概念

按照《辦法》的描述，共有產(chǎn)權(quán)房是指，由政府提供政策支持，建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)參照（或略低于）同期、同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格，限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行購(gòu)房人與政府、住房協(xié)會(huì)或其它社會(huì)非盈利機(jī)構(gòu)按出資份額共同享有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

看上去有點(diǎn)繞，所以我們可以看看下面這個(gè)表：

一比較就相對(duì)清楚。“共有產(chǎn)權(quán)房”，顧名思義，產(chǎn)權(quán)是買房者跟某方共有產(chǎn)權(quán)的。跟誰？跟政府。

簡(jiǎn)單來講就是，個(gè)人可以“跟政府一起合伙買房子”，個(gè)人占大頭，政府（或者政府的代持機(jī)構(gòu)）占小頭（比如這個(gè)房子，你占70%產(chǎn)權(quán)，政府占30%）。這房子有5年的鎖定期，五年之內(nèi)你要賣，只能賣給政府；超出五年，房子可以流通，你可以選擇把你的70%賣給政府，也可以選擇把那30%從政府手里買回來成為完全商品房。這個(gè)期間，你也可以出租，所獲得收益，跟政府按比例分成。

這個(gè)產(chǎn)權(quán)比例怎么確定呢？按照價(jià)格。比如周邊的商品房賣5萬／平米，共有產(chǎn)權(quán)房賣4萬／平米，那你的產(chǎn)權(quán)就是80%。政府占有的產(chǎn)權(quán)部分，體現(xiàn)在以較為優(yōu)惠的價(jià)格向開發(fā)建設(shè)者進(jìn)行土地出讓等環(huán)節(jié)。

看上去是很有趣的制度設(shè)計(jì)。而從今年8月3日起，北京的自住型商品房也會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。如果你買自住房的日期在這個(gè)日期之后，那么就按照新的政策進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分配確定。

試水

說起來，“共有產(chǎn)權(quán)房”也不是一個(gè)完全沒有過的概念。

事實(shí)上，早在20世紀(jì)80年代，英國(guó)就率先推出了共有產(chǎn)權(quán)住房。國(guó)內(nèi)的起點(diǎn)則是在2007年，當(dāng)時(shí)江蘇淮安首次試點(diǎn)；2010年，上海亦推出試點(diǎn)。到了2014年，住建部列的“全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市”擴(kuò)大到了6個(gè)：北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安。

但這次跟之前也不太一樣。

拿上海來說，上海的共有產(chǎn)權(quán)房，實(shí)質(zhì)上還延續(xù)了“經(jīng)濟(jì)適用房”的邏輯。因此，申請(qǐng)人必須是“上海本地人”，且對(duì)于家庭收入、居住面積等均有嚴(yán)格的限定。同時(shí)，跟經(jīng)適房一樣，上海共有產(chǎn)權(quán)房的土地來源也是劃撥供地，不需要通過市場(chǎng)“招拍掛”的流程。

換言之，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房，已經(jīng)不是嚴(yán)格意義上的“保障性住房”了，而是比較另類的“商品房”。因此，它的供地方式，是以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“綜合招標(biāo)”為主，屬于市場(chǎng)競(jìng)價(jià)。同時(shí)，京版并不限制購(gòu)房人的戶籍、收入、現(xiàn)狀等。

這一點(diǎn)，從此次北京對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房品質(zhì)的要求上也可以看出來。按照征求意見稿的描述，所有共有產(chǎn)權(quán)房必須實(shí)行精裝修交付，標(biāo)準(zhǔn)甚至細(xì)化到了門窗洞口的尺寸、玄關(guān)柜的配置等。同時(shí)，還要求共有產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)要標(biāo)配“三館”（咖啡館、圖書館、健身館），還有小區(qū)WiFi全覆蓋、人臉識(shí)別、試點(diǎn)建造智能化小型公用倉(cāng)庫(kù)等。

