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出處：邦地產(chǎn)

記者：盧曦

很多年了，恒隆地產(chǎn)的老板陳啟宗一直自詡是“香港股市里最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)公司”。他做的恒隆廣場(chǎng)的投資收益率是其他地產(chǎn)商的一倍多。

也正是因?yàn)檫@一原因，他的名字在內(nèi)地被神話了，大家都以為陳啟宗是商業(yè)地產(chǎn)的“經(jīng)營(yíng)之神”。

1月26日，恒隆地產(chǎn)公布了截至2014年12月底公司全年業(yè)績(jī)，大大高于此前的市場(chǎng)預(yù)期。公司各項(xiàng)數(shù)據(jù)全面飄紅，基本純利超100億港元，同比暴增98%。更是讓大家覺(jué)得恒隆牛得不得了。

邦地產(chǎn)君梳理財(cái)報(bào)卻發(fā)現(xiàn)，恒隆的神話完全靠的是恒隆90年代末期在上海拿的兩個(gè)項(xiàng)目--恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)。除了這兩家公司，恒隆的業(yè)績(jī)幾乎可以忽略不計(jì)。濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)甚至成為內(nèi)地唯一明顯下滑的項(xiàng)目。公司正在改變二三線城市戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向更有把握的“新一線”城市杭州。

恒隆的高回報(bào)來(lái)自上海

2014年，恒隆地產(chǎn)的香港和內(nèi)地業(yè)務(wù)、物業(yè)銷售與租賃業(yè)務(wù)均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。租金收入方面，中國(guó)內(nèi)地增長(zhǎng)11%到39.16億港元，香港增長(zhǎng)6％達(dá)到33億港元。物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額飆升2.93倍，達(dá)到98.14億港元。

從年報(bào)中不難看出，恒隆的租金收入僅僅微增，而物業(yè)銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

2014年，天津恒隆購(gòu)物廣場(chǎng)、無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)辦公樓開(kāi)幕。目前，恒隆地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地商場(chǎng)的零售總額超過(guò)100億人民幣。

上海恒隆廣場(chǎng)

在年報(bào)中，恒隆地產(chǎn)將上海市場(chǎng)和上海以外市場(chǎng)分開(kāi)盤(pán)點(diǎn)。值得注意的是，上海兩家恒隆廣場(chǎng)租金的貢獻(xiàn)達(dá)到27.75億港元，而上海以外多個(gè)恒隆廣場(chǎng)累計(jì)貢獻(xiàn)僅11.41億港元。上海業(yè)務(wù)對(duì)內(nèi)地的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)高達(dá)70%，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地的業(yè)務(wù)仍然處在對(duì)上海兩家商場(chǎng)高度依賴的狀態(tài)下。

“內(nèi)地反腐措施持續(xù)對(duì)奢侈品產(chǎn)生影響。”年報(bào)寫(xiě)道，“由于中國(guó)內(nèi)地多家恒隆廣場(chǎng)都處在開(kāi)業(yè)初期，利潤(rùn)率比較低。”上海恒隆廣場(chǎng)零售額下跌4%，港匯恒隆廣場(chǎng)零售額上升3%。公司首次明確透露，在上海上調(diào)了兩家恒隆廣場(chǎng)租金。

世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨告訴邦地產(chǎn)君,恒隆地產(chǎn)多年來(lái)一直存在上海項(xiàng)目貢獻(xiàn)比例較大的情況,近年來(lái),“上海”的占比已經(jīng)有所減少。恒隆地產(chǎn)一直希望在二三線城市復(fù)制上海的成功，即開(kāi)發(fā)持有型的高端物業(yè)，選擇消費(fèi)力強(qiáng)的城市。