在一波接一波政策的嚴(yán)厲調(diào)控下，樓市即將走過不尋常的2010年。雖然已接近年末，但房企之間的競(jìng)爭并沒有偃旗息鼓，反而愈演愈烈——在調(diào)控背景下，房企之間的并購案例在年末集中涌現(xiàn)；進(jìn)駐北京已有23年的萬科，今年正向北京樓市銷售冠軍沖刺；由于住宅市場(chǎng)備受壓制，不少房企已后知后覺，開始加入越來越龐大的“商業(yè)地產(chǎn)”大軍……2011年，樓市或許比今年更加捉摸不定。房企的這一系列動(dòng)作，或許都是在未雨綢繆。

年底之戰(zhàn)·銷售

借調(diào)控超車  萬科角逐北京銷售冠軍

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        調(diào)控下，今年北京萬科卻一路超車，一躍成為上半年北京房地產(chǎn)銷售冠軍，目前正以近120億元的合同銷售額沖擊北京年度銷售冠軍。

        北京萬科的領(lǐng)軍人毛大慶今年頻頻布局土地市場(chǎng)，目前已成功拿下6塊地。通過布局北京CBD的贏嘉中心，一直徘徊于北京三環(huán)外的萬科，成功地向北京核心區(qū)域步步挺進(jìn)。

北京合同銷售額近120億

        自1988年進(jìn)駐北京起，萬科在北京已運(yùn)營23年。雖然萬科早已是中國房地產(chǎn)業(yè)的老大，但在北京的發(fā)展卻一直不盡如人意。正因?yàn)槿绱?，去?月初，從凱德置地轉(zhuǎn)投北京萬科的毛大慶，被王石要求增加北京萬科的影響力。

        當(dāng)月下旬，毛大慶在來到萬科后的首次媒體會(huì)上公布了萬科北京的戰(zhàn)略目標(biāo)：爭取在3~5年內(nèi)跨進(jìn)北京市場(chǎng)前三名。

        今年上半年，萬科以61.93億元的銷售額擊敗競(jìng)爭對(duì)手龍湖，奪得半程銷售冠軍。

        近日，記者從北京萬科相關(guān)人士處獲悉，截至12月14日，北京萬科銷售總額已達(dá)105.4億元。于12月19日開盤的萬科長陽半島第四批房源開盤即被一搶而光，目前認(rèn)購額達(dá)12億元。綜合下來，萬科北京今年的合同銷售額或達(dá)120億元左右，較去年的50多億元增長超過100%。

        對(duì)于今年北京萬科的突飛猛進(jìn)，北京萬科營銷總監(jiān)肖勁作了兩點(diǎn)總結(jié)：加大供應(yīng)與適應(yīng)調(diào)控。

        2010年，萬科北京的產(chǎn)品體系極為豐富，在高中低端市場(chǎng)均有布局。另外，其開盤時(shí)機(jī)選擇與定價(jià)策略把握十分精準(zhǔn)。

        今年1~3月，北京樓市捂盤惜售現(xiàn)象盛行，而北京萬科看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，逆市大量推盤，搶灘市場(chǎng)。萬科北京的年度大盤萬科長陽半島于7月底開盤入市，趕上了8月底北京房價(jià)大反彈。

        調(diào)控背景下適應(yīng)調(diào)控的定價(jià)策略同樣是萬科趕超的成功之道。

        萬科長陽半島7月底開盤時(shí)，北京樓市正處于調(diào)控后的低谷。在這種背景下，北京萬科拋棄了行業(yè)慣用的定價(jià)策略，由銷售人員逐個(gè)向近萬組意向客戶詢價(jià)，最終定出13400元/平方米的價(jià)格，低于周邊樓盤，獲得熱銷。

搶購6地塊

        萬科北京在狠抓銷售的同時(shí)，在土地市場(chǎng)也一改往日的疲軟，表現(xiàn)極其活躍。

        毛大慶在去年8月加入萬科后就曾對(duì)外反思稱，萬科在北京市場(chǎng)的業(yè)績不佳，主要原因就是土地儲(chǔ)備不夠。鑒于此，他進(jìn)入萬科后最重要的工作就是拿地。

