每經(jīng)記者  肖艷

        在市場(chǎng)各方還在激烈討論房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)真正回暖的時(shí)候，又一個(gè)新的“地王”已經(jīng)產(chǎn)生了。

        6月30日，“廣渠路15號(hào)地”成為北京新“地王”。買家是中化方興投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱中化方興）。同一天參與競(jìng)拍的潘石屹不得不鎩羽而歸。

        昨天，潘石屹在其博客上發(fā)表了《新“地王”一定會(huì)推高周邊房?jī)r(jià)》一文。潘石屹認(rèn)為，參與競(jìng)拍的都是紅籌和H股公司，說(shuō)明外資對(duì)這種瘋狂拿地的舉動(dòng)并不看好。而“地王”產(chǎn)生的背后，則是在產(chǎn)能過(guò)剩背景下企業(yè)利用銀行大量放貸的不得已選擇。他認(rèn)為，新“地王”一定會(huì)推高周邊房?jī)r(jià)，北京土地市場(chǎng)的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)。

潘石屹兩次咬破嘴唇

        博客中，潘石屹向我們透露了一些小細(xì)節(jié)。

        “昨天下午，公司開(kāi)會(huì)研究如何參加廣渠路15號(hào)地的競(jìng)標(biāo)。原來(lái)測(cè)算的極限接受單價(jià)是1.4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為35.4億元左右。最后，為了能拿下這塊土地，決定把單價(jià)上調(diào)1000元，即1.5萬(wàn)元/平方米，總價(jià)大約為38億元。我們一邊吃飯，一邊開(kāi)會(huì)，我很緊張，兩次咬破了嘴唇。二十年從商經(jīng)驗(yàn)告訴我，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，常常是一塊土地定生死。短短十年的中國(guó)房地產(chǎn)歷史，多少公司因一塊土地死掉了，這些死去的公司還不包括深圳、海南那些非正常死亡的房地產(chǎn)公司。”

        “走進(jìn)拍賣大廳，我們被安排在第二排，大廳里也是人山人海。有許多開(kāi)發(fā)商我都認(rèn)識(shí)。坐在第三排的是新面孔，我上前向他們問(wèn)好。問(wèn)他們是什么公司的。他們只告訴我：‘小公司’。我們公司總裁閆巖小聲告訴我：‘他們是中化方興公司的。’我說(shuō)：‘你們是中化集團(tuán)在香港的上市公司。’他們表情都很嚴(yán)肅。”

        資料顯示，中化方興是中國(guó)中化集團(tuán)公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)旗艦公司。中國(guó)中化集團(tuán)公司是中國(guó)僅有的12家獲得國(guó)資委批準(zhǔn)以發(fā)展、投資和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目為其一項(xiàng)核心業(yè)務(wù)的中央國(guó)有企業(yè)之一。中化方興的代表作是上海財(cái)富廣場(chǎng)和北京凱晨世貿(mào)中心等城市地標(biāo)式建筑。

        關(guān)于新地王的報(bào)道，潘石屹補(bǔ)充了兩個(gè)重要的細(xì)節(jié)：第一，建筑面積土地的單價(jià)是1.6萬(wàn)元/平方米，而不是一些媒體報(bào)道的1.4萬(wàn)元/平方米，后一個(gè)價(jià)格沒(méi)有扣除廉租房、托兒所、幼兒園和小學(xué)的面積。第二，一般出讓合同中，付款期都是半年以上，而這次是一次性付款。

北京土地市場(chǎng)的確出現(xiàn)泡沫

        潘石屹還談了他對(duì)新  “地王”產(chǎn)生的看法。

        第一，從參加競(jìng)標(biāo)的11家公司來(lái)看，都是中國(guó)公司，其中有些是在香港上市的公司，但都是紅籌和H股公司，沒(méi)有一家外資公司參加。這些現(xiàn)象均折射出全球資金對(duì)中國(guó)、對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些看法，說(shuō)明他們對(duì)這種瘋狂拿地的舉動(dòng)并不看好。

        第二，一周之內(nèi)，北京連續(xù)誕生了兩個(gè)“地王”。上次是“中電”的背景，這次是“中化”的背景，并且房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)并不豐富，開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和歷史都不長(zhǎng)。在金融危機(jī)背景的沖擊下，國(guó)家發(fā)了大量的錢，銀行也放了大量的貸款。但產(chǎn)能過(guò)剩仍是全球經(jīng)濟(jì)的主流，這些錢不可能再去投資建電子廠、化工廠，因?yàn)檫@些行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過(guò)剩了，只能投到房地產(chǎn)，購(gòu)買土地。一次性支付40多億元的確不是一個(gè)小數(shù)字。

        第三，這個(gè)“地王”的產(chǎn)生，對(duì)廣渠路15號(hào)地的周邊，包括北京市的房?jī)r(jià)都有很強(qiáng)的向上帶動(dòng)作用。目前廣渠路周邊項(xiàng)目房?jī)r(jià)每平方米在1.4萬(wàn)~2萬(wàn)元之間，因戶型、朝向和樓層不同價(jià)格有所不同。而這次拍賣的這塊土地樓面價(jià)已達(dá)到1.6萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)超出了周邊房子的平均價(jià)格。又出現(xiàn)了當(dāng)年“面粉的價(jià)格比面包貴”的現(xiàn)象，結(jié)果是“面包”一定會(huì)漲價(jià)。中化方興在答記者問(wèn)時(shí)說(shuō)，他們測(cè)算時(shí)的售價(jià)是3萬(wàn)元/平方米。

        第四，政府需要馬上推出土地。2009年1~5月北京市房屋成交金額是2008年的1.4倍，這個(gè)數(shù)字超過(guò)了樓市最火爆的2007年1~5月份的成交量。如果政府不能及時(shí)推出土地來(lái)出讓，就會(huì)發(fā)生“斷頓”的現(xiàn)象。

        最后，潘石屹提到，在廣渠門10號(hào)地（二環(huán)邊上）成交價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米時(shí)，有媒體問(wèn)他北京土地市場(chǎng)是不是出現(xiàn)了泡沫。他回答，不能以這一塊土地為依據(jù)來(lái)判斷，因那塊地對(duì)富力地產(chǎn)“太特殊”了。但一周之內(nèi)接連出現(xiàn)兩個(gè)“地王”，尤其是前天的廣渠路15號(hào)地（四環(huán)邊上）成交1.6萬(wàn)元/平方米時(shí)，“我們可以說(shuō)，北京土地市場(chǎng)的泡沫的確已經(jīng)出現(xiàn)了。”



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