那么，為什么要把“自住型商品房”，升級(jí)成“共有產(chǎn)權(quán)住房”呢？這里面的邏輯和意圖是什么？

分流

眾所周知，實(shí)行自助商品房的初衷，是為了抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，讓一部分剛需者能夠住有所居。但是，從過去實(shí)行了近4年的自住型商品房來看，并沒有對(duì)抑制房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯效果。

這里面的首要原因，是自住型商品房的規(guī)模太小。從2013年推出至今，北京累計(jì)銷售自住型商品房近6萬套，年均不到2萬套，供應(yīng)規(guī)模總體較小。因此，根據(jù)北京于今年一季度發(fā)布的計(jì)劃，未來5年里，將推出25萬套共有產(chǎn)權(quán)房（年均5萬套），這個(gè)供應(yīng)量是過去自住房的2.5倍。

什么概念呢？2016年，北京市成交的住宅，新房和二手房加一塊兒，總共是36萬套。也就是說，如果真的每年供應(yīng)5萬套共有產(chǎn)權(quán)房，在流通市場(chǎng)上的占比就能達(dá)到14%。對(duì)于傳統(tǒng)的商品房市場(chǎng)來說，這將會(huì)是不小的一筆分流。

我們知道，北京的房產(chǎn)購(gòu)買力，主要是通過賣房換得現(xiàn)金的。用戶以小換大，以舊換新，以非學(xué)區(qū)換學(xué)區(qū)，以改善換剛需，一環(huán)接一環(huán)，構(gòu)成了換房鏈條。但無論如何，對(duì)于這類人來說，在購(gòu)置更高質(zhì)量的改善型住房之前，其第一套房，大多是較差品質(zhì)的二手剛需房。共有產(chǎn)權(quán)房動(dòng)搖、分流的，正是這一部分。

而如果按照自住型商品房的標(biāo)準(zhǔn)，外地戶籍人士（非工作居住證）排位最末，是基本沒有希望申請(qǐng)到的。但這次的共有產(chǎn)權(quán)房，則首次以文件的形式，明確了這30%的底線分配額度，所以有可能把部分外地戶籍人士從低總價(jià)二手房市場(chǎng)拽回來。當(dāng)然，要看具體實(shí)施效果如何。

因此，總體來看，共有產(chǎn)權(quán)房不太可能對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生顛覆性影響，但對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲或起到一些積極作用。

意義

從制度設(shè)計(jì)的角度看，共有產(chǎn)權(quán)房，探索“形成房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)效機(jī)制”的意味是明顯的。

按照過去的狀況，由于自住型商品房的申請(qǐng)人要求比較寬松，沒有年齡限制，加上開發(fā)商在拿地時(shí)價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)，很容易被發(fā)展成為套利的工具，甚至把低價(jià)買入的房子放在市場(chǎng)上進(jìn)行套利，只要搖中簽，肯定就是賺。打個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋确?，就有點(diǎn)幾十年前的“官倒”。

以前，北京的自住型商品房出售時(shí)上交30%增值收益，具備共有的影子，但管控力度較弱。迭代而來的京版共有產(chǎn)權(quán)房，從實(shí)質(zhì)和形式，全部突出體現(xiàn)按份額共有。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，代持機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人同時(shí)作為“買房人”出場(chǎng)簽字蓋章，三方訂立合約，宣示意味很濃。

相較而言，共有產(chǎn)權(quán)房在購(gòu)買資格、轉(zhuǎn)讓限制上，規(guī)定得更明確和嚴(yán)格：申請(qǐng)人須單身且必須年滿30周歲、在北京沒有任何的房屋買賣記錄，以杜絕“炒房嫌疑”。如果你的家庭有過房屋轉(zhuǎn)出記錄，是不能買的。如果是離了婚，也有年限規(guī)定。而即使是過了5年的封閉期，想把手中的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)出去，接盤的購(gòu)買者也需要符合購(gòu)買條件。想租出去？可以，但是不能交給中介，得交給政府指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)。如果在這些過程中被發(fā)現(xiàn)有作弊情況的，將會(huì)被罰10年內(nèi)不得申請(qǐng)。