        記者根據(jù)萬科各公告統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，今年萬科在北京土地市場(chǎng)已拿下6塊地，分別分布于房山長陽鎮(zhèn)（2塊）、昌平區(qū)回龍觀（2塊）、海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)（2塊）。

        之前，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月7日，北京土地市場(chǎng)上，首開以43.81公頃的拿地面積位列第一，緊隨其后的就是北京萬科，拿地面積為42.3公頃。不過，12月17日，北京萬科攜手北京京投置地房地產(chǎn)有限公司在房山區(qū)再拿一塊地，算上這塊地，北京萬科有望超越首開，成為北京土地市場(chǎng)的拿地王。

布局核心區(qū)域

        就在各路豪杰扎堆北京CBD12地塊之時(shí)，10月20日，北京萬科以11.5億元的代價(jià)從中信地產(chǎn)手中接手CBD區(qū)域的贏嘉中心B座，曲線進(jìn)駐北京核心區(qū)域。在此前，萬科一直游離于北京三環(huán)之外。

        據(jù)悉，贏嘉中心B座位于北京CBD核心區(qū)域東三環(huán)國貿(mào)橋東南角，在被北京萬科收購前，贏嘉中心B座整棟建筑面積為42686.2平方米。收購后，毛大慶表示，公司擬投入7000元/平方米的改造成本，將該寫字樓打造成一個(gè)新概念的建筑。

年底之戰(zhàn)·擴(kuò)張

快速擴(kuò)張萬達(dá)年內(nèi)斥資近200億拿地

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        萬達(dá)董事長王健林近來有點(diǎn)忙。

        12月17日出席了廣州萬達(dá)的開業(yè)典禮后；21日，他又飛到福州，見證福建首個(gè)金融街萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)。

        今年以來，萬達(dá)在全國迅猛擴(kuò)張，距離2011年不到半個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，相繼有廣州、合肥、福州、武漢、紹興5個(gè)城市的萬達(dá)廣場(chǎng)入市。

        12月17日，萬達(dá)集團(tuán)在廣州的第一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，這是萬達(dá)集團(tuán)今年第11個(gè)入市的萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。該項(xiàng)目從去年10月拿地到開業(yè)，僅11個(gè)月。

        王健林在廣州媒體見面會(huì)上坦言，原來認(rèn)為廣東商業(yè)比較發(fā)達(dá)，機(jī)會(huì)不多，所以進(jìn)入時(shí)機(jī)晚一些。但未來，萬達(dá)計(jì)劃在廣州做10個(gè)項(xiàng)目，而且在武漢、北京、上海都會(huì)做上10個(gè)，每個(gè)項(xiàng)目投資額約50億~60億元。

        據(jù)萬達(dá)廣州相關(guān)人士介紹，高達(dá)50萬平方米體量的廣州萬達(dá)廣場(chǎng)，由酒店、公寓、寫字樓和百貨商場(chǎng)等構(gòu)成，目前公寓和寫字樓等已經(jīng)賣完。

        萬達(dá)資料顯示，今年萬達(dá)開工在建面積超過3000萬平方米，超過50個(gè)廣場(chǎng)和30家酒店在建。為保證這個(gè)量和速度，萬達(dá)今年在武漢、泉州、長沙、青島、泰州、漳州等超過20個(gè)城市拿地，幾乎全部是商業(yè)用地，每個(gè)項(xiàng)目總建筑面積至少超10萬平方米。

        根據(jù)目前已公開的拿地資料，今年以來，萬達(dá)購地資金超過189億元。

        廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛卿認(rèn)為，萬達(dá)今年擴(kuò)張速度之快，主要是因?yàn)樗鼡碛谐墒斓哪Ｊ胶秃献骰锇?。?jù)悉，萬達(dá)集團(tuán)旗下項(xiàng)目在施工前，超過2000平方米的店面要合作方簽字認(rèn)可，之后如果有任何改動(dòng)，合作方要承擔(dān)全部費(fèi)用。

