每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜林菁晶    

總價4800萬、單價19萬、降價1000萬掛出的老北京四合院流拍了。

今年“雙11”，阿里和京東司法拍賣平臺共掛出了29套住宅用房（北京區(qū)域），競拍周期1天。從截至11月12日12:00的最終成績單看，成交16套，流拍13套，多在為7.5～8.5折，最高已接近9.5折，最低以起拍價成交，四合院大戶流拍，近2萬網(wǎng)友圍觀。

圖片來源：京東法拍截圖

“雙11”京東阿里法拍在京成交16套

截至今日上午10時，阿里司法平臺的9套房屋成交4套（含延期成交），流拍5套。但是，成交的房屋中1套已經(jīng)接近9.5折（成交價369萬元，評估價390萬元），另有1套昌平區(qū)別墅出現(xiàn)了138次競價，最終以市場價的7.5折成交。

而在京東司法平臺的20套房源中，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，起拍價最低的是一套位于房山區(qū)燕山富燕新村的住宅，建筑面積95.37平方米，評估價142.5萬元，起拍價91.2萬元，相當于6.4折。而起拍價最高的，則是一處位于東城區(qū)沙井胡同的四合院，建筑面積253.1平方米，評估價4750.7萬元，起拍價3800萬元，相當于8折。

截至今日上午10時，這20套房源成交12套（包括延期成交），大部分在7.5～8.5折；流拍8套。其中，2套房屋以起拍價成交，1套加價1萬元即成交；上述起拍價最低的燕山富燕新村住宅，成交價109.7萬元，相當于市場價的7.6折。值得注意的是，有1套二拍房的競爭異常激烈，出現(xiàn)了117次競價記錄。最終，這套房產(chǎn)以市場價的約8.9折成交。

圖片來源：京東法拍截圖

單價19萬、降價1000萬，老北京四合院流拍

前文所述起拍價最高的四合院，不出意外地流拍。

《每日經(jīng)濟新聞》記者實探發(fā)現(xiàn)，起拍價最高的沙井胡同四合院為一進式，緊鄰什剎海、南鑼鼓巷，4室3廳1衛(wèi)。盡管評估報告中的使用性質(zhì)是住宅，但從實際情況看，似乎更像一家茶室。根據(jù)北京華信房地產(chǎn)評估有限公司的評估報告，該四合院的樓面單價約187700元/平方米。在被北京市房山區(qū)人民法院查封后，11月11日上午10時，京東司法平臺以3800萬元，低于市場價近1000萬元起拍該房源。截至流拍，有近2萬網(wǎng)友圍觀此次拍賣。

流拍的四合院 每經(jīng)記者：陳夢妤 攝

據(jù)記者了解，一般情況下，法院會對被執(zhí)行人名下最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)予以查封，作為拍賣品，用于償還債務。就北京而言，在市場上很少出現(xiàn)的東/西城區(qū)四合院、重點學區(qū)住宅、獨棟別墅、頂級公寓、五環(huán)周邊土地廠房等，都是優(yōu)質(zhì)的稀缺拍品。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，今年下半年，北京法拍市場只在9月28日成交了一處四合院，且為二拍。

記者了解到，這套建于1949年的四合院位于東城區(qū)壽比胡同15號，東臨交道口南大街，西臨南鑼鼓巷，為三進式院落，建筑面積458.9平方米。根據(jù)北京百成首信房地產(chǎn)評估有限公司的評估報告，樓面單價約226560元/平方米。

8月15日，這套四合院首次在阿里法拍平臺上線，起拍價8317萬元，市場評估價1.04億元，約相當于8折，吸引了超過3萬人次圍觀，475人設置提醒，但報名者只有2位土豪。

圖片來源：阿里法拍截圖

記者從北京市第二中級人民法院獲悉，該四合院首拍時尚有租戶，并且是在法院查封之后和業(yè)主辦理抵押之后租賃的。按照法律規(guī)定，租戶不能對抗法院的強制執(zhí)行和抵押權(quán)人行使抵押權(quán)。

據(jù)悉，該四合院已經(jīng)過改造，類似小型會所，原業(yè)主隸屬于一家資源管理公司，擔保物抵押范圍1.4億美元，借款本金1.16億美元，借款到期后這家公司無力還款，銀行便申請強制執(zhí)行，法院裁定拍賣，履行擔保責任。

9月28日，這套四合院降價800余萬元，以7486萬元起拍價（保證金740萬元，增價幅度35萬元）被二度拍賣，經(jīng)歷17輪競價后，以8046萬元成交，相當于市場評估價的約7.7折，尚不及首次拍賣的起拍價。

三拍撿漏也填不起貸款的“坑”

“法拍房歸屬于銀行，房主不參與房屋出售，但銷售法拍房不是通過銀行來進行的，是以信托拍賣的形式在當?shù)胤ㄔ哼M行的。”有司法拍賣機構(gòu)招商總監(jiān)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“房產(chǎn)（不動產(chǎn)）按規(guī)定可以拍賣三次，而只要流拍一次，價格就會降到原來的8折，所以到了三拍，經(jīng)過幾次折扣，價格已經(jīng)十分優(yōu)惠了。”

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，人民法院委托拍賣動產(chǎn)或不動產(chǎn)時應當確定保留價，如果第一次出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。

“不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)，只能拍賣三次。而如果三次均流拍，法院則會以更低的折扣進行變賣，屆時價格會更低。”上述總監(jiān)表示，“壽比胡同這套四合院就是個例子。”

北京市盈科律師事務所合伙人律師胡文友向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，產(chǎn)權(quán)和稅費是購買法拍房時最需注意的問題。“產(chǎn)權(quán)是否清晰，稅費是否超預期，必須提前明確，因為法院是不管這個事情的。法拍房稅費的特殊性在于，轉(zhuǎn)讓和受讓兩家的稅費都是由買受人承擔，所以和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否滿五唯一，否則除契稅外，要支付個稅。”

對于法拍四合院中尚有租戶或業(yè)主的情形，買到毛坯或者是空置房還好，如果還有人住，就需要清場才能交付。胡文友表示，很多司法拍賣公告里明確“法院不負責清場和交付（騰房）”，但即便是法院承諾負責騰房，也是困難重重。

記者注意到，阿里和京東法拍平臺的房產(chǎn)多數(shù)在醒目位置打出了“可貸款”字眼，對此，胡文友表示，事實上實際操作中，由法院指定的貸款銀行會設置諸多附加條件，并且基本是辦理抵押貸。

比如，有些首付要提高到五成，利率上浮。而銀行要貸款給你，就得先辦理房產(chǎn)抵押；而你去住建委辦抵押，就得先辦理過戶；而你去法院辦過戶，得先付清尾款。

“所以最后的結(jié)局是，好不容易湊齊了全款房款，再去找銀行辦理抵押貸。名義上可貸款，但實際操作都是坑。”有法拍房從業(yè)者如是感慨。