尷尬之城

從北京最繁華的CBD區(qū)域乘坐930路公交車(chē)，向東駛進(jìn)京通快速路，橫穿北京市通州區(qū)之后，再由通燕高速轉(zhuǎn)向102國(guó)道。在不堵車(chē)的情況下，只需40分鐘的車(chē)程，便到達(dá)潮白河?xùn)|側(cè)的“燕潮酩酒廠”站。但這里沒(méi)有酒廠，在近兩公里道路的南北兩側(cè)，密密麻麻布滿了各種房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)大廳。只要在路旁稍作停留，便有數(shù)個(gè)皮膚黝黑、手拿傳單的銷(xiāo)售人員上前推介房屋，直至把你引入某個(gè)銷(xiāo)售大廳。

這里是燕郊，河北省距離北京最近的一片區(qū)域，與北京通州區(qū)僅一河之隔。便利的區(qū)位和較低的房?jī)r(jià)使燕郊成為30萬(wàn)北漂的棲身之地，也使得這個(gè)“國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)”最終以房地產(chǎn)而聞名。

如今，京津冀協(xié)同發(fā)展概念的提出，為燕郊勾勒出一個(gè)安居樂(lè)業(yè)的新夢(mèng)想。現(xiàn)實(shí)卻是，空置率高企的燕郊樓市并未因這個(gè)利好而顯得太過(guò)興奮，去年末以來(lái)的房?jī)r(jià)滯漲、銷(xiāo)售遲緩局面，至今仍未改變。相反，產(chǎn)業(yè)空心化導(dǎo)致的人口出行率高，正在帶來(lái)不堪重負(fù)的交通壓力。多年來(lái)，在整個(gè)京津冀版圖內(nèi)，燕郊始終未能找準(zhǔn)自身位置，這也成為產(chǎn)業(yè)接續(xù)的障礙。經(jīng)歷過(guò)無(wú)數(shù)利好消息刺激的燕郊，如今已難為所動(dòng)。

燕郊地產(chǎn)的“雙刃劍”

在全國(guó)實(shí)施限購(gòu)政策的城市中，燕郊所屬的河北省三河市是一個(gè)特殊的例子。與京滬廣深等一線城市以及其他東部二線城市比，它既不是省會(huì)城市，又不屬于計(jì)劃單列市。只是因?yàn)樗挥诒本┲苓?，承接了北京的大量外溢需求，所以才被戴上限?gòu)的“緊箍咒”。

但矛盾的是，當(dāng)前燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)明顯過(guò)剩，大量房屋有待消化。在此情況下，限購(gòu)政策不放松，豈不是不利于市場(chǎng)消化，加速泡沫累積？

對(duì)此，我們只能這樣理解：燕郊已經(jīng)自覺(jué)地與北京融為一體，或者決策層認(rèn)為燕郊應(yīng)是北京的一部分。在北京實(shí)施全國(guó)最嚴(yán)厲限購(gòu)政策的情況下，燕郊不進(jìn)行限購(gòu)，似乎顯得不合時(shí)宜。

事實(shí)上，從樓市表現(xiàn)來(lái)看，燕郊早就與北京實(shí)現(xiàn)同步。2010年，當(dāng)北京通州區(qū)因“城市副中心”的利好而房?jī)r(jià)大漲之時(shí)，燕郊樓市也出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。隨后，燕郊樓市又隨著通州泡沫的破裂而轉(zhuǎn)入低迷。

但這種“同步”只是表面，作為起步最早的一座衛(wèi)星城，燕郊始終沒(méi)有真正融入北京發(fā)展。主要表現(xiàn)為，燕郊沒(méi)有承接北京的外溢產(chǎn)業(yè)，而只是承擔(dān)了為北京提供“住所”的作用。

原因是多方面的。首先，首都可能不愿將資源分享給“小伙伴們”；其次，在發(fā)展之初，燕郊只看到了“環(huán)首都”的房地產(chǎn)紅利，而忽視了其他更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的利好；最后，燕郊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)又使它具備了各種便利。

客觀地說(shuō)，燕郊的“房地產(chǎn)先行”在很大程度上是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，正如昆山之于上海。但決策部門(mén)有意識(shí)地忽略基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)、人口支撐，而放大房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值，則是造成“蝴蝶效應(yīng)”的根源。

房地產(chǎn)是一把雙刃劍。它能夠迅速帶來(lái)大量的土地出讓收益和房地產(chǎn)稅收，同時(shí)也可以對(duì)其他產(chǎn)業(yè)形成擠出效應(yīng)。這一點(diǎn)，在當(dāng)下中國(guó)很多城市的發(fā)展過(guò)程中，已得到印證。