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年底之戰(zhàn)·轉(zhuǎn)型

調(diào)控年房企忙轉(zhuǎn)型  單一住宅開發(fā)模式或遭棄

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        近日，首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光表示，正處于調(diào)控通道中的中國住宅地產(chǎn)業(yè)，單一的“開發(fā)-銷售-開發(fā)”模式已難以為繼，為此，他呼吁中國住宅地產(chǎn)業(yè)突破傳統(tǒng)的單一住宅開發(fā)模式，抱團(tuán)進(jìn)行行業(yè)轉(zhuǎn)型。

        實(shí)際上，當(dāng)前萬科、保利、金地等住宅地產(chǎn)公司已先后進(jìn)行轉(zhuǎn)型探索，但各自的轉(zhuǎn)型路徑選擇不一，前景難料。

景瑞地產(chǎn)加入轉(zhuǎn)型潮

        近日，專注于住宅地產(chǎn)開發(fā)的上海景瑞地產(chǎn)對(duì)外宣布，旗下首個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目上海景瑞生活廣場(chǎng)已投入運(yùn)營。對(duì)于公司的商業(yè)地產(chǎn)跨界布局，公司營銷總監(jiān)楊子江解釋說，調(diào)控背景下，未來中國房企的利潤增長將更多地依賴于租金回報(bào)以及持有物業(yè)的增值。

        這是調(diào)控年內(nèi)加入轉(zhuǎn)型潮隊(duì)伍中的最新一員。此前，萬科、保利、金地和龍湖等住宅地產(chǎn)公司皆紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)，遠(yuǎn)洋、華潤置地、中糧等則早已在相關(guān)領(lǐng)域布局。

        對(duì)于這股“從商”潮，安石管理顧問合伙人張朝峰向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋說，調(diào)控通道下，住宅地產(chǎn)開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)，可以滿足他們分散風(fēng)險(xiǎn)的需求。

        張朝峰認(rèn)為，這股大潮的追趕者總體上可分為三種，一是基于自身戰(zhàn)略定位的主動(dòng)轉(zhuǎn)型，二是出于規(guī)模擴(kuò)大后業(yè)務(wù)均衡需要而進(jìn)行的主動(dòng)轉(zhuǎn)型，還有就是出于宏觀調(diào)控避險(xiǎn)需要而進(jìn)行的被動(dòng)轉(zhuǎn)型。

資金鏈平衡是短板

        對(duì)于住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，萬達(dá)董事長王健林曾有過一個(gè)經(jīng)典的比喻：做住宅是小學(xué)生，做商業(yè)地產(chǎn)是中學(xué)生。

        張朝峰認(rèn)為，在目前商品房預(yù)售制度下，住宅地產(chǎn)開發(fā)商的融資結(jié)構(gòu)中以短期開發(fā)貸款為主，較為單純，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中，主要以租金收入作為支撐，運(yùn)營期內(nèi)需要投入大量的資金，對(duì)開發(fā)商的資金鏈平衡能力的要求甚高。

        張朝峰指出，中糧旗下的大悅城和華潤置地旗下的萬象城，將公司背后大股東的雄厚財(cái)力優(yōu)勢(shì)最大化，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局迅速擴(kuò)大。他們的短期投資回報(bào)率要求不高，主要著眼于追求中長期可持續(xù)的物業(yè)租金回報(bào)。

        來自新加坡的凱德置地，則在單個(gè)商業(yè)項(xiàng)目全生命周期內(nèi)，通過合理設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等的多種基金，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈上的資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化與平衡。

        對(duì)于“從宅入商”的轉(zhuǎn)型者們，最大的短板就是資金鏈平衡能力。

        富力地產(chǎn)就是代表。該公司較早便進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，但鑒于資金鏈平衡能力，公司差點(diǎn)被商業(yè)地產(chǎn)所拖累，所幸2009年住宅地產(chǎn)大反彈，公司通過住宅開發(fā)反哺商業(yè)開發(fā)，才最終使公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)順利渡過難關(guān)。

