每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜彭水萍

近日公募REITs二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)連續(xù)上漲。截至5月21日，中證REITs全收益指數(shù)已經(jīng)連續(xù)2日創(chuàng)新高，中證REITs（收盤）指數(shù)也連續(xù)多日上漲，雖然今日出現(xiàn)回調(diào)，但截至5月21日的近4日漲幅接近2%。

從單只產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，多只公募REITs近一個(gè)月漲幅超過10%，其中中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT近一月上漲超20%，還有不少產(chǎn)品已創(chuàng)下成立以來的新高。

多位受訪人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)前REITs?級(jí)市場(chǎng)是由“利率下?+資?強(qiáng)配置”來驅(qū)動(dòng)，而在當(dāng)前的利率下行趨勢(shì)下，公募REITs具備充分的投資價(jià)值。應(yīng)優(yōu)選具備抗周期屬性的重點(diǎn)業(yè)態(tài)，同時(shí)關(guān)注稀缺性標(biāo)的及估值審慎的標(biāo)的。

什么情況？公募REITs二級(jí)市場(chǎng)連續(xù)上漲

近期，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)開啟連續(xù)上漲模式。

5月21日當(dāng)天，中證REITs全收益指數(shù)單日上漲0.85%，連續(xù)2日創(chuàng)新高；中證REITs（收盤）指數(shù)也已連續(xù)多日上漲，5月已經(jīng)上漲超3%，年內(nèi)漲幅更是超過10%。

從單只產(chǎn)品來看，已有多只公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格創(chuàng)出新高。先看近一個(gè)月漲幅情況，全市場(chǎng)已上市的66只公募REITs產(chǎn)品中，有10只近一月漲幅超過10%，其中中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園REIT漲幅甚至達(dá)到20.88%。

而從近三個(gè)月的漲幅來看，華夏金隅智造工場(chǎng)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT等多只產(chǎn)品的漲幅也超過20%，顯示出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

再把時(shí)間繼續(xù)拉長(zhǎng)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至5月21日共有15只產(chǎn)品上市以來的漲幅超過50%。其中,中金廈門安居保障性租賃住房REIT的漲幅排在全市場(chǎng)所有公募REITs產(chǎn)品之首，達(dá)到90.52%；華夏北京保障房REIT和嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT成立以來也都上漲超80%。

另外，從今年的漲幅來看，全市場(chǎng)所有REITs都收獲了正收益，交出了一張穩(wěn)健的成績(jī)單。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)計(jì)算，截至5月21日，除了剛剛上市的產(chǎn)品，全市場(chǎng)63只公募REITs年內(nèi)在二級(jí)市場(chǎng)的平均漲幅為18.03%。相比之下，普通股票型基金的平均收益率為4.76%，混合型基金為3.56%，債券型基金則僅為0.67%，公募REITs這類產(chǎn)品可謂遙遙領(lǐng)先。

其中，今年以來上漲超過30%的REITs產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到了10只，華夏大悅城商業(yè)REIT更是以年內(nèi)52.08%的漲幅領(lǐng)跑市場(chǎng)。

“利率下?+資?強(qiáng)配置”驅(qū)動(dòng)上漲，機(jī)構(gòu)提醒投資?注意風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于近段時(shí)間來公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的連續(xù)上漲，專業(yè)機(jī)構(gòu)也在密切關(guān)注。

上海瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)前REITs?級(jí)市場(chǎng)由“利率下?+資?強(qiáng)配置”來驅(qū)動(dòng)，在當(dāng)前低息環(huán)境下，投資機(jī)構(gòu)普遍?臨配置壓?，REITs相對(duì)穩(wěn)定的派息收益率，以及與國(guó)債和利率債等保持的利差優(yōu)勢(shì)，對(duì)于多數(shù)投資???，仍具備吸引?。機(jī)構(gòu)普遍?配的壓?，是?撐?情延續(xù)的重要因素。?新發(fā)?和擴(kuò)募的節(jié)奏并沒有充分滿?市場(chǎng)的配置需求，客觀上導(dǎo)致了漲勢(shì)的加劇。

他同時(shí)指出，公募REITs市場(chǎng)從去年四季度開始的這?波漲勢(shì)，也在吸引更多的增量資?進(jìn)場(chǎng)。?較明顯的是信托、私募基?和產(chǎn)業(yè)資本，他們的持續(xù)進(jìn)?和搶籌也是?撐公募REITs漲勢(shì)的因素。

此外，?前REITs市場(chǎng)存在明顯的“??級(jí)價(jià)差”，參與REITs打新的勝率和收益率都?較?，形成了所謂的“打新策略”。很多機(jī)構(gòu)在整體看好、希望參與但不?夠熟悉市場(chǎng)的情況下，通常會(huì)把打新作為最容易上?、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)布局的?選。這在?定程度上也助推了市場(chǎng)的熱度。

排排網(wǎng)財(cái)富公募產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)曾方芳也對(duì)記者表示，隨著銀行存款利率不斷下行，加上債市的收益可能也不如此前可觀，在降息降準(zhǔn)政策下、市場(chǎng)資金充裕、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對(duì)稀缺的情況下，具有相對(duì)穩(wěn)定分紅收益的REITs，其股息率在低利率背景下顯得更具吸引力，或成為債券資產(chǎn)的替代品。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部總監(jiān)王雨宸則在近期的一次公開分享中指出，現(xiàn)在利率下行趨勢(shì)下，公募REITs具備充分的投資價(jià)值。

他談到，一級(jí)市場(chǎng)投資估值夯實(shí)，重視各類資產(chǎn)的“首單”，優(yōu)選二級(jí)溢價(jià)較高且具備抗周期屬性的重點(diǎn)業(yè)態(tài)，同時(shí)關(guān)注稀缺性標(biāo)的及估值審慎的標(biāo)的。而在二級(jí)市場(chǎng)，從利率策略、持有策略、事件型策略進(jìn)行關(guān)注。根據(jù)利率周期和REITs與十年期國(guó)債的利差調(diào)整REITs的整體倉位，同時(shí)在項(xiàng)目基本面未發(fā)生較大變化的情況下，堅(jiān)持持有。

曾方芳也建議，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，而REITs具有穩(wěn)定分紅、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的特點(diǎn)，成為資金配置的熱門選擇。加上政策對(duì)REITs市場(chǎng)的支持力度不斷加大，底層資產(chǎn)的質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)管理水平也在逐步提升，所以在當(dāng)前REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁下，投資者對(duì)REITs的信心增強(qiáng)。不過REITs市場(chǎng)溢價(jià)率較高時(shí)，如果市場(chǎng)情緒發(fā)生變化，部分產(chǎn)品可能存在估值過高的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資金流出REITs市場(chǎng)，溢價(jià)率難以維持。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，投資者可優(yōu)先關(guān)注經(jīng)營(yíng)較穩(wěn)、溢價(jià)合理的標(biāo)的（如保租房、基礎(chǔ)設(shè)施等），警惕高波動(dòng)標(biāo)的（如產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保能源等）。

“?前投資者對(duì)于資產(chǎn)類別的偏好，存在?較明顯的同質(zhì)化傾向，很容易形成扎堆的情況，有些個(gè)券的上漲幅度已經(jīng)很?，呈現(xiàn)出情緒推動(dòng)、偏離基本?的情況，需要提醒投資?注意投資風(fēng)險(xiǎn)”，朱元偉指出。

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