每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 覃鈺景    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 覃鈺景

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著日益增長(zhǎng)的空房率和居高不下的房?jī)r(jià)的困擾，人們擔(dān)心，房地產(chǎn)泡沫破裂之時(shí)，會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的影響。

無(wú)獨(dú)有偶，遠(yuǎn)在歐洲北部的瑞典也正飽受著來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。由于房屋建造數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人口增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)同樣居高不下，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了瑞典的經(jīng)濟(jì)。

住房供應(yīng)落后于人口增長(zhǎng)

據(jù)路透社消息，近日公布的第三季度斯德哥爾摩及其周邊的普通家庭住房售價(jià)已達(dá)到62.3萬(wàn)美元一套，幾乎是15年前的3倍。據(jù)英國(guó)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)研究中心數(shù)據(jù)顯示，這一價(jià)格與大倫敦地區(qū)62萬(wàn)美元幾乎相同。

據(jù)了解，在過(guò)去的幾十年中，瑞典新房屋的建造速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人口增長(zhǎng)速度，并帶來(lái)了勞動(dòng)力流動(dòng)性銳減、住房?jī)r(jià)格攀升、按揭貸款利率居高不下等令政府頭疼的問題。

和中國(guó)滾滾的周末看房大軍一樣，瑞典的購(gòu)房者熱情也并未被高首付、高利率和嚴(yán)格的抵押還款細(xì)則阻礙。“購(gòu)房者們從來(lái)不會(huì)提及這些問題。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在介紹一間斯梅茲蘭登火車站附近的139平方米的公寓時(shí)如是說(shuō)道。大概有40位顧客看了這一處93萬(wàn)美元的房產(chǎn)——盡管需要徹底翻新——在分配的45分鐘看房時(shí)間的頭15分鐘里，阻隔看房者鞋底泥污的藍(lán)色塑料鞋套就被迅速用完了。

“過(guò)去的20年中，我們建造的房屋只有其他國(guó)家的一半，不得不說(shuō)我們現(xiàn)在面對(duì)的是一個(gè)長(zhǎng)期的問題?！比鸬涔残姓妥》坎块L(zhǎng)斯特凡-艾特弗爾表示，“另外在招聘勞動(dòng)力上，由于國(guó)家的限制性規(guī)定，大大地降低了建筑公司的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，所以很多勞動(dòng)者都不愿意應(yīng)聘這類公司?！?/p>

住房短缺系房?jī)r(jià)上漲主因

另外，分析人士指出，復(fù)雜的建筑法規(guī)也是導(dǎo)致住房短缺的原因之一。在瑞典，開發(fā)商獲得規(guī)劃許可可能就需要10年時(shí)間。瑞典需要解除對(duì)零售市場(chǎng)的限制并簡(jiǎn)化獲取建筑許可的程序，并將規(guī)劃?rùn)?quán)交給區(qū)域性團(tuán)體，以避免“不在我的后院”的心態(tài)。

財(cái)政部長(zhǎng)安德斯博格說(shuō)過(guò)，政府不會(huì)容忍房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲并已采取措施為貸款需求降溫。但分析人士認(rèn)為，無(wú)論是提高信貸門檻、為按揭違約設(shè)置緩沖區(qū)，還是提高初次購(gòu)房者限制都不能解決根本性的問題?！案叩你y行信貸門檻并不能提高房屋供應(yīng)量?！比鸬溷y行首席執(zhí)行官邁克爾沃爾夫說(shuō)道。

據(jù)預(yù)測(cè)，到2030年為止，瑞典首都斯德哥爾摩的人口會(huì)增長(zhǎng)60萬(wàn)，而目前該區(qū)域就已經(jīng)短缺了約11萬(wàn)套住房。根據(jù)瑞典房產(chǎn)協(xié)會(huì)的研究顯示，到2030年，瑞典一半的GDP都會(huì)由斯德哥爾摩地區(qū)貢獻(xiàn)。如果住房建造速度跟不上發(fā)展的節(jié)奏，瑞典將每年損失19.4億美元的潛在增長(zhǎng)。

新一輪房貸高峰的擔(dān)憂

國(guó)際貨幣基金組織、歐盟和瑞典政府正在對(duì)歐洲新一輪房貸高峰表示擔(dān)憂。1990年，瑞典曾有過(guò)相似經(jīng)歷，居高不下的房?jī)r(jià)和信貸增長(zhǎng)最終引發(fā)了地產(chǎn)崩盤，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長(zhǎng)期衰退。

由于住房緊缺、勞動(dòng)力流動(dòng)性銳減，導(dǎo)致政府需要更多的人去工作，才能維持瑞典的高福利運(yùn)作，然而失業(yè)率卻依然高居不下，大約有三分之一的人失業(yè)超過(guò)6個(gè)月。青年失業(yè)率為12.4%，遠(yuǎn)高于歐元區(qū)的平均水平9.6%。

國(guó)際貨幣基金組織認(rèn)為，當(dāng)前挪威的房產(chǎn)市場(chǎng)被高估了40%。德國(guó)中央銀行也對(duì)其房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出警告，歐洲中央銀行韓偉森亦對(duì)挪威房產(chǎn)泡沫發(fā)出警報(bào)。在瑞典，對(duì)信貸增長(zhǎng)的擔(dān)憂讓央行采取了除降息外的所有手段。

瑞典AAA的頂級(jí)投資評(píng)級(jí)使其成為了過(guò)去五年全球經(jīng)濟(jì)重壓下投資者們的安全港，但房產(chǎn)價(jià)格卻醞釀著一場(chǎng)動(dòng)蕩。“這是瑞典經(jīng)濟(jì)最大的結(jié)構(gòu)性問題，”瑞典銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家安娜費(fèi)蘭德說(shuō)。