        對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，國際購物中心協(xié)會(huì)總裁兼首席執(zhí)行官邁克爾.P.克切維爾認(rèn)為，目前中國不少住宅地產(chǎn)商通過社區(qū)商業(yè)的方式切入商業(yè)地產(chǎn)，這或許是為了配合政府的土地出讓規(guī)劃，但以這種方式來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，如果沒有很好的資源整合，社區(qū)商業(yè)有可能成為整個(gè)綜合體項(xiàng)目的輔助性產(chǎn)品，長期來說，不利于該開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。

年底之戰(zhàn)·并購

盤整下房企忙并購壟斷預(yù)期加大

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        近期，房地產(chǎn)擴(kuò)張、并購、調(diào)整的速度驟然加快。“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的生存法則凸顯得淋漓盡致。

        今年以來，火爆的樓市遭遇多次政策深度調(diào)整，融資渠道的緊縮成為遏制房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵。大企業(yè)并購提速，中小企業(yè)保命生存，非房企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)……在“9·29”二次樓市調(diào)控后，這樣的情況層出不窮。

        相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，僅11月份，房地產(chǎn)行業(yè)的并購案就達(dá)23起。銷售額超過千億的萬科年初到現(xiàn)在，并購案例高達(dá)20宗。

并購迭起

        股權(quán)投資研究機(jī)構(gòu)最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月，國內(nèi)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的領(lǐng)域并購活躍，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購案高達(dá)23宗。

        世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部高級(jí)分析師王軍鵬表示，受融資的限制，不少中小企不得不被大企業(yè)并購。在第二輪宏觀調(diào)控后，市場(chǎng)上這樣的并購案例明顯增多。

        11月23日，重慶渝能產(chǎn)業(yè)  （集團(tuán)）公司將旗下房地產(chǎn)公司渝能融創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司40%的股權(quán)公開掛牌轉(zhuǎn)讓，以1元的價(jià)格打包出讓亞太商谷物業(yè)公司股權(quán)。

        11月29日，中國核工業(yè)集團(tuán)以1.14億元甩賣旗下處于虧損狀態(tài)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)——福清中核置業(yè)100%股權(quán)及債權(quán)。

        12月2日，華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司擬將其所持有的北京西長安街88號(hào)發(fā)展有限公司87.5%股權(quán)及4.28億元債權(quán)以33億元掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌項(xiàng)目涉及主要資產(chǎn)就是首都時(shí)代廣場(chǎng)。

        今年業(yè)績突破千億的萬科，今年以來的并購相當(dāng)密集，截至目前已高達(dá)20多宗。

壟斷性預(yù)期加強(qiáng)

        中國清科集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易非?；钴S，共完成50起并購案例，是2009年全年的2.5倍，涉及金額達(dá)122.5億元。

        王軍鵬認(rèn)為，房企并購增加主要還是因?yàn)榉科笕谫Y受到限制，特別是中小企業(yè)融資問題尤為突出。在上市融資、發(fā)債券和信托基金都在收緊的趨勢(shì)下，企業(yè)為生存，不得不甩賣地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

        恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞認(rèn)為，在調(diào)控下，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的現(xiàn)金壓力，造成市場(chǎng)的集中度進(jìn)一步加強(qiáng)，資源向資金雄厚的企業(yè)靠攏。

        自  “9·29”第二輪市場(chǎng)調(diào)控以來，非房地產(chǎn)主業(yè)的公司紛紛甩賣旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也直接導(dǎo)致市場(chǎng)并購機(jī)會(huì)增加。

        他指出，在這輪調(diào)控下，盡管各種融資渠道收緊，但對(duì)于大企業(yè)來說反而有了更多機(jī)會(huì)，銀行愈加青睞資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，資源就變相地向大企業(yè)集中，造成市場(chǎng)壟斷。



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