每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

廣州華南新城小區(qū)  圖源｜每經(jīng)記者 陳榮浩

在廣州番禺區(qū)，一個(gè)有著20多年歷史、2萬常住人口的大型社區(qū)華南新城，正醞釀一場“物業(yè)變革”。

6月26日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從華南新城業(yè)主處獲悉，該小區(qū)7月4日將召開業(yè)主大會，除了常規(guī)的業(yè)主管理、選舉業(yè)委會委員等議題外，還將表決引入信托制物業(yè)服務(wù)模式，這在廣州尚屬首例。

作為合生創(chuàng)展旗下的老牌社區(qū)，華南新城曾因環(huán)境優(yōu)美著稱，但隨著包干制物業(yè)模式下服務(wù)質(zhì)量下滑、財(cái)務(wù)不透明等問題積弊日深，業(yè)主此前兩次成立業(yè)委會均以失敗告終。

6月27日，華南新城物業(yè)經(jīng)理林曉林在接受每經(jīng)記者微信采訪時(shí)表示：“如果轉(zhuǎn)變?yōu)樾磐兄莆飿I(yè)模式，對物業(yè)公司還是有一定影響的，如經(jīng)營自主受限、收益分配不靈活等。該模式當(dāng)下的挑戰(zhàn)在于，目前廣州的信托制物業(yè)還處于探索中，機(jī)制運(yùn)行上可能還不大成熟，需要一定的磨合時(shí)間。”

從全國范圍看，成都、合肥等地此前已有小區(qū)推行信托制物業(yè)服務(wù)，這一模式能否改寫“老小區(qū)難治”的宿命，也是業(yè)內(nèi)較為關(guān)心的話題。

華南新城的困境極具代表性。

作為廣州早期開發(fā)的大型社區(qū)，其采用的包干制物業(yè)模式曾是行業(yè)主流，業(yè)主按面積繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司自負(fù)盈虧。

但隨著時(shí)間推移，這套模式的弊端逐漸顯現(xiàn)。有業(yè)主向每經(jīng)記者直言：“20多年來，小區(qū)公共收益去向不明，社區(qū)服務(wù)質(zhì)量也每況愈下。”

矛盾的核心在于資金監(jiān)管缺位。

包干制下，物業(yè)費(fèi)全部匯入總部賬戶，再由總部按預(yù)算劃撥給小區(qū)。“但現(xiàn)實(shí)情況是，交的錢怎么花、花在哪兒，業(yè)主基本不知道。”華南新城業(yè)主郭先生指出。

那么，信托制是如何破局的？業(yè)主方面多次向記者提及財(cái)務(wù)透明。

與包干制不同，信托制物業(yè)的本質(zhì)是“資金信托+服務(wù)托管”，物業(yè)費(fèi)及公共收益將作為信托財(cái)產(chǎn)存入銀行共管賬戶，物業(yè)企業(yè)作為受托人，按約定比例提取酬勞，其余資金“以收定支”，專項(xiàng)用于小區(qū)服務(wù)。

郭先生認(rèn)為，信托制相比包干制的好處在于，物業(yè)公司從服務(wù)角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芗医巧?，?/span>酬金形式獲取服務(wù)費(fèi)，剩余物業(yè)費(fèi)仍歸全體業(yè)主所有，用于小區(qū)建設(shè)與維護(hù)，這種模式將倒逼物業(yè)公司主動提升服務(wù)品質(zhì)。

“在該模式下，業(yè)主可通過信息平臺查詢每筆收支憑證，甚至參與預(yù)算制定。這相當(dāng)于把物業(yè)公司變成‘職業(yè)經(jīng)理人’，業(yè)主是‘老板’，對資金使用和服務(wù)內(nèi)容擁有更大話語權(quán)。”郭先生比喻道。

