歷經(jīng)1326個(gè)日夜，從絕望到喜出望外，今年78歲的周阿姨，和杭州陽(yáng)光城檀映里小區(qū)的其他200多戶業(yè)主，終于拿到了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。 自然資源部近日透露，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施以來(lái)，全國(guó)累計(jì)化解歷史遺留問(wèn)題房屋2000多萬(wàn)套，特別是2024年以來(lái)，全國(guó)共化解長(zhǎng)期積壓的各類跨部門“硬骨頭”問(wèn)題房屋340多萬(wàn)套，化解工作進(jìn)入快車道。 在自然資源部提供的材料中，提到了這樣一個(gè)典型案例：浙江省杭州市拱墅區(qū)陽(yáng)光城檀映里商品房項(xiàng)目，222戶業(yè)主歷經(jīng)紛繁復(fù)雜的數(shù)年，在政府、法院、銀行和開(kāi)發(fā)商各方多番合力之下，終于拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。 這個(gè)曾經(jīng)超低中簽率的網(wǎng)紅盤，歷史遺留問(wèn)題如何得到化解并為其他出險(xiǎn)樓盤提供了一個(gè)怎樣的化險(xiǎn)樣本？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。 焦灼 四年前的2021年，陽(yáng)光城檀映里是杭州的一個(gè)網(wǎng)紅盤，買房要靠搶。當(dāng)時(shí)，加推31套房源，竟吸引到1100余組購(gòu)房者報(bào)名，平均約100人搶3套房。在“買到就是賺到”的心理下，周阿姨與家人成為了購(gòu)房大軍中的一員。 今年78歲的周阿姨，退休前是杭州市棉紡廠的職工，時(shí)至今日，她仍忘不了當(dāng)時(shí)的開(kāi)盤盛況。他們一路“過(guò)關(guān)斬將”，提前凍結(jié)百萬(wàn)元資金，準(zhǔn)備上百個(gè)月的頂格社保證明材料，排隊(duì)很長(zhǎng)時(shí)間，通過(guò)低概率的搖號(hào)系統(tǒng)，終于買到了僅剩的低樓層（5樓）的房源。 據(jù)陽(yáng)光城集團(tuán)浙江大區(qū)公司官微當(dāng)時(shí)的銷售公示材料，該樓盤精裝均價(jià)4.7萬(wàn)元/平方米，參與認(rèn)購(gòu)要先凍結(jié)存款資金160萬(wàn)～320萬(wàn)元。 杭州陽(yáng)光城檀映里 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝 彼時(shí)，陽(yáng)光城集團(tuán)穩(wěn)居全國(guó)房企第一梯隊(duì)。年報(bào)顯示，2020年，陽(yáng)光城集團(tuán)完成了全年“雙千億”目標(biāo)，累計(jì)銷售金額達(dá)到2180億元，在規(guī)模房企中排名第18位，頗具實(shí)力。 然而，正當(dāng)周阿姨他們沉浸在置業(yè)的喜悅中時(shí)，開(kāi)發(fā)商被傳資金鏈出問(wèn)題，樓盤的施工進(jìn)度也變得遲緩，他們開(kāi)始擔(dān)心能否順利交房。 就在周阿姨買房的2021年9月，陽(yáng)光城集團(tuán)爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。與此同時(shí)，境外債務(wù)逾期觸發(fā)交叉違約。后來(lái)，可用資金也枯竭，陽(yáng)光城最終于2023年8月16日在深交所退市。 同時(shí)期，其他一些規(guī)模房企的日子也不好過(guò)，佳兆業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光100中國(guó)、恒大集團(tuán)、花樣年、當(dāng)代置業(yè)和新力控股等紛紛因?yàn)閭鶆?wù)兌付困難，宣告出險(xiǎn)。 周阿姨他們能拿到房子嗎？ 浙江省自然資源廳自然資源確權(quán)登記局一位負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者介紹，陽(yáng)光城檀映里在2021年被列為杭州市級(jí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，涉及已預(yù)售網(wǎng)簽住宅業(yè)主222戶。后來(lái)，拱墅區(qū)工作專班出手，該樓盤于2023年9月30日完成了集中交付。但因開(kāi)發(fā)商資金緊張，無(wú)力償還銀行開(kāi)發(fā)貸，拖欠工程款，項(xiàng)目被法院查封，無(wú)法辦理首次登記，業(yè)主們無(wú)法拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。 