每經(jīng)記者｜張靜  張文瑜    西安    每經(jīng)編輯｜賀娟娟

西安各區(qū)域的土地市場和區(qū)域價(jià)值或?qū)⒅匦孪磁啤?/p>

上周，西安高新區(qū)一份名為《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高新區(qū)房地產(chǎn)平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（以下簡稱《意見》）的文件悄然落地。其中一條“土地出讓時(shí)即明確學(xué)區(qū)配套，憑購房合同落戶入學(xué)”的規(guī)定，在西安樓市投下了一顆重磅炸彈。

來源：《意見》

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述文件暫未在官方渠道公開發(fā)布，但在房地產(chǎn)市場中已經(jīng)廣為人知。

為核實(shí)政策真實(shí)性，每經(jīng)記者以購房者身份致電西安高新區(qū)住建局。相關(guān)工作人員證實(shí)，“政策是真實(shí)的，不過目前還在協(xié)調(diào)各個(gè)部門，具體買房時(shí)涉及的落戶入學(xué)細(xì)則，還需要向戶籍部門、教育局進(jìn)一步確認(rèn)實(shí)施時(shí)間。”

高新區(qū)管委會(huì)相關(guān)人士向記者表示，目前具體實(shí)施細(xì)則還沒有出來，正在跟相關(guān)業(yè)務(wù)部門在研究制定。

從表面上看，《意見》屬于區(qū)域性房地產(chǎn)調(diào)控政策，但實(shí)際上，其背后暗含著西安高新區(qū)在復(fù)雜市場環(huán)境下的焦慮，以及謀求突圍的戰(zhàn)略意圖。

通過教育資源前置綁定土地出讓、優(yōu)化購房落戶入學(xué)政策，高新區(qū)不僅意在刺激房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，更期望借此提升區(qū)域?qū)θ瞬诺奈Α?/span>

教育資源前置化

西安高新區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源一直是其“王牌”之一，而此次《意見》的制定，將這張“王牌”的價(jià)值發(fā)揮到了極致。

其首次將學(xué)區(qū)劃分與土地出讓深度綁定，根據(jù)文件規(guī)定，新供應(yīng)土地由教育體育局明確該土地配套的義務(wù)教育段學(xué)校位置及“名校+”資源，并建立“購房合同落戶入學(xué)”機(jī)制。

購房者憑購房合同即可辦理戶籍遷移，子女入學(xué)不受交房時(shí)間限制，確保教育配套與住宅同步交付，優(yōu)先保障入學(xué)預(yù)期。

這一政策直擊改善型購房群體的痛點(diǎn)。

長期以來，西安改善型購房者均面臨“空間升級”與“教育焦慮”雙重考量。市場上的優(yōu)質(zhì)居住產(chǎn)品多為期房銷售，且遵循“交房后劃片入學(xué)”政策流程，這種滯后性導(dǎo)致子女入學(xué)充滿不確定性，家長們難以提前規(guī)劃教育安排。

而《意見》通過政策背書，將教育權(quán)益獲取時(shí)間點(diǎn)前移至購房階段，極大緩解了置換家庭的決策焦慮，無疑為觀望中的購房者注入了一劑強(qiáng)心針，也為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提供了有力支撐。

在房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)領(lǐng)域，《意見》同樣帶來諸多創(chuàng)新突破。

來源：《意見》

政策大幅放寬住宅設(shè)計(jì)限制，露臺(tái)進(jìn)深由不大于2.4米調(diào)整為不大于5米，且不計(jì)入容積率；陽臺(tái)進(jìn)深由不大于1.8米調(diào)整為不大于2.4米，陽臺(tái)占比由不大于6%調(diào)整為不大于10%;飄窗進(jìn)深由不大于0.4米調(diào)整為不大于0.8米。

同時(shí)，政策鼓勵(lì)建設(shè)下沉庭院、架空層、風(fēng)雨連廊等共享空間，支持140㎡以上戶型設(shè)置挑空設(shè)計(jì)。通過“隱性贈(zèng)送”提升產(chǎn)品性價(jià)比,直接提高了住宅的得房率，推進(jìn)西安住宅進(jìn)入“負(fù)公攤”時(shí)代。

這不僅響應(yīng)了住建部“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，也為開發(fā)商提供了差異化創(chuàng)新的廣闊空間，有望重塑西安高品質(zhì)住宅的市場格局。

人才爭奪戰(zhàn)升級

這份重磅文件，不僅僅關(guān)乎房地產(chǎn)政策，對于區(qū)域人才爭奪亦加重了籌碼。

《意見》指出，構(gòu)建分層人才購房補(bǔ)貼體系，支持房地產(chǎn)企業(yè)對高層次人才購房給予額外幅度優(yōu)惠。同時(shí)，擴(kuò)圍人才購房政策適用，在符合陜西省西安市招生入學(xué)政策的情況下，給予購房人才子女或直系親屬入學(xué)優(yōu)惠政策。

