當(dāng)市場(chǎng)坐等人民幣對(duì)美元匯率“破6”時(shí)，近日來，人民幣匯率卻一路走軟，將近半年的升幅一舉抹平。市場(chǎng)擔(dān)心，一旦人民幣升值預(yù)期轉(zhuǎn)向，以房產(chǎn)為代表的人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)將進(jìn)入下滑通道。

人民幣連跌引發(fā)房?jī)r(jià)泡沫破裂擔(dān)憂

2月下旬以來，人民幣展開了新一輪貶值，幅度超過1.4%。多位銀行金融市場(chǎng)部人士表示，人民幣近期貶值主要是為了打擊遠(yuǎn)期結(jié)匯套利資金，抑制熱錢流入。

匯率風(fēng)險(xiǎn)控制中心的分析師亦認(rèn)為，近期人民幣主動(dòng)調(diào)節(jié)對(duì)持有大量套利、套匯的投資者來講，是一次比較大的沖擊。同時(shí)充分反映央行需要適時(shí)、適度引導(dǎo)市場(chǎng)投資者，以抑制過熱的人民幣升值預(yù)期。

然而，許多人擔(dān)心，一旦形成人民幣貶值預(yù)期，越來越多人的投資決策可能會(huì)受影響，并很可能傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)。短期內(nèi)樓市將面臨下跌風(fēng)險(xiǎn)，從中長(zhǎng)期看，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫將破裂。

專家認(rèn)為，人民幣貶值不僅可能讓早些時(shí)候進(jìn)入國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的資金逐漸退出，更為重要的是，還可能讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)從海外融資的成本迅速上升。

此前強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期，引得大量境外資金進(jìn)入中國(guó)，投資于人民幣資產(chǎn)以享受匯率升值和資產(chǎn)升值的雙重紅利。而房地產(chǎn)更是外資扎堆的領(lǐng)域，一旦人民幣升值預(yù)期減弱，外資撤出，房地產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)受到影響。

“自2005年以來，人民幣已經(jīng)持續(xù)升值多年，房?jī)r(jià)也一直上漲，導(dǎo)致這些資金獲利巨大，它們可能愿意以更低的價(jià)格退出。”職業(yè)投資人黃生稱。

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕

去年以來，李嘉誠(chéng)連續(xù)出售其在中國(guó)內(nèi)地的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。3月1日，潘石屹的SOHO中國(guó)也宣布，將上海的兩個(gè)物業(yè)以52.3億元的價(jià)格出售。

上海地產(chǎn)業(yè)界人士告訴記者，李嘉誠(chéng)和潘石屹出售內(nèi)地資產(chǎn)主要是一種商業(yè)行為，由于其并非降價(jià)出售，因此不能稱之為“拋售”。但他同時(shí)透露，目前上海的物業(yè)易手基本由人民幣基金接手，美元基金在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的占比已大不如前。“以前海外資金流入中國(guó)，除了借人民幣升值套匯之外，還購(gòu)置了大量的房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)類信托。隨著人民幣匯率上升空間不斷遭受擠壓，海外資本正逐漸退出中國(guó)，以將其賺取的房?jī)r(jià)收入和匯差收入最大化。”

第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可指出，中國(guó)多城市大建新城、泛CBD化趨勢(shì)嚴(yán)重，商業(yè)地產(chǎn)供過于求值得關(guān)注。據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)至2015年，深圳、成都、重慶、天津、沈陽(yáng)等多個(gè)城市甲級(jí)寫字樓總量較2013年的增幅均在30%以上，天津、沈陽(yáng)兩地的增幅更分別高達(dá)154%、139%。

萊坊最新發(fā)布的報(bào)告也認(rèn)為，上海商業(yè)地產(chǎn)需求疲軟而供給過多。“根據(jù)當(dāng)前建筑進(jìn)度，2014-2016年間，上海中央商務(wù)區(qū)將有164萬平方米新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，且次級(jí)和新興商務(wù)區(qū)還會(huì)新增249萬平方米；而在需求層面上，過去三年上海市場(chǎng)平均每年能夠吸納約84萬平方米的甲級(jí)寫字樓面積。除非有新的國(guó)內(nèi)或海外刺激因素，否則很難消化大量投放的新寫字樓。”

住宅價(jià)格能否堅(jiān)挺？

目前，許多投資者擔(dān)心，人民幣貶值將導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，促使投資者逐漸放棄房產(chǎn)這樣價(jià)格過高的資產(chǎn)。尤其是那些早些時(shí)候從海外涌入國(guó)內(nèi)的資金，會(huì)因人民幣貶值而流出中國(guó)，或不敢再輕易進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，多種作用助推中國(guó)住房資產(chǎn)價(jià)格下跌。

華東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，二、三線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不扎實(shí)，升級(jí)趨勢(shì)不顯著。因此，很多投資者出于對(duì)資金鏈的考慮，需要盡快把資金從資產(chǎn)中抽出來，因此產(chǎn)生局部降價(jià)的可能。但從全國(guó)大部分地方來看，如鄭州、武漢等城市，近年來二手房市場(chǎng)成交量增幅均在50%以上，“二手房交易火爆的地方，房?jī)r(jià)就不可能暴跌”。

“內(nèi)地樓市未來的走勢(shì)是好的，按照中國(guó)人的習(xí)慣，多余錢會(huì)選擇買樓。”在日前舉行的“長(zhǎng)和系”業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華人首富李嘉誠(chéng)對(duì)內(nèi)地樓市的未來趨勢(shì)依然看好，“如果價(jià)格合理，長(zhǎng)和一定會(huì)考慮增加內(nèi)地土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)”。

記者經(jīng)多方采訪了解到，無論人民幣升值與否，住宅價(jià)格與之并無直接聯(lián)系。一線城市有較為穩(wěn)定的剛性需求做支撐，樓市很難有崩盤風(fēng)險(xiǎn)。二三四線城市由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，正處于“擠泡沫”進(jìn)程，但由于各地發(fā)展水平不均衡，因此房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)愈來愈重的分化趨勢(shì)。