每經(jīng)編輯｜楊羚強(qiáng)    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

昨日邦爺發(fā)文分析了“上海如果出臺首付70%的房貸政策，中高端住宅成交量將會腰斬”。

但大家別慌！專業(yè)人士說了，即使調(diào)控政策在最近幾天內(nèi)就頒布，只要能夠趕在政策正式執(zhí)行前，把相關(guān)材料交到房地產(chǎn)交易中心的窗口，并獲得受理，就依然還是可以以原政策執(zhí)行。

社保2年變5年，貸款認(rèn)房又認(rèn)貸？

關(guān)于上海樓市的調(diào)控措施，這幾天傳言著多個版本。其中一個版本是，上海相關(guān)部門正在討論調(diào)控房地產(chǎn)市場的新舉措，新舉措或包括，將部分二套房首付提高至70%，限制非滬籍人士購房資格。

有中介人士稱，上海非滬籍人士購房，社保繳存年限將從滿2年升級為滿5年。而二套房貸將恢復(fù)之前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的做法，即只要購買過房子，無論房屋的貸款是否已經(jīng)償還，均視為二套房來申請貸款。

雖然，這些傳聞中的政策并不合理，有些甚至被質(zhì)疑存在地域歧視。但對普通購房者來說，近期可能出現(xiàn)的政策變動，依然是買房過程中不得不防的風(fēng)險。

很多人擔(dān)心，之前已經(jīng)簽訂，并送往房地產(chǎn)交易中心辦理過戶的購房合同，將因?yàn)樾抡叩某雠_無法執(zhí)行。

邦爺因此第一時間咨詢了上海中原物業(yè)顧問有限公司專門負(fù)責(zé)辦理交易過戶的專業(yè)人士，其表示，按照以往經(jīng)驗(yàn)，交易中心是根據(jù)網(wǎng)簽的時間，來確定送交的合同是執(zhí)行新政策，還是老政策。同樣，銀行也是根據(jù)房貸申請的送交時間，來決定是否適用新政。

所以，無論未來政策如何變化，對買房人來說，最好還是盡快網(wǎng)簽送審。

律師：合同應(yīng)設(shè)定免責(zé)條款

上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平說，有鑒于上海出臺調(diào)控政策的可能越來越高，因此除了加緊辦理交易過戶手續(xù)外，購房者最好還能約定一系列的免責(zé)條款，以規(guī)避法律風(fēng)險。

他覺得，二手房的買賣雙方，應(yīng)該根據(jù)目前傳言的各種調(diào)控措施，在合同條款里約定對限購限貸升級的應(yīng)對條款。

同時，房東應(yīng)該在價格上最好能作一些讓步，以確保能以相對較高的價格賣出。

邦爺以多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)也覺得，每一次調(diào)控，都會帶來房價的下跌和樓市大規(guī)模退房。在合同中，約定更細(xì)的違約條款，以及更高的違約金，也許才是保護(hù)買賣雙方權(quán)益的最好辦法。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波