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每經(jīng)記者 王杰

8月11日人民幣兌美元中間價(jià)報(bào)6.2298，創(chuàng)2013年4月25日來新低；上日中間價(jià)報(bào)6.1162，收?qǐng)?bào)6.2097。截至8月11日北京時(shí)間10:00，在岸人民幣跌幅擴(kuò)大至2%，報(bào)6.3323。受中國(guó)人民銀行大幅下調(diào)人民幣兌美元中間價(jià)影響，美元走強(qiáng)，新興市場(chǎng)貨幣、黃金以及金屬商品等暴跌。

人民幣貶值，對(duì)未來房?jī)r(jià)有何影響？對(duì)資金饑渴的開發(fā)企業(yè)來說，是否會(huì)被卡住融資的“七寸”？

房企海外融資規(guī)模銳減

今年5月份之后，房企海外融資量在下降。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：6月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)合計(jì)融資美元33.25億，相比5月份的65.1億美元，下調(diào)幅度達(dá)到了48.9%。7月份房企融資額度繼續(xù)下調(diào)到了21.45億美元。

值得注意的是，前7月房企合計(jì)海外融資183.1億美元，同比2014年同期的431.54億美元跌幅達(dá)到57.6%。

民生證券宏觀分析師李奇霖認(rèn)為，境內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房企融資放開，年內(nèi)房企境內(nèi)公司債發(fā)行額已達(dá)到2000多億元，房企海外融資規(guī)模銳減，發(fā)債規(guī)模下降近25%。這種情況下，人民幣貶值，將使得境外發(fā)債企業(yè)融資成本相對(duì)上升，但考慮到規(guī)模不大，本身沖擊有限，本次貶值將加速促進(jìn)內(nèi)地房企重返內(nèi)地資本市場(chǎng)發(fā)行境內(nèi)公司債，轉(zhuǎn)向境內(nèi)尋求融資。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，如果上市公司去海外融資，目前美元兌人民幣中間價(jià)是6.2，將來如果飆漲到6.3或者6.4，那么還貸時(shí)還得更多了，等于提高了人民幣還貸的財(cái)務(wù)資本。海外融資的成本總體來說，要比國(guó)內(nèi)融資成本低，以國(guó)內(nèi)開發(fā)貸為例，加上各種管理費(fèi)用，一些信譽(yù)好的上市公司，能拿到8%的年利率就不錯(cuò)了。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，如果房企形成了海外融資成本持續(xù)上升的預(yù)期，海外融資的途徑就轉(zhuǎn)向了國(guó)內(nèi)。房企各渠道資金成本的壓力會(huì)推升國(guó)內(nèi)融資成本。

對(duì)房?jī)r(jià)沖擊有限

瑞銀證券指出，如果人民幣近期貶值，則A股市場(chǎng)可能承壓。海外經(jīng)驗(yàn)表明，新興市場(chǎng)每一輪本幣貶值都伴隨著資本流出和股市回調(diào)。就行業(yè)板塊而言，金融和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)受創(chuàng)最深。

李奇霖分析，如果融資難度加大，房企會(huì)采取措施，加快降價(jià)銷售來回款，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生沖擊，但考慮到房企境外融資規(guī)模不大，單就這一點(diǎn)來看，對(duì)房?jī)r(jià)沖擊有限。

郭毅說，如果僅僅只是一次性的人民幣貶值，對(duì)房企的融資成本上升以及對(duì)房?jī)r(jià)上漲都形不成特別大的影響。但是如果貶值形成持續(xù)性，必然就會(huì)影響到整體的海外融資成本。只有房企融資成本增值幅度超過5%以上，或有可能影響到下游環(huán)節(jié)的房?jī)r(jià)。

但顧云昌指出，人民幣貶值對(duì)房?jī)r(jià)的影響，主要取決于買賣雙方的供求關(guān)系以及地價(jià)。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月新建住宅成交面積環(huán)比下降5%，一線、二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。從各線城市集體成交下滑可以看出，既有市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季的因素，也有前期市場(chǎng)沖高帶來的階段性回調(diào)。