來源：《意見》

此外，明確了人才購房可優(yōu)先享受團(tuán)購優(yōu)惠，相當(dāng)于購房折上折。通過購房補(bǔ)貼+落戶入學(xué)的組合拳，直接吸引高凈值人群。  

在住房供應(yīng)端，《意見》引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)企業(yè)、科研院所、產(chǎn)業(yè)園區(qū)與高新區(qū)平臺(tái)公司合作，在非核心區(qū)域開發(fā)低價(jià)住房產(chǎn)品。這些住房在土地出讓時(shí)即限定入市年限，通過定向供應(yīng)模式，精準(zhǔn)解決職工的職住需求。

這也是為了滿足產(chǎn)業(yè)升級對居住配套的需求。2024年，高新區(qū)GDP突破3372.38億元，聚集企業(yè)超20萬家，常住戶籍人口與從業(yè)人員總數(shù)超過130萬。但職住失衡問題亟待解決。

上述政策與“科創(chuàng)九條”研發(fā)補(bǔ)貼、“雙中心”建設(shè)機(jī)遇形成合力后，預(yù)計(jì)將吸引大量高層次人才流入，有效提升區(qū)域人才競爭力。

同時(shí)，為了去庫存，《意見》雖然允許開發(fā)商搞團(tuán)購，但設(shè)置了“價(jià)格熔斷機(jī)制”：若團(tuán)購優(yōu)惠幅度超過15%，房屋交付后5年內(nèi)不得上市交易；每增加1%優(yōu)惠，限售期延長1年。

來源：《意見》

據(jù)了解，此舉旨在平衡去庫存與價(jià)格穩(wěn)定的關(guān)系，防止惡性競爭破壞市場生態(tài)，同時(shí)通過限售條款抑制投機(jī)性購房。

不過，該條政策可能對開發(fā)商而言并不友好，如果房企短期能走量，但限售期拉長會(huì)占用資金周轉(zhuǎn)。特別是中小房企，不僅要承受資金鏈緊張壓力，還需承擔(dān)相關(guān)建設(shè)等額外成本，進(jìn)一步增加資金壓力，行業(yè)格局或?qū)⒁虼酥厮堋?/span>

一位西安房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為，團(tuán)購短期可以加速房企的去化速度，有效提升現(xiàn)金流水平，但也意味著房企要在利潤方面做出讓步。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域利潤率本身就逐步遞減的當(dāng)下，團(tuán)購模式對房企的現(xiàn)金流儲(chǔ)備和資金實(shí)力會(huì)帶來一定的考驗(yàn)。

多重壓力的突圍

事實(shí)上，《意見》的制定并非偶然，其推出諸多重磅性的突破政策，或?yàn)橥恋厥袌鼋禍?、地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域競爭壓力等多重矛盾交織下的破局之舉。

近年來，西安土地市場寒意漸濃。

數(shù)據(jù)顯示，2024年大西安（含主城、西咸、郊縣）涉宅用地供應(yīng)建面同比下滑11%，成交建面下滑12%，成交金額下滑13%。而高新區(qū)的土地市場更是面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，2024年其土地成交量僅643.667畝，同比下降 42.63%，降幅遠(yuǎn)超全市平均水平。

進(jìn)入2025年，前4個(gè)月西安土地市場整體表現(xiàn)平靜，直到5月核心地段的土地出讓才掀起一波熱度。在高新區(qū)，商服用地交易活躍度明顯高于住宅用地，尤其在高新三期絲路科學(xué)城、軟件城等區(qū)域更為突出。

此外，房地產(chǎn)市場同樣面臨分化難題。

2025年以來，高新區(qū)內(nèi)絲路科學(xué)城、軟件城等新興板塊去化情況參差不齊，而核心區(qū)二手房價(jià)格出現(xiàn)同比下跌。與此同時(shí)，西咸新區(qū)、浐灞國際港等區(qū)域加速教育配套建設(shè)，成效顯著，這使得高新區(qū)面臨著去庫存壓力和區(qū)域競爭的雙重壓力。

來源：VCG211363225864

《意見》核心目標(biāo)在于通過教育資源釋放、產(chǎn)品創(chuàng)新等手段激活新房市場，緩解庫存壓力。

“西安前些年拍出的‘萬元地’項(xiàng)目近期將陸續(xù)推向市場，加上新土拍周期臨近，高新區(qū)域后續(xù)庫存壓力顯著。”上述從業(yè)人士指出，“新政直擊購房者痛點(diǎn)，解決教育配套不確定性、期房交付風(fēng)險(xiǎn)等問題，切實(shí)回應(yīng)置換客戶訴求，重塑市場信任。通過將教育資源與土地價(jià)值深度綁定，向開發(fā)商釋放積極信號，為區(qū)域土地價(jià)值與銷售預(yù)期提供底層支撐，保障基建與產(chǎn)業(yè)投入的資金循環(huán)體系。”