長(zhǎng)效

“房子是用來住的，不是用來炒的”。要做到這一點(diǎn)，就要遏制住炒的根源。

根源在哪里？不難找。房地產(chǎn)的炒作，房?jī)r(jià)的非理性上漲，從屬性上來說，稀缺性、流動(dòng)性、土地財(cái)政是幾大根源。找到了根源，長(zhǎng)效機(jī)制便要在這三方面精準(zhǔn)發(fā)力。

第一方面，要打破稀缺性。住有所居，并不意味著一定要擁有產(chǎn)權(quán)，購(gòu)租當(dāng)然可以并舉。今年以來，住建部立法保護(hù)租戶權(quán)益、京、滬大量供應(yīng)租賃住房土地，廣州推行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，成都已著手組建一批國(guó)有專業(yè)化租賃公司等等，這一系列的信號(hào)表明，住房問題，通過租賃方式也可以得到解決，不必強(qiáng)迫自己都要過買房這座獨(dú)木橋。規(guī)模巨大的存量住房，完全可以通過租賃成為市場(chǎng)供應(yīng)的廣闊海洋。

第二方面，要限制流動(dòng)性。今年以來，各二線城市廣泛推出“限售限價(jià)商品房”（即由政府指導(dǎo)價(jià)格，5年或10年內(nèi)不得出售的商品房）。這一次，重磅級(jí)的京版共有產(chǎn)權(quán)房也浮出水面。長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建了新的增量產(chǎn)品體系，類型多樣，不盡相同，因而繪出了新的房屋屬性階梯圖，即一個(gè)多元化的住房供給體系。

第三方面，要淡化土地財(cái)政。共有產(chǎn)權(quán)房并不意味著是對(duì)土地財(cái)政的終結(jié)，但是還是有一些間接的關(guān)聯(lián)。過去的自住型商品房在滿5年后轉(zhuǎn)為商品房，需要繳納30%的差價(jià)收益，在購(gòu)房人自持期間，體現(xiàn)不出任何政府的資產(chǎn)屬性。

而共有產(chǎn)權(quán)房更類似“股份制合作”，雖然在土地出讓的時(shí)候，大幅壓縮了政府收益的空間，但是在持有期間其份額可以抵押融資，房屋出租政府也要參與分成。土地資產(chǎn)價(jià)值得以間接變現(xiàn)，做大了國(guó)有資產(chǎn)的分母。從某種意義上來說，是土地價(jià)值的“由短變長(zhǎng)”，更具有可持續(xù)性。

按照理想態(tài)勢(shì)，未來，京版的共有產(chǎn)權(quán)房模式很有可能作為全國(guó)的重要對(duì)標(biāo)樣板，推廣開來。相比于經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房，只要經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該不容易被作為套利的工具，因?yàn)樗^長(zhǎng)時(shí)間被政府“占有股份”，政府對(duì)房屋的掌控力會(huì)大一點(diǎn)。但也因?yàn)檎蔀?ldquo;購(gòu)房合伙人”，相關(guān)程序的公開、透明、簡(jiǎn)便也更加考驗(yàn)地方政府的執(zhí)行力。

同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房在5年封閉期屆滿之后，無論是購(gòu)房人份額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，還是轉(zhuǎn)為商品房的價(jià)格，都需要通過專業(yè)的機(jī)構(gòu)來完成評(píng)估。如何保證評(píng)估的公正、公允，也是應(yīng)下功夫的。

此外，在土地供應(yīng)端，共有產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)，地方政府的土地出讓收入勢(shì)必降低，會(huì)不會(huì)忍不住又把未獲得的收益轉(zhuǎn)嫁到純商品房土地上。如此一來，純商品房的地價(jià)再創(chuàng)新高，將背離長(zhǎng)效機(jī)制的初衷，這也是值得觀察的。

而這些，就必須留待時(shí)間和實(shí)踐的檢驗(yàn)了。

來源：俠客島（微信號(hào)：xiake_island）文/拆哥 文章有刪減或改動(dòng)