在浙江省“民呼我為”統(tǒng)一平臺(tái)上，有陽(yáng)光城檀映里網(wǎng)友反映，小區(qū)按照購(gòu)房合同于2023年9月30日交房，3個(gè)月可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但截至2024年3月仍辦不下來(lái)，且無(wú)具體辦證時(shí)間。 合力 “周邊配套的優(yōu)質(zhì)學(xué)校多，買房時(shí)主要是看中了這點(diǎn)?！币晃?021年在陽(yáng)光城檀映里買房的業(yè)主介紹，許多要為孩子辦理入學(xué)手續(xù)的家長(zhǎng)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)問(wèn)政平臺(tái)等方式發(fā)帖，向相關(guān)部門求助。 杭州市拱墅區(qū)住建局住房保障和房產(chǎn)市場(chǎng)科一位負(fù)責(zé)人告訴每經(jīng)記者，在了解購(gòu)房業(yè)主的實(shí)際情況后，住建部門與屬地街道組建了業(yè)主代表溝通群。同時(shí)，梳理該小區(qū)業(yè)主子女入學(xué)的個(gè)性化需求，解決入學(xué)落戶問(wèn)題。 針對(duì)無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題，在拱墅區(qū)政府支持下，配合區(qū)法院開(kāi)展與項(xiàng)目公司、開(kāi)發(fā)貸銀行的溝通協(xié)調(diào)，邀請(qǐng)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合市不動(dòng)產(chǎn)、市中級(jí)人民法院等部門為項(xiàng)目辦證提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人、盈科上海房地產(chǎn)法律事務(wù)部主任郭韌分析道： 2015年5月，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》開(kāi)始施行，第二十九條對(duì)物權(quán)優(yōu)先作出例外規(guī)定： 如果房屋被查封前，買受人已簽訂合法有效的書面買賣合同、房屋用于居住且買受人名下無(wú)其他居住住房、買受人已支付一半以上的價(jià)款，就可以賦予商品房買受人排除包括抵押權(quán)在內(nèi)的強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。 這意味著，開(kāi)發(fā)商先出售房屋后又違規(guī)抵押，善意購(gòu)房人雖未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，仍可以對(duì)抗抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行。 化險(xiǎn) 2022年11月12日，央行、住建部等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 2023年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》，提出加快新增1500億元保交樓專項(xiàng)借款投放等一系列工作安排。 2024年1月，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，旨在更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。 前述浙江省自然資源廳自然資源確權(quán)登記局負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者表示，在推進(jìn)化解登記前端環(huán)節(jié)歷史遺留問(wèn)題方面，經(jīng)浙江省政府同意，浙江省自然資源廳印發(fā)了《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，針對(duì)用地手續(xù)不全、欠繳土地價(jià)款等主要?dú)v史遺留問(wèn)題，明確了16條處置意見(jiàn)。建成不動(dòng)產(chǎn)登記前端歷史遺留問(wèn)題處置監(jiān)管系統(tǒng)，建立房地歷史遺留問(wèn)題化解工作會(huì)商機(jī)制，解決涉及多部門職責(zé)的問(wèn)題。 圖源｜浙江省自然資源廳官網(wǎng) 該負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者總結(jié)了陽(yáng)光城檀映里歷史遺留問(wèn)題的化解歷程： 區(qū)專班督促項(xiàng)目公司合理安排工程進(jìn)度表，制定資金撥付計(jì)劃，落實(shí)專業(yè)部門按照既定節(jié)點(diǎn)開(kāi)展督查。通過(guò)上門溝通、協(xié)調(diào)推進(jìn)、約談督促等手段，解決因其他項(xiàng)目債務(wù)糾紛導(dǎo)致的項(xiàng)目竣工備案資料蓋章問(wèn)題。