每經(jīng)記者｜張文瑜    西安    每經(jīng)編輯｜賀娟娟

樓市“小陽(yáng)春”過后，平靜許久的西安土拍市場(chǎng)，終于火起來了。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月23日，西安5月份已成交超10宗住宅、商服用地，總成交金額約70億元，多宗地塊溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率達(dá)18.32%，土拍熱度顯著回升。

與此同時(shí)，區(qū)域分化特征進(jìn)一步凸顯，港務(wù)片區(qū)、高新區(qū)等核心區(qū)域成為房企爭(zhēng)相押注的“熱土”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從市場(chǎng)邏輯來看，當(dāng)前房屋銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著的區(qū)域集中度特征，核心地段及高端住宅項(xiàng)目成為市場(chǎng)主力承接點(diǎn)，這種結(jié)構(gòu)性特征直接傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，促使土地資源配置向高價(jià)值區(qū)域集聚。

隨著多宗地塊陸續(xù)掛牌，預(yù)計(jì)西安這波土拍高熱度將延續(xù)至6月。

最高溢價(jià)18.32%

截至5月23日，5月西安土地市場(chǎng)累計(jì)成交超10宗住宅及商服用地，總成交金額約70億元。多宗優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率達(dá)18.32%，顯示出市場(chǎng)信心顯著回升。

如5月19日，中鐵置業(yè)以10.3億元拿下曲江二期約65畝低密地塊，該地塊緊鄰曲江第三小學(xué)、電競(jìng)產(chǎn)業(yè)園等優(yōu)質(zhì)配套，未來將開發(fā)高端低密住區(qū)。

5月8日，陜西保利10.155億摘得1宗75.188畝住宅用地，土地單價(jià)1351萬(wàn)元/畝，樓面單價(jià)8104元/㎡。

來源：西安市公共資源交易中心

同天，金灣地產(chǎn)以8.11億元的底價(jià)競(jìng)得灃東新城科統(tǒng)片區(qū)1宗住宅用地，折合地價(jià)1073.18萬(wàn)元/畝、樓面地價(jià)6446.26元/㎡；灃業(yè)地產(chǎn)7.56億摘得1宗70.277畝住宅用地，土地單價(jià)1076萬(wàn)元/畝，樓面單價(jià)6454元/㎡。

值得注意的是，前者為西咸集團(tuán)旗下商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重要承接主體，后者是西咸集團(tuán)旗下西咸城投下屬的責(zé)任國(guó)企，此前項(xiàng)目有灃業(yè)·瑯樾府等。

來源：西安市公共資源交易中心

作為5月土拍主陣地之一，港務(wù)片區(qū)接連誕生多個(gè)高價(jià)地塊。

5月7日，綠城以13.93億元競(jìng)得奧體板塊82.676畝宅地，樓面價(jià)10110元/㎡，溢價(jià)15.8%，為西安今年首個(gè)溢價(jià)成交地塊。該地塊吸引了綠城、龍翔等房企參與競(jìng)拍。

5月19日，龍翔地產(chǎn)以5.168億元總價(jià)競(jìng)得港務(wù)片區(qū)34.179畝地塊，樓面價(jià)9072元/㎡，溢價(jià)率18.32%，成為區(qū)域第三高價(jià)地，該地塊同樣受到綠城中國(guó)、中天西北等實(shí)力房企的角逐。

值得注意的是，5月21日，浐灞國(guó)際港掛牌2宗商住地塊,總計(jì)出讓面積61423.22平方米,起始總價(jià)12.885億元。

其中，編號(hào)GW1-22-17地塊，位于港澤路以北、全運(yùn)路以東，用途為住宅、商服用地，起始樓面價(jià)9624.52元/平方米，港務(wù)片區(qū)奧體核心最后一宗住宅用地，有望再創(chuàng)區(qū)域新高。

高新區(qū)也同樣備受關(guān)注。5月16日，卓逸地產(chǎn)13.2億摘得高新區(qū)絲路軟件城GX3-24-22地塊，樓面價(jià)11006元/㎡，成為2025年高新首宗“萬(wàn)元地”。

與此同時(shí)，高新區(qū)的商服用地交易也十分活躍。

其中，西安瀾宸商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司、西安萬(wàn)瀾商業(yè)管理有限公司以 1.323億元摘1宗38.851畝商服用地，計(jì)劃打造萬(wàn)匯廣場(chǎng)商業(yè)總部項(xiàng)目，該項(xiàng)目總投資達(dá)6億元。

陜西泰源德林置業(yè)發(fā)展有限公司則以1.125億元摘得1宗17.296畝商務(wù)金融用地，用于建設(shè)大源實(shí)業(yè)西北總部項(xiàng)目。

一位西安房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從土地供應(yīng)看，主城區(qū)土地稀缺，港務(wù)片區(qū)與高新區(qū)（尤指高新三期絲路科學(xué)城、軟件城）作為新區(qū)，土地充裕且品質(zhì)高，配套利好兌現(xiàn)快。房企需要考慮安全性與去化速度，港務(wù)片區(qū)依托優(yōu)質(zhì)教育資源布局，精準(zhǔn)吸引改善型換房客群，而高新區(qū)憑借產(chǎn)業(yè)密集帶來的人口紅利，形成支撐高端項(xiàng)目溢價(jià)去化的市場(chǎng)基礎(chǔ)。這種投資集中度的提升，也預(yù)示著兩大區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥硎晡靼渤鞘锌臻g拓展與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的核心承載區(qū)。