如今燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)模式，幾乎可以用“畸形”來(lái)形容。一方面，“房地產(chǎn)獨(dú)大”形勢(shì)已定，基建滯后，產(chǎn)業(yè)空心，“高新技術(shù)”的定位更是無(wú)從談起。另一方面，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，空置率高企，市場(chǎng)需求乏力，但供應(yīng)仍在增加。在這種“畸形”情況下，要糾正經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，承接北京產(chǎn)業(yè)外溢，難度可想而知。

京津冀協(xié)同發(fā)展的大幕已經(jīng)拉開(kāi)，對(duì)于眾多環(huán)北京的城市來(lái)說(shuō)，意味著大蛋糕的開(kāi)切。如何從觀念的根源上避免“房地產(chǎn)先行”，頗為值得重視，尤其是在固安、涿州、保定等地躍躍欲試地想步燕郊后塵的情況下。

因?yàn)槭聦?shí)證明，對(duì)思路的糾正，恐怕要比對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的糾正困難得多。正如在實(shí)施限購(gòu)的燕郊，購(gòu)房者仍然能夠以萬(wàn)元左右的成本，輕松穿越政策的關(guān)卡而取得購(gòu)房資格。足見(jiàn)房地產(chǎn)沖動(dòng)一旦激起，就難以壓制。

滯銷(xiāo)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)難催熱地產(chǎn)

“現(xiàn)在中央已經(jīng)提出了京津冀協(xié)同發(fā)展，對(duì)燕郊絕對(duì)是利好，趁現(xiàn)在房?jī)r(jià)還沒(méi)漲起來(lái)，最好趕緊出手。”在燕郊著名的大盤(pán)“天洋城4代”的營(yíng)銷(xiāo)中心，銷(xiāo)售員如此介紹。如今，“京津冀協(xié)同發(fā)展”已成為燕郊多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售說(shuō)辭。

今年年初，“京津冀協(xié)同發(fā)展”戰(zhàn)略正式被提出，要求明確三地功能定位、產(chǎn)業(yè)分工、城市布局、設(shè)施配套、綜合交通體系等重大問(wèn)題，并從財(cái)政政策、投資政策、項(xiàng)目安排等方面形成具體措施。

作為河北省距離北京最近的區(qū)域，燕郊無(wú)疑是這項(xiàng)政策的受益者。從距離上看，燕郊距北京天安門(mén)僅有30公里，甚至比北京的房山、順義、密云區(qū)更具區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

作為燕郊老項(xiàng)目的“天洋城4代”，位于燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)東部，102國(guó)道以南，總規(guī)劃建筑面積達(dá)480萬(wàn)平方米，是燕郊有名的大盤(pán)。該項(xiàng)目曾于去年12月27日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在12500元/平方米左右。直到今年3月，銷(xiāo)售人員給出的報(bào)價(jià)仍然在上述水平，且目前仍有約一半的房源尚未售出。

同樣的情況還發(fā)生在燕郊的其他幾個(gè)大盤(pán)之間，如首爾甜城、孔雀城、富地廣場(chǎng)等。多數(shù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員向中國(guó)證券報(bào)記者表示，不僅價(jià)格沒(méi)有上漲，而且除個(gè)別樓層的優(yōu)質(zhì)戶型已經(jīng)售出外，這些項(xiàng)目均有足夠的房源可供選擇。

事實(shí)上，從去年年末開(kāi)始，燕郊樓市就出現(xiàn)明顯的滯漲和滯銷(xiāo)局面。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目期望在今年年初迎來(lái)市場(chǎng)回暖，但銷(xiāo)售人員仍表示，今年看房和認(rèn)購(gòu)的人數(shù)均比去年同期明顯下滑。

即便如此，燕郊樓市的供應(yīng)仍在加大。以橫穿燕郊的102國(guó)道為界，隨著北側(cè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)殆盡，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向國(guó)道南側(cè)的廣闊區(qū)域。記者發(fā)現(xiàn)，國(guó)道南側(cè)是大量的農(nóng)田，其中有不少已被圍欄擋住，即將進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。

當(dāng)?shù)厝私榻B，在燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)劃范圍內(nèi)，102國(guó)道南側(cè)還有著大量土地，如果這一區(qū)域全部實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)，其體量幾乎相當(dāng)于再造一個(gè)燕郊。