每經(jīng)編輯｜王婷婷    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）

二胎政策全面放開的消息才出來一個月，樓市已經(jīng)先“瘋”了幾輪…

這是幾天前上海虹口一樓盤開盤的場景。

328套一搶而空！而且這樓盤，20樓以上的房子價格都逼近8萬了，總價在700萬-1345萬，真心不是搶便宜貨啊。

同樣是在虹口，前兩天，在PM2.5達300的重度霧霾天里，為了買房子，上百號人通宵排隊，而且搶的還是一千多萬的房子，要知道這可是大冬天+大霧霾+大晚上，大家的熱情真是不明覺厲。

二胎未動樓市先“狂”

這就是二胎政策公布后一兩個月的場景。

不光是上海，北京也在12月實現(xiàn)了成交量大漲，環(huán)比增幅達到47%（要知道，北京樓市成交量從6月就開始漲了）。廣州今年前十月的新建商品住宅成交也呈“激增”狀，成交面積達855.9萬平方米，同比增長37%。

深圳樓市更是熱鬧。華潤悅府和中海天鉆兩大豪宅同時開盤，都是均價超10萬/平方米的高端產(chǎn)品，前者290套精裝單位一口氣銷售近八成，銷售總金額近42億元；中海天鉆推出的近百套單位則在開盤當天全部售罄。

其實看一看數(shù)據(jù)，全國樓市在11月普遍有回暖趨勢，當月全國70個大中城市中，就有33個城市的新建商品住宅價格環(huán)比上漲，比10月增加6個；二手住宅價格上漲的城市有40個，比10月增加2個。

人口和房價關(guān)系很大

當然，這也不全是二胎政策的影響。更多是由于中央放了大招，房貸利率處于低位、可選房源的數(shù)量較多、房價上漲預(yù)期繼續(xù)強化等等因素刺激了樓市。

但二胎放開的人口效應(yīng)，對于房價的影響不能不重視。因為人口和房價之間也有很大關(guān)聯(lián)性。

回顧歷史，在實行計劃生育政策的時間里，我國有過兩次生育高峰，一次是2000年，也就是俗稱的千禧年，另一次則是2008奧運年。

2000年的時候，全國住房均價在2058元/平，再往前推兩年的1998年，全國房價在2000元/平左右。

2008年，全國住房均價在3800元/平，比起2007非但沒有漲，反而降低1.6個百分點。要知道，這可是進入21世紀以來我國唯一的一次房價下跌年份。

排除具體年份的經(jīng)濟政治和自然因素，從歷史來看，這兩次出生高峰都在低房價的時候。

80后：若想生得趁早

這個規(guī)律，到這一輪二胎放開，依然可以算成立，但情況更為復(fù)雜。

2013年實行單獨二胎政策后，2014年提出生二胎的家庭就將近100萬，占有資格家庭比例近10%。而2013年房屋均價已經(jīng)上漲到6237元/平，房價攀升到歷史高點。

所以2015年5月底，全國有1200萬家庭符合二胎條件，但提出生二胎只有27萬人，全年生育二胎的人數(shù)在65萬人左右。

對此次全面放開二胎對人口的實際推漲力，許多專家估計也都偏保守，預(yù)估的轉(zhuǎn)化率在10%~20%左右，即生育主力軍中只有10%~20%人們愿意生。

所以，這一次，當我們從二胎放開談到大家的換房需求時，還需要先談一個現(xiàn)實問題——生還是不生。

要說二胎的生育主力是誰，80后?。∧壳暗那闆r是60后、70后有能力沒條件生，80后有條件、沒能力生，90后壓根不想生。高房價壓頂，讓多少80后夫妻們感嘆“二胎不是你想生，想生就能生。”

的確，據(jù)統(tǒng)計，一個孩子從出生到上完大學這近二十年的時間里總共要花費65萬~200萬元，這還僅僅是吃穿用和上學的費用，更別說“房子”這個更大的成本。多生一個孩子要增加多少成本啊。

但邦爺提醒，近兩年經(jīng)濟增速下行，房地產(chǎn)也面臨下滑，為促進經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，又開始受到重視，利好政策頻出，市場也在下半年走上了復(fù)蘇通道。所以，如果有計劃生育二胎的家庭，還是早點生好。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波