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廣州增城碧桂園云頂項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)｜   每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

這些天，廣州增城新塘板塊的碧桂園云頂，因“單價(jià)1.1萬(wàn)元/㎡起”，吸引眾多中介帶客前來(lái)。

要知道，這個(gè)項(xiàng)目高峰期的成交單價(jià)超過(guò)4.1萬(wàn)元/㎡。

圖自中介朋友圈

碧桂園云頂項(xiàng)目的價(jià)格回調(diào)極具代表性，疊加遠(yuǎn)郊、超級(jí)大盤(pán)等標(biāo)簽，此類樓盤(pán)的價(jià)格體系受到了更為明顯的沖擊。

6月9日下午，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，像碧桂園云頂這樣大幅度降價(jià)的樓盤(pán)，屬于“極端案例”，并不能反映市場(chǎng)的普遍狀況。但從大趨勢(shì)看，市場(chǎng)調(diào)整之際，諸如增城、從化等遠(yuǎn)郊片區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格調(diào)整確實(shí)更為猛烈。

從4.1萬(wàn)元/㎡到1.1萬(wàn)元/㎡

碧桂園云頂項(xiàng)目自2018年7月首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，最高售價(jià)曾達(dá)到4.1萬(wàn)元/㎡，但目前最低僅約1.1萬(wàn)元/㎡。

值得一提的是，這還是2017年增城新塘的“地王”項(xiàng)目。碧桂園于2017年3月29日拿下該地塊，樓面價(jià)約2.4萬(wàn)元/㎡。廣州安居客數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)增城新房?jī)r(jià)格約1.74萬(wàn)元/㎡。

也就是說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目如今的售價(jià)已經(jīng)低于拿地時(shí)的樓面價(jià)。

6月8日下午，每經(jīng)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，營(yíng)銷中心的沙盤(pán)和價(jià)格計(jì)算區(qū)域都擠滿了人，門外也停滿了車輛。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)透露：“在售的是二期6號(hào)樓，售完后這個(gè)項(xiàng)目也將結(jié)束銷售，目前的價(jià)格基本已觸底。清盤(pán)之后，我們團(tuán)隊(duì)將轉(zhuǎn)而銷售別墅項(xiàng)目。”

每經(jīng)記者從現(xiàn)場(chǎng)銷售人員處得知，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于明年6月毛坯交付。

從整體規(guī)模來(lái)看，項(xiàng)目一期共有12棟樓，二期有9棟樓，總占地面積約400畝。在售的6號(hào)樓已接近封頂，而旁邊的5號(hào)樓和7號(hào)樓還處于未開(kāi)工狀態(tài)。

現(xiàn)場(chǎng)銷售給每經(jīng)記者計(jì)算了一套高層房源價(jià)格，建面約103.17㎡的3房，一口價(jià)為119.4萬(wàn)元，折合單價(jià)約1.16萬(wàn)元/㎡，首付1.5成約18.4萬(wàn)元。

事實(shí)上，碧桂園云頂項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)多年，周邊生活配套相對(duì)成熟，各類生活超市、菜店、藥店等底商齊備。不過(guò)，由于項(xiàng)目自成一體，距離最近的地鐵站新塘站約6公里，因此整體出行較為依賴私家車或其他交通工具。

目前在售的二期6號(hào)樓已接近封頂狀態(tài)

如果僅從價(jià)格角度比較，碧桂園云頂?shù)男路渴蹆r(jià)甚至低于二手房市場(chǎng)價(jià)。

來(lái)源：房天下

廣州房天下數(shù)據(jù)顯示，目前碧桂園云頂?shù)亩址吭磼炫苾r(jià)大多在1.35萬(wàn)～1.4萬(wàn)元/㎡。其中，一套95㎡的三室兩廳房源，業(yè)主掛牌價(jià)為130萬(wàn)元，折合單價(jià)約1.37萬(wàn)元/㎡；另一套142.65㎡的四室兩廳房源，業(yè)主掛牌價(jià)為171萬(wàn)元，折合單價(jià)同樣為1.37萬(wàn)元/㎡。

6月10日上午，廣州區(qū)域房產(chǎn)中介熊俊向每經(jīng)記者表示，目前廣州樓市的成交結(jié)構(gòu)特征已經(jīng)十分明顯。一般是三類，資金雄厚的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入主城區(qū)獲取優(yōu)質(zhì)地塊，另一部分則選擇在遠(yuǎn)郊獲取靠近地鐵的地塊，剩余的則主要通過(guò)城市更新項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)。

“像10年前一樣，在遠(yuǎn)離地鐵的區(qū)域通過(guò)大幅囤地造城的玩法，現(xiàn)在已經(jīng)比較少見(jiàn)了。”熊俊表示。

郊區(qū)造城大盤(pán)跌得更狠？

在廣州增城片區(qū)，像碧桂園云頂這類過(guò)去幾年價(jià)格經(jīng)歷顯著回調(diào)的樓盤(pán)，已非孤立案例。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，增城片區(qū)超級(jí)大盤(pán)相對(duì)集中，其中建筑面積超百萬(wàn)平方米的就包括翡翠綠洲、合生湖山國(guó)際、碧桂園鳳凰城、敏捷綠湖首府等。

以敏捷綠湖首府為例，2019年新開(kāi)組團(tuán)單價(jià)接近1.6萬(wàn)元/㎡，但如今該小區(qū)在鏈家的二手房掛牌均價(jià)為9365元/㎡。

增城翡翠綠洲已開(kāi)發(fā)至第15期組團(tuán)

據(jù)增城本地的一位房企人士透露：“開(kāi)發(fā)商在增城積極拿地有兩個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，分別是2013年和2016年。2013年，土地供應(yīng)節(jié)奏加快，正值房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期，許多開(kāi)發(fā)商紛紛涌入增城拿地；而2016年則是增城軌道交通和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之際，一些頭部房企開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入增城市場(chǎng)。”

在黃韜看來(lái)，大盤(pán)模式實(shí)際上是過(guò)去10～20年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的縮影。

“其實(shí)許多早期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都以大盤(pán)為主，但現(xiàn)在情況已經(jīng)變化，通常是地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊，希望吸引開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)策略也從過(guò)去的粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的精細(xì)化。”黃韜表示。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至今年5月底，廣州核心城區(qū)的狹義庫(kù)存去化周期高達(dá)21個(gè)月，非核心城區(qū)去化周期更是達(dá)到27.5個(gè)月。其中，增城區(qū)的去化周期為29.01個(gè)月。

在黃韜看來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)邏輯的轉(zhuǎn)變，未來(lái)市場(chǎng)上超級(jí)大盤(pán)的數(shù)量預(yù)計(jì)不會(huì)像過(guò)去那樣多。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商對(duì)地段的選擇越來(lái)越謹(jǐn)慎，在房屋建設(shè)上也越來(lái)越追求精細(xì)化。隨著之前一些庫(kù)存項(xiàng)目的消化，未來(lái)市場(chǎng)上類似現(xiàn)在這樣降價(jià)促銷的情況可能會(huì)減少。”

記者|陳榮浩

編輯|金冥羽 陳夢(mèng)妤 蓋源源

校對(duì)|盧祥勇

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

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