫了和世茂集團(tuán)的強(qiáng)依賴關(guān)系。通過這種對(duì)基礎(chǔ)空間的拓展，最終目的是將業(yè)務(wù)延伸到住宅空間、商業(yè)空間、寫字樓空間、高校等等一系列空間。”

2021年物業(yè)企業(yè)拓展面積TOP10

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

中報(bào)顯示，2021年上半年，世茂服務(wù)合約面積2.39億平方米，同比增長91%。其中來自世茂集團(tuán)的面積占比31%，來自第三方面積提高至69%，第三方競標(biāo)外拓成績同比增長近29倍。今年上半年，世茂服務(wù)的非住宅業(yè)態(tài)占比已高達(dá)61%，遠(yuǎn)超過去年同期水平。

據(jù)葉明杰介紹，上半年世茂服務(wù)中標(biāo)了北京郵電大學(xué)、中央民族大學(xué)（豐臺(tái)校區(qū)）、天津大學(xué)等高校物業(yè)管理，拓展了廣州獵德凈水廠、成都地鐵2號(hào)線等城市運(yùn)營項(xiàng)目。

“這是外延式發(fā)展的基礎(chǔ)，過去幾年我們通過這種能力的構(gòu)建發(fā)現(xiàn)，一個(gè)真正市場化的企業(yè)，才能夠獨(dú)立健康地發(fā)展的企業(yè)。”

值得一提的是，和初涉某些多元業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)不同，世茂服務(wù)在一些外拓業(yè)務(wù)板塊已經(jīng)形成了該領(lǐng)域的“龍頭優(yōu)勢”。如在高校服務(wù)領(lǐng)域，世茂服務(wù)旗下的浙大新宇已服務(wù)全國30余座城市、240余個(gè)高校園區(qū)，成為領(lǐng)域的頭部企業(yè)。

“物業(yè)企業(yè)正在扮演更多的城市角色，比如要和社區(qū)健康、養(yǎng)老、家政、餐飲等精細(xì)化的領(lǐng)域，形成深度的參與合作。”

在葉明杰看來，物業(yè)企業(yè)通過在外拓本身和外拓業(yè)務(wù)的質(zhì)量上全面升維，是獲取該業(yè)務(wù)領(lǐng)域優(yōu)勢的基礎(chǔ)。萬物云、碧桂園服務(wù)等頭部物企無不是在多種細(xì)項(xiàng)業(yè)務(wù)上做到“龍頭”位置。

增值服務(wù)處于賽馬階段

中信證券預(yù)計(jì)，未來3-5年物業(yè)行業(yè)24080億元規(guī)模中，增值服務(wù)貢獻(xiàn)將達(dá)4224億元，是打開增量的關(guān)鍵。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，44家港股上市物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入合計(jì)達(dá)358億元，同比增速達(dá)79.9%，高出營收增速22.5個(gè)百分點(diǎn)；增值服務(wù)收入占營收比重提升5.3個(gè)百分點(diǎn)至43.1%，業(yè)績貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提高。

“物業(yè)行業(yè)的增值服務(wù)現(xiàn)在還處于賽馬階段。”

葉明杰將增值業(yè)務(wù)分為四類：第一類是強(qiáng)資源型業(yè)務(wù)，涉及小區(qū)空間場地，出租車場管理。這類業(yè)務(wù)和基礎(chǔ)物業(yè)綁定最深，也是當(dāng)前物業(yè)收入的主要來源；第二類是弱資源型業(yè)務(wù)，比如說車位資產(chǎn)經(jīng)營管理、車位資產(chǎn)經(jīng)營管理；第三類是銷售型業(yè)務(wù)，比如家裝業(yè)務(wù)；最后一類是外延式業(yè)務(wù)，比如養(yǎng)老、社區(qū)托育、健身，這類業(yè)務(wù)往往能覆蓋小區(qū)周圍兩公里范圍。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

“短期專注業(yè)務(wù)規(guī)模和項(xiàng)目濃密度，在大灣區(qū)和長三角等重點(diǎn)城市群提升市場占有率，迅速布局城市服務(wù)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)和綜合能力；中長期聚焦培育新增值服務(wù)，完成增值服務(wù)關(guān)鍵賽道的戰(zhàn)略卡位。”這是葉明杰的策略，也意味著世茂服務(wù)未來會(huì)有更多的身份，也會(huì)有更多的收入來源。

值得注意的是，2021年10月30日，世茂服務(wù)在上市一周年之際發(fā)布了城市服務(wù)業(yè)務(wù)，定位“城市大管家”。在收入結(jié)構(gòu)上，其城市服務(wù)業(yè)務(wù)今年首次成為公司四大業(yè)務(wù)板塊之一，收入突破億元。

“我們從2019 年開始涉足本地生活業(yè)務(wù)，到今年快兩年了，這是個(gè)從0到1的過程。”葉杰明表示，在不斷摸索和驗(yàn)證中慢慢形成了如今的本地生活業(yè)務(wù)模式，涵蓋親子教育、社區(qū)線上平臺(tái)、線下旗艦店、迷你保管倉、農(nóng)場、咖啡吧、社區(qū)圖書館、美容美發(fā)，從線上到線下幾乎涉及小區(qū)業(yè)主生活所需的方方面面。

葉明杰的具體做法是，一方面在扮演更多的城市角色，比如要和社區(qū)健康、養(yǎng)老、家政、餐飲等精細(xì)化領(lǐng)域形成深度的參與合作；另一方面，通過精細(xì)化管理，使業(yè)務(wù)獲得口碑。

“只要是覆蓋小區(qū)兩公里半徑范圍內(nèi)的都可以去做。最終，當(dāng)傳統(tǒng)基礎(chǔ)物業(yè)面臨天花板的時(shí)候，世茂服務(wù)就會(huì)最終發(fā)展成一家生活服務(wù)公司。”

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

在葉杰明看來，以社區(qū)生活服務(wù)供應(yīng)商作為自身定位的世茂服務(wù)，已從“對(duì)物管理”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;對(duì)人服務(wù)”，在不斷拓寬服務(wù)邊界、深化用戶服務(wù)概念，從傳統(tǒng)物業(yè)管理者到人居生活服務(wù)者的進(jìn)階。

“未來的增值服務(wù)需要專業(yè)化平臺(tái)公司運(yùn)作，并采用自主運(yùn)營的形式，更加專門化、精確化，在這個(gè)基礎(chǔ)上面去拓展其他增值服務(wù)，最終形成粘性和信任度。”

葉明杰表示，“物業(yè)企業(yè)作為市場化主體，將繼續(xù)深度參與國家社會(huì)治理和城市治理。這個(gè)萬億藍(lán)海市場，未來很值得去深耕，我們也有信心取得更大更長遠(yuǎn)的發(fā)展。”

對(duì)于未來的發(fā)展目標(biāo)，葉明杰自信地說，“世茂服務(wù)未來3年將力爭實(shí)現(xiàn)5倍增長，實(shí)現(xiàn)到2023年邁入物業(yè)服務(wù)行業(yè)頭部梯隊(duì)的戰(zhàn)略目標(biāo)。”

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