華南新城小區(qū) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

那么，華南新城的物業(yè)方面又是怎么看待信托制物業(yè)服務(wù)的？

林曉林表示，不少業(yè)主想實(shí)行信托制物業(yè)服務(wù)，其實(shí)主要看中的是年度預(yù)算的公開透明，以及該模式執(zhí)行后可能提升對物業(yè)公司的信任度。

在林曉林看來，物業(yè)信托制本質(zhì)是酬金制的升級版，重點(diǎn)還是解決業(yè)主們的實(shí)際問題，提升小區(qū)整體服務(wù)質(zhì)量。

中物智庫高級研究員宋子謙接受每經(jīng)記者微信采訪時(shí)則表示，信托制模式下，物業(yè)公司的協(xié)商成本有可能會顯著增加。

“日常管理中每一筆支出和每一項(xiàng)工作，需要面對每一位業(yè)主可能提出的咨詢、質(zhì)疑和抱怨。而業(yè)主需求千差萬別、訴求種類繁雜、認(rèn)知不一而足、素質(zhì)良莠不齊，協(xié)商溝通方面的工作量相比傳統(tǒng)物管模式增加了不少。”宋子謙說。

從全國范圍看，信托制物業(yè)在全國多地已展現(xiàn)潛力。

據(jù)新華網(wǎng)此前報(bào)道，合肥高新區(qū)上鐵銀欣花園小區(qū)在試點(diǎn)信托制物業(yè)模式后，物業(yè)費(fèi)收繳率從70%躍升至97%，全年物業(yè)投訴量下降到個(gè)位數(shù)。

“成都新津”微信公眾號顯示，位于成都新津區(qū)的一品水軒小區(qū)，是2021年該區(qū)首批實(shí)行信托制物業(yè)試點(diǎn)的小區(qū)之一，小區(qū)采取“線上+線下”雙公開形式，公開物業(yè)費(fèi)繳納和使用情況，物業(yè)費(fèi)繳納率曾一度達(dá)到100%。

郭先生提到，推行信托制物業(yè)服務(wù)有“三道坎”。

“首先，要看小區(qū)業(yè)委會能否順利成立，不同城市成立業(yè)委會的難度不一樣，相對來說，廣州對計(jì)票規(guī)則、候選人資格等要求更嚴(yán)格，基層政府對業(yè)委會的態(tài)度也更謹(jǐn)慎。此外，還存在業(yè)主認(rèn)知與利益博弈的問題，業(yè)主間的表決可能也存在分歧。另外，物業(yè)公司與業(yè)主間需要‘信任重建’，因?yàn)樾磐兄埔馕吨麧檳嚎s，還存在后續(xù)與物業(yè)公司磨合的問題?！惫壬f。

克而瑞物管研究總監(jiān)馬燕嬌認(rèn)為，目前多數(shù)城市小區(qū)在推行信托制物業(yè)服務(wù)時(shí)有兩大難點(diǎn)。

一方面，當(dāng)前《中華人民共和國民法典》等未明確信托制物業(yè)的法律定位，缺乏對賬戶權(quán)屬、業(yè)主表決權(quán)、物業(yè)公司違約責(zé)任等細(xì)節(jié)的強(qiáng)制規(guī)范，實(shí)踐中易引發(fā)糾紛；另一方面，存在流程重構(gòu)成本，雙賬戶體系復(fù)雜化，共管賬戶需銀行、業(yè)主代表、物業(yè)三方協(xié)同，資金劃轉(zhuǎn)審計(jì)成本顯著增加，老舊小區(qū)業(yè)主可能抵觸分?jǐn)偂?/span>

馬燕嬌還提到，雖然信托制物業(yè)會使小區(qū)的財(cái)務(wù)更加透明，但該模式同樣無法繞過“低收費(fèi)-高成本”剪刀差和業(yè)主自治薄弱等深層矛盾，易形成“透明下的服務(wù)滑坡”，尤其是資源匱乏的老舊小區(qū)，可能因成本矛盾放大而適得其反，關(guān)鍵仍在于小區(qū)支付能力與組織成熟度。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