每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-esatate-circle）

很多時候大家會用“管家”來形容物管，因為它幫我們管理著小區(qū)的治安，維護著各種公共設備，也經(jīng)常幫我們解決很多生活問題。

但你是否想過，這位“管家”正在慢慢變成可怕的“家賊”！

一切都要從車位說起。

每當業(yè)主開車進入小區(qū)，可能就在停車的一霎那，“親愛的”物業(yè)保安就已經(jīng)伴隨著敬禮和微笑向你“要錢”了，整個過程甚至還非常禮貌：“您好！請付停車費10元。溫馨提示，這里是按小時計費，停車超時需補交……”

但問題是，這些物業(yè)的保安通常不會給你任何停車費的收費票據(jù)。

你或許會認為，這筆費用一定是交給物業(yè)的，算作物業(yè)收入。但其實在物業(yè)收入中、小區(qū)維修基金賬目里，很少有停車位這塊的明細收支情況。

而邦爺想告訴你，這筆錢其實是屬于小區(qū)全體業(yè)主的（包括你）！

對此，我國不少法律法規(guī)有明確規(guī)定：

“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”（《物權法》第七十四條第三款）

“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。”（《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條）

“小區(qū)物業(yè)管理公司如果需要對上述業(yè)主共有的停車場地進行規(guī)劃、出租，應當經(jīng)該小區(qū)業(yè)主委員會或業(yè)主大會的批準授權，才能規(guī)劃出租。”（《物業(yè)管理條例》）

小區(qū)公用場所屬所有業(yè)主的共有財產(chǎn)，并非物業(yè)公司所有，未經(jīng)審批物業(yè)公司更無收取停車費的權利。（《中華人民共和國物權法》）

但屬于建造在小區(qū)人防工程內(nèi)的，非戰(zhàn)時用于停車的車位是國防資產(chǎn)，屬于國家所有。（《中華人民共和國物權法》第五十二條）

而且，人防工程的地下室不計入公用建筑面積。該類車位不可以辦理產(chǎn)權證。但人民防空管理部門可以委托物業(yè)進行管理。（《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條）

另外，開發(fā)商為了謀取利益，用建筑物的地下空間改造建成的停車位（庫），這種停車位因為沒有在規(guī)劃許可證上載明，不計入建筑物的建筑面積，也無法取得產(chǎn)權證。

而沒有產(chǎn)權證的停車位，通過它取得的收入，應該屬于全體業(yè)主或者國家，而非開發(fā)商和物業(yè)公司。

因此，物業(yè)公司收取的停車費應當劃歸到物業(yè)維修基金或用于公共設施的維修、更新等事項。

另外，公共收益每月需要報備當?shù)亟值浪诘姆康禺a(chǎn)辦事處，每年必須一次審計，并適時公布。

但現(xiàn)實中，這些錢往往都歸了物業(yè)，又或者是給了物業(yè)口頭中不存在的“開發(fā)商”。

要命的是，你想控告物業(yè)公司違規(guī)收費，要求他們把錢退給全體業(yè)主，或者把這部分收入存進維修基金，也是件不容易的事。

根據(jù)杜躍平律師介紹，小區(qū)公共部位的停車費被物業(yè)公司非法侵占，需由業(yè)委會出面向物業(yè)方提出交涉，也可以請所在街道的居委會或司法機構進行調(diào)解，勒令歸還停車費。情節(jié)嚴重的，則可以通過業(yè)委會對物業(yè)公司進行罷免。

看上去，解決之道可行，但實際操作卻往往困難重重。

一來，很多小區(qū)由于機制不健全、業(yè)主不團結等因素，業(yè)委會名存實亡；

二來，不少小區(qū)存在業(yè)委會與物業(yè)公司勾結，甚至有人身兼業(yè)委會和物業(yè)公司雙重職位。所以大多數(shù)時候，業(yè)主想炒掉物業(yè)公司，特別是罷免一些小型物業(yè)公司，并不容易。

另外，業(yè)主很難追回停車費，一個更重要的原因是，業(yè)主往往沒法舉證物業(yè)公司究竟侵占了業(yè)主多少停車費。因為很多情況下，物業(yè)公司在收取停車費時，根本不開票據(jù)，業(yè)主也沒有意識去保留票據(jù)。沒有實證的情況下，去控告物業(yè)非法侵占物業(yè)收入，維權勝算并不高。

所以，真要讓這個“家賊”變?yōu)榇蠹屹N心的管家，小區(qū)的業(yè)主不僅要齊心，還要懂法律知識，知道該怎樣保留有效的法律證據(jù)。