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每經(jīng)記者 區(qū)家彥

今年以來，受到股市暴跌與零售業(yè)衰退打擊，高高在上的香港樓市調(diào)整跡象愈發(fā)明顯。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，最新發(fā)布的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）按周下跌1.26%，跌幅創(chuàng)下兩年多以來新高，該指數(shù)也創(chuàng)下9月以來新低。與此同時，二手樓市降價潮漸起，部分新樓盤甚至出現(xiàn)“退訂”潮，霧霾籠罩香港樓市。

10月22日上午，香港特區(qū)行政長官梁振英坦言，香港樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，牛去熊來似乎已成定局，分歧在于，到底是以調(diào)整的形式，還是以暴跌的形式完成。

降價潮籠罩香港樓市

今年3月初，香港金融管理局在不足一周內(nèi)兩度出手抑制樓市，通過降低月供與收入比率，以及進(jìn)一步收緊按揭貸款，以抑制樓價過快上漲的勢頭。但香港樓市依然高歌猛進(jìn)，中原地產(chǎn)領(lǐng)先指數(shù)于今年9月曾經(jīng)收報于146.78點，較去年同期漲幅達(dá)到20%，較1997年的高位增幅也達(dá)到40%。

但進(jìn)入10月以來，香港樓市寒意顯現(xiàn)。首當(dāng)其沖的是二手房市場，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，受到四季度新盤供應(yīng)量大增的影響，新界區(qū)二手樓價明顯承壓，不少業(yè)主選擇降價拋盤，降價幅度約在5%~10%。部分樓盤更出現(xiàn)大手筆降價，位于荔枝角美孚新邨7期的一高層單位，業(yè)主主動降價130萬港元出售，降價幅度達(dá)到16%。

中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，最新一周的中原城市領(lǐng)先指數(shù)八大指數(shù)全線下跌，為最近半年以來首次出現(xiàn)這種情況。數(shù)據(jù)顯示，新界東、新界西、大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)及中小型單位指數(shù)回到約12周前水準(zhǔn)，港島、九龍、城市領(lǐng)先指數(shù)及大型單位指數(shù)回到約8周前水準(zhǔn)。

在黃良升看來，數(shù)據(jù)反映出香港樓價開始出現(xiàn)調(diào)整，主要由新界中小型單位帶頭，市區(qū)的大型樓盤及豪宅價格調(diào)整則跟隨其后，預(yù)計香港樓價走勢將出現(xiàn)反復(fù)調(diào)整。

二手樓市的調(diào)整波及新房市場，根據(jù)《文匯報》的報道，僅在9月上半月，香港多個新樓盤已出現(xiàn)約30個“撻訂”案（“撻訂”是指買家在與開發(fā)商簽訂臨時買賣合約后，沒有下一步進(jìn)展，放棄訂金離場退出），為今年前9個月最高。

中信里昂最新發(fā)布的研究報告指出，10月以來香港的新盤售罄率由9月的90%降至65%，盡管有開發(fā)商為了吸引潛在置業(yè)人群，提供了高達(dá)85%的按揭貸款服務(wù)，但目前使用這種服務(wù)的買家只有約20%，從側(cè)面反映出香港樓市購買力正不斷下降。

是調(diào)整還是暴跌？

香港房地產(chǎn)市場素來以大幅波動聞名。自上世紀(jì)70年代末至今，香港樓市經(jīng)歷了三次房地產(chǎn)泡沫破裂，最令人印象深刻的莫過于在1997年亞洲金融風(fēng)暴的洗禮下，香港樓市經(jīng)歷了一波長達(dá)6年的大熊市，期間樓價最高跌幅達(dá)76%，造就了一大批“負(fù)資產(chǎn)”（即物業(yè)的市價低于原先用來購買物業(yè)的銀行借款），不少港人因此破產(chǎn)。

但2004年以來，香港樓市開啟了一波10年牛市。監(jiān)測香港房價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，該指數(shù)從2003年末約30點大幅上漲至146點，上漲了接近4倍。隨著香港樓市牛去熊來的跡象愈發(fā)明顯，會否重演1997年式的“大跳水”，無疑最受業(yè)界關(guān)注。

美聯(lián)物業(yè)首席市場分析師劉嘉輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，香港樓市本輪調(diào)整，主要源于對美聯(lián)儲加息預(yù)期、股市波動、經(jīng)濟(jì)不景氣等因素的影響。股市暴跌導(dǎo)致財富縮水，零售業(yè)下滑更是對就業(yè)帶來威脅，由于市場預(yù)期趨向負(fù)面，市民的置業(yè)信心難免受到動搖。

相對于美聯(lián)儲加息和股市波動所帶來的短期影響，零售業(yè)的下滑或?qū)⑹菈嚎逑愀蹣鞘械淖詈笠桓静?。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，香港的經(jīng)濟(jì)增速近年來一直不高，但由于就業(yè)狀況良好，經(jīng)濟(jì)放緩的壓力并未傳導(dǎo)到百姓身上。如今，吸納就業(yè)最多的零售業(yè)持續(xù)疲弱，訪港游客人數(shù)持續(xù)減少，接下來失業(yè)率或?qū)⒁虼松仙?，這對樓市無疑是重大沖擊。

投行對于香港樓市的前景較為悲觀，瑞銀中國香港地產(chǎn)研究部主管李智穎在電話會議中表示，預(yù)計從現(xiàn)在至2017年底，香港樓價會掉頭向下，跌幅約在25%~30%，并會經(jīng)歷較長時間調(diào)整。中信里昂也表示，預(yù)計到2017年，香港樓市的累計跌幅達(dá)到17%。

開發(fā)商的預(yù)期則相對樂觀，恒基地產(chǎn)主席李兆基于日前表示，香港樓市的供求關(guān)系相對平衡，建筑成本連年走高，因此大幅暴跌并不現(xiàn)實，預(yù)計未來兩年香港房價每年跌幅約在5%。