5月13日上午，一則有關(guān)監(jiān)管層“窗口指導”個人住房貸款的消息，攪動了中國樓市敏感的神經(jīng)。央行在會議上要求：“合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。”事實上，有關(guān)方面多次提出類似觀點。2011年底，住建部曾要求“優(yōu)先保證首次購房家庭貸款需求”。2012年2月，央行提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”。2013年6月，國務院常務會議再次提出“支持居民家庭首套自住購房信貸需求”。去年10月，央行又表態(tài)“支持居民購買首套自住房的貸款需求”。

在筆者看來，這次央行力挺首套房貸需求，既是對過去意見的重申，也有新的寓意。一方面是當前多家銀行不斷傳出暫停個人房貸業(yè)務的消息，例如，4月份廣州的招商銀行、民生銀行、平安銀行三家銀行停止個人房貸業(yè)務。首套房貸關(guān)乎民生，暫停這一業(yè)務也是對民生的傷害。因此，央行公開力挺首套房貸需求。另一方面是當前樓市處于下滑態(tài)勢，多個城市庫存量高企，交易量與房價“雙降”。這次央行力挺首套房貸需求，也是在為樓市維穩(wěn)，同時也能間接起到經(jīng)濟維穩(wěn)的目的。因為保證首套房貸需求，就能讓部分剛需入市來穩(wěn)定樓市，避免樓市快速降溫。再說，這種為樓市維穩(wěn)的方式也是輿論比較容易接受的。

央行負責人在相關(guān)會議上明確指出，“個人住房貸款有經(jīng)濟增長的穩(wěn)定功能，是黨中央、國務院民生工作的重要組成部分。金融系統(tǒng)一端連著民生，一端連著黨中央國務院。”換言之，首套房貸一頭連著民生，一頭連著樓市或者經(jīng)濟。商業(yè)銀行要承擔社會責任，不能為了追求商業(yè)利益漠視民生與經(jīng)濟。

不過，各家商業(yè)銀行是否是“聽話的孩子”，還有待觀察。筆者對央行力挺首套房貸需求的效果并不看好。

首先是2011年至今有關(guān)方面多次強調(diào)要優(yōu)先滿足首次購房家庭的貸款需求，但是，商業(yè)銀行暫停房貸業(yè)務的消息不斷傳出，這說明，商業(yè)銀行只追求商業(yè)效益、不“講政治”的習氣并沒有改變。盡管去年前三季度商業(yè)銀行新增的個人住房貸款中，首次購房貸款占比達到76.5%，但這并不能說明各家商業(yè)銀行在嚴格執(zhí)行監(jiān)管部門的要求，滿足了所有首次購房家庭的貸款需求。即使商業(yè)銀行愿意給一部分首次購房家庭發(fā)放貸款，也往往與存款、理財?shù)葮I(yè)務掛鉤。

其次是由于按揭貸款收益太低，銀行不愿意多做個人住房貸款，再加上信貸收緊，銀行更愿意把有限的貸款投入到更賺錢的業(yè)務。商業(yè)銀行是追逐利潤的“經(jīng)濟動物”，只要操作不違規(guī)，就有權(quán)決定自己的業(yè)務，如此，央行力挺首套房貸需求，不等于商業(yè)銀行會聽央行的話。恐怕最終商業(yè)銀行還是按照自己的利益需求來操作。

其三是當前的房貸業(yè)務存在一定風險。某銀行負責人在解答房貸收緊原因時指出，“房價太高了，我們認為，目前的房子根本不值這么多錢”。也就是說，當前房價高，庫存大，樓市存在繼續(xù)降溫可能性，銀行自然不愿意發(fā)放房貸，這也會影響到首套房房貸的發(fā)放。

各家商業(yè)銀行是否是“聽話的孩子”，既取決于銀行資金面是否緊張，銀行是否會從房貸業(yè)務受益，也取決于樓市是否安全，更重要的是，取決于是否把首套房貸作為對商業(yè)銀行的主要考核指標——只有對首套房貸做出硬性指標的要求，商業(yè)銀行才有可能變成“聽話的孩子”，央行的話才會管用。