“從政策創(chuàng)新角度看，新政還推動(dòng)開發(fā)端突破原有約束，加速產(chǎn)品迭代升級，精準(zhǔn)匹配新時(shí)代客群需求。西安以高新區(qū)作為試點(diǎn)，正是看中其富集的產(chǎn)業(yè)資源與優(yōu)質(zhì)教育配套，希望借此構(gòu)建差異化競爭優(yōu)勢，以教育強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值，避免高端購買力外流。”上述人士進(jìn)一步表示。

同時(shí)，上述政策亦是為了響應(yīng)宏觀政策要求。2025年住建部“好房子”標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，全國已有23個(gè)城市出臺(tái)配套政策。高新區(qū)放寬不計(jì)容空間限制、鼓勵(lì)綠色智慧設(shè)計(jì)，正是國家政策在地化的實(shí)踐。

同時(shí)，政策中的“以舊換新”退稅、團(tuán)購限售等條款，也與中央“穩(wěn)房價(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)”的調(diào)控基調(diào)相契合。

重塑區(qū)域競爭格局

《意見》在后續(xù)正式推行后，或?qū)⒂绊懳靼卜康禺a(chǎn)市場及區(qū)域發(fā)展格局。

擁有優(yōu)質(zhì)教育配套的地塊價(jià)值將顯著提升，隨著“學(xué)區(qū)前置”政策落地，教育配套將成為土地定價(jià)的核心要素之一。

回溯此前土拍市場來看，5月19日，絲路軟件城一宗72畝住宅用地以11006元/㎡樓面價(jià)成交，成為2025年高新區(qū)首宗“萬元地塊”。該地塊鄰近已建成的高新區(qū)第十四小學(xué)、高新區(qū)第十五小學(xué)、高新區(qū)第四完全中學(xué)。

來源：西安市公共資源交易中心

此外，中鐵置業(yè)在近期以10.3億元拿下曲江二期約65畝低密地塊，該地塊亦緊鄰曲江第三小學(xué)、電競產(chǎn)業(yè)園等優(yōu)質(zhì)配套。兩宗地塊出讓均與教育資源掛鉤。

從產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展維度，上述政策通過“以產(chǎn)促城、以城興產(chǎn)”模式，很大程度上為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)升級提供人口支撐。

更深遠(yuǎn)的影響在于，西安區(qū)域競爭格局或被重構(gòu)，高新區(qū)此舉可能引發(fā)“鯰魚效應(yīng)”，促使其他區(qū)域紛紛跟進(jìn)。受政策導(dǎo)向、土地供應(yīng)及區(qū)域價(jià)值稟賦等多重因素疊加影響，各區(qū)域在房地產(chǎn)市場、房價(jià)走勢、人才流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及未來價(jià)值等方面，或?qū)⒊霈F(xiàn)更為顯著的分化態(tài)勢。

但與此同時(shí)，教育資源分配的高確定性，一定程度上推高了學(xué)區(qū)房溢價(jià)，無疑增加了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，尤其是對于那些以子女教育為主要購房目的的家庭來說，購房成本大幅攀升。而過高的房價(jià)或會(huì)反向抑制消費(fèi)者的購買欲望。

此外，區(qū)域教育資源分配不均的問題也愈發(fā)明顯。部分區(qū)域幼兒園、小學(xué)陷入招生困境，而經(jīng)開區(qū)、灃東等城市核心板塊，卻因適齡兒童入學(xué)高度集中，多次出現(xiàn)名校發(fā)布學(xué)位預(yù)警的情況，現(xiàn)有學(xué)校的容納能力已接近極限。

如何在避免社會(huì)資源浪費(fèi)的前提下，根據(jù)人口流動(dòng)和區(qū)域發(fā)展的實(shí)際情況，動(dòng)態(tài)滿足新市民子女的入學(xué)需求，成為一道緊迫課題。

《意見》正式發(fā)布后，短期內(nèi)將為市場注入一針強(qiáng)心劑，但長期考驗(yàn)才剛剛拉開帷幕。教育資源能否持續(xù)穩(wěn)定供給？開發(fā)商資金鏈能否扛住市場波動(dòng)？政策執(zhí)行能否做到始終如一？這些問題的答案，將最終決定這場政策實(shí)驗(yàn)的成敗。

未來，西安房地產(chǎn)市場與區(qū)域發(fā)展走向如何，我們將持續(xù)關(guān)注與深思。