2023年9月28日完成竣工備案，9月30日完成集中交付。 與此同時(shí)，根據(jù)最高人民法院印發(fā)的法釋〔2023〕1號(hào)文件相關(guān)規(guī)定，針對(duì)無(wú)法辦證的問(wèn)題，省市區(qū)三級(jí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置專班緊密聯(lián)動(dòng)，召開(kāi)30余次專題協(xié)調(diào)會(huì)，尋找化解路徑。 通過(guò)法院開(kāi)具協(xié)助執(zhí)行通知書等方式，2024年6月12日完成首次登記，成功推進(jìn)222戶已售房屋順利辦證。（首次登記）次日10時(shí)止，就有超過(guò)50%的業(yè)主通過(guò)“交房云登記”取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（電子）。 屬地政府則積極協(xié)調(diào)教育、屬地街道及相關(guān)學(xué)校，15戶存在入學(xué)需求家庭全部解決入學(xué)資格問(wèn)題，所有住宅業(yè)主均可按相關(guān)流程正常辦理落戶。 如愿 從2020年10月25日首次開(kāi)盤到2024年6月12日完成首次登記，1326個(gè)日夜，這個(gè)位于浙江杭州的商品房小區(qū)，由熱門紅盤變?yōu)槌鲭U(xiǎn)樓盤，又在各方合力之下起死回生。 令人寬慰的是，每經(jīng)記者在杭州和上海兩地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些開(kāi)發(fā)商在化解歷史遺留問(wèn)題房屋、協(xié)助購(gòu)房者辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等方面，亦沒(méi)有缺位。 一家大型民營(yíng)房企內(nèi)部人士坦言，雖然公司在上海的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)陷入困難，但是在解決業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書問(wèn)題上從未“躺平”，在法規(guī)允許的情況下，一直在與法院、銀行系統(tǒng)聯(lián)系，配合業(yè)主完成辦證。 “到目前為止，我們還在定期與銀行方面溝通交流，為解決后續(xù)問(wèn)題爭(zhēng)取一條雙贏的方法路徑。”陽(yáng)光城檀映里項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者表示。 5月15日，自然資源部自然資源確權(quán)登記局局長(zhǎng)胡善順在介紹各地化解歷史遺留問(wèn)題、為群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書工作進(jìn)展時(shí)說(shuō)，針對(duì)用地手續(xù)不完善、開(kāi)發(fā)主體滅失、房地信息不一致等歷史遺留問(wèn)題，自然資源部門堅(jiān)持分類施策，打通問(wèn)題化解路徑，建立“國(guó)家-省-市-縣”四級(jí)到戶臺(tái)賬，責(zé)任到人、掛號(hào)銷賬，按月調(diào)度工作進(jìn)展、實(shí)地調(diào)研督促、總結(jié)推廣典型經(jīng)驗(yàn)、舉辦視頻培訓(xùn)，化解難題工作成效顯著。 根據(jù)自然資源部披露的案例，廣州市近年來(lái)將納入化解的44個(gè)項(xiàng)目2453套房屋產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問(wèn)題全部解決，理清“舊賬”，打通“證結(jié)”；海南省自2021年起，化解了1161個(gè)項(xiàng)目的歷史遺留問(wèn)題，惠及20.7萬(wàn)戶家庭等。 中國(guó)國(guó)土經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)、國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所原所長(zhǎng)肖金成分析表示，化解歷史遺留問(wèn)題，購(gòu)房者領(lǐng)到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后，原本無(wú)法交易的房屋就能夠進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)順暢交易或抵押融資等。這有利于激發(fā)市場(chǎng)活躍度，提升房地產(chǎn)業(yè)的信心和預(yù)期。 從“紙上產(chǎn)權(quán)”變成“手中紅本本”，周阿姨表示，孫子孫女今年已如愿轉(zhuǎn)入了小區(qū)對(duì)口學(xué)校。