市場(chǎng)分化加劇

盡管核心地塊受熱捧，但非核心區(qū)域仍面臨流拍壓力。

以灞橋區(qū)”BQ2-19-112“地塊為例，其2022年4月首次掛牌，經(jīng)歷兩次流拍、累計(jì)降價(jià)約3億元后，仍“無人問津”。今年以來，臨潼新區(qū)、未央等區(qū)域也陸續(xù)出現(xiàn)地塊流拍，不得不重新掛牌調(diào)整策略。

來源：西安市公共資源交易中心

這充分體現(xiàn)出房企在面對(duì)配套不足、界面欠佳區(qū)域時(shí)的謹(jǐn)慎態(tài)度。

上述業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者坦言，眾多全國(guó)性房企選擇布局西安，也是對(duì)西安后期市場(chǎng)持相對(duì)樂觀態(tài)度的體現(xiàn)。當(dāng)下，能讓房企實(shí)現(xiàn)盈利并快速回籠資金的城市屈指可數(shù)。搶先拿地、留住團(tuán)隊(duì)，房企才能搶占市場(chǎng)先機(jī)，且西安優(yōu)質(zhì)樓盤始終不愁銷售，房企沒有后顧之憂。

“未來土拍市場(chǎng)“兩極分化”的特征預(yù)計(jì)將持續(xù)。熱門板塊的優(yōu)質(zhì)地塊依舊會(huì)成為房企競(jìng)相爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，外圍區(qū)域以及主城區(qū)內(nèi)部分素質(zhì)欠佳的地塊，即便低價(jià)出讓，也難逃流拍或國(guó)企兜底的命運(yùn)。”上述人士進(jìn)一步表示。

非常明顯的一點(diǎn)是，當(dāng)前房企拿地高度聚焦板塊庫(kù)存合理性，去化周期成為關(guān)鍵考量因素。

港務(wù)、城南雖新增庫(kù)存量居首，但憑借較快的流速，去化周期最短；曲江新區(qū)、灃東新城項(xiàng)目整體供應(yīng)不大，但去化率在全市來說相對(duì)較高。

銷售數(shù)據(jù)也進(jìn)一步印證了核心區(qū)域的市場(chǎng)熱度。

據(jù)《中指研究院》數(shù)據(jù)，2025年前4月西安銷售TOP20項(xiàng)目中，港務(wù)片區(qū)3個(gè)項(xiàng)目上榜，招商西安璽以13.7億元銷售額拔得頭籌；高新區(qū)更是有7個(gè)項(xiàng)目入圍，合計(jì)貢獻(xiàn)42.7億元業(yè)績(jī)。

其次是教育資源加持，名校落地成關(guān)鍵溢價(jià)因素。

如港務(wù)區(qū)通過合作辦學(xué)、“名校+”等模式，成功引入鐵一中、陜師大附中、高新一中、交大附中等優(yōu)質(zhì)教育資源，極大提升了板塊的吸引力與競(jìng)爭(zhēng)力，由此引發(fā)了兩宗土地溢價(jià)成交。

上述業(yè)內(nèi)人士坦言，該項(xiàng)目?jī)r(jià)值主要由稀缺性造就。作為區(qū)域內(nèi)的重要加分項(xiàng)，名校資源本就屬于 “奇貨可居” 的范疇，疊加奧體板塊的規(guī)劃利好與區(qū)域內(nèi)最后一塊開發(fā)地塊的屬性，兼具一定機(jī)遇。操盤的兩大開發(fā)商綠城與龍翔，均在港務(wù)區(qū)擁有多個(gè)成功開發(fā)項(xiàng)目，有些路徑依賴的意味，未來的去化具體要交給市場(chǎng)去驗(yàn)證。

此外，高新中央創(chuàng)新區(qū) F6-02、A5-01 新建小學(xué)建設(shè)進(jìn)度加快，預(yù)計(jì)將為區(qū)域教育配套帶來顯著提升，這無疑為該區(qū)域土地市場(chǎng)注入新的活力。

從近期土地出讓動(dòng)態(tài)來看，市場(chǎng)熱度有望延續(xù)。

目前，西安市公共資源交易中心已掛牌多宗地塊，如高新區(qū)云水六路 “GX3-36-13” 地塊起拍價(jià)11.02億元；絲路軟件城“GX3-2-76”住宅、商服地塊起拍價(jià)高達(dá)17.68億元。

未央?yún)^(qū)擬供應(yīng)3宗住宅用地，其中二環(huán)內(nèi)龍首村板塊的“WY10-29-215”地塊，具備稀缺地段優(yōu)勢(shì)，起拍價(jià)13.41億元，預(yù)計(jì)將引發(fā)房企激烈角逐。

來源：西安市公共資源交易中心

綜合判斷，西安土拍市場(chǎng)的高熱度態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)至6月，核心區(qū)域土地競(jìng)爭(zhēng)也將持續(xù)白熱化。

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