每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

一邊是內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊底價(jià)成交，一邊是內(nèi)中環(huán)地塊再現(xiàn)高溢價(jià)率。

在5月9日的上海2025年第四批次土拍中，刷新板塊單價(jià)紀(jì)錄的楊浦區(qū)N090602單元L4-02地塊（以下簡(jiǎn)稱東外灘地塊），與底價(jià)成交的虹口區(qū)C080101單元hk196-08、hk196-06地塊（以下簡(jiǎn)稱北外灘地塊），呈現(xiàn)了明顯的冷熱不均，地理位置更優(yōu)的北外灘地塊反而表現(xiàn)不如東外灘地塊強(qiáng)勢(shì)。

每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“這兩個(gè)地方，明顯北外灘地塊的地段更好，我會(huì)考慮買這里，醫(yī)院、商業(yè)、交通等配套都不錯(cuò)。東外灘地塊的交通不是很方便，旁邊軍工路和復(fù)興島的開(kāi)發(fā)前景還不確定。”5月14日，近期正在四處看房的金瑜（化名）通過(guò)微信對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表達(dá)了自己的看法。

為何買房人更中意北外灘地塊，而在土拍中，東外灘地塊更搶手？帶著這些問(wèn)題，近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了地塊所在的兩大區(qū)域。

兩幅地塊出讓冷熱不均

公開(kāi)信息顯示，上述第四批次土拍中的北外灘地塊，分為1幅住宅地塊和1幅商業(yè)、文化地塊，其中的純住宅地塊建設(shè)用地面積3707.57平方米，規(guī)劃建筑面積22987平方米（含800平方米商業(yè)），容積率6.2。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，北外灘地塊地理位置極佳，距離外白渡橋和外灘景區(qū)僅1.2公里，向南沿吳淞路步行約20分鐘可達(dá)。公共交通也十分便利，與地鐵10號(hào)線四川北路站直線距離僅300米。四川北路商業(yè)街與之相鄰，濱港商業(yè)中心、今潮8弄、利通廣場(chǎng)、壹豐廣場(chǎng)等商業(yè)配套完善，項(xiàng)目東面即上海市第一人民醫(yī)院（北院）。

上述北外灘地塊是組合地塊，其中的住宅用地部分，起始樓面價(jià)高達(dá)87997元/平方米，但最終在土拍中遇冷，由北外灘集團(tuán)底價(jià)獲得。

再來(lái)看刷新板塊單價(jià)紀(jì)錄的東外灘地塊。該地塊位于楊浦濱江南段位置，出讓面積21150.46平方米，規(guī)劃建面52876.15平方米，容積率2.5。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，該地塊周邊配套并不十分理想，附近還有部分房屋拆遷未完成。交通方面，該地塊距離最近的軌交12號(hào)線愛(ài)國(guó)路站約750米；商業(yè)配套方面，目前仍依賴楊樹(shù)浦路的上海國(guó)際時(shí)尚中心，而這一購(gòu)物中心定位為城市奧特萊斯，與日常生活所需商業(yè)并不十分匹配。

“北外灘的前景比東外灘好太多了，如果（兩地塊開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)）最終備案價(jià)差距不大，我選北外灘（地塊的樓盤(pán)）。”另一位準(zhǔn)買房人章瀾（化名）通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

然而，土拍結(jié)果卻呈現(xiàn)相反態(tài)勢(shì)。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東外灘地塊還是吸引了招商蛇口、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利置業(yè)共5家競(jìng)買人，經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)價(jià)，最終由保利置業(yè)以總價(jià)42.41億元競(jìng)得，溢價(jià)率26.30%，成交樓面價(jià)80199元/平方米。

對(duì)于兩幅地塊出讓冷熱不均的情況，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦通過(guò)微信對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋說(shuō)：“北外灘地塊的住宅部分不是重點(diǎn)，主要是商業(yè)開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)在，整個(gè)虹口比較出彩的商圈非常少，除了瑞虹板塊，其他都是單體商業(yè)熱度稍高，例如白玉蘭廣場(chǎng)、凱德來(lái)福士，沒(méi)有形成板塊協(xié)同，而四川北路這個(gè)傳統(tǒng)的商業(yè)中心也需要重新規(guī)劃換代。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪看到，作為曾經(jīng)的影視取景地，北外灘地塊西面的乍浦路，正在打造結(jié)合歷史建筑保護(hù)和影視文化的“醬園弄”特色街區(qū)。

從北外灘地塊的土地使用權(quán)出讓合同看，受讓人應(yīng)當(dāng)完整自持配套商業(yè)物業(yè)和住宅用地的配套商業(yè)設(shè)施。地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的40%（多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米）。

此外，地塊還有著其他保護(hù)、利用和管理要求，包括“乍浦路兩側(cè)風(fēng)貌界面和現(xiàn)存的優(yōu)秀歷史建筑、未定級(jí)不可移動(dòng)文物和風(fēng)貌建筑等，后續(xù)的保護(hù)更新應(yīng)保持低層連綿的空間肌理與院落式、進(jìn)深式的布局特征，同時(shí)充分挖掘并尊重地塊內(nèi)宗教建筑、觀演類文化建筑、公寓類建筑較為密集的獨(dú)特且富有歷史韻味的城市風(fēng)貌特征等”。

業(yè)內(nèi)有分析指出，在此背景下，房企的參拍熱情必然受到影響。

東外灘板塊銷售氛圍火熱

既然北外灘地塊的前景看上去更具優(yōu)勢(shì)，為何東外灘地塊更受頭部開(kāi)發(fā)商追捧？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，北外灘板塊住宅用地供應(yīng)較少，目前周邊在售住宅項(xiàng)目也少。但從土拍情況看，很快會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)有力的直接競(jìng)爭(zhēng)者。

去年11月，在上海2024年第七批次土拍上，華潤(rùn)置地以51.36億元、溢價(jià)率 11.97%摘得C080301單元hk191A-03地塊，也是該批次中成交單價(jià)最貴的宅地，樓面價(jià)約92934元/平方米。該地塊出讓面積1.42萬(wàn)平方米，容積率3.87，建筑面積5.53萬(wàn)平方米。

相比之下，華潤(rùn)置地的項(xiàng)目更有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，容積率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北外灘地塊。而兩個(gè)項(xiàng)目幾乎緊鄰，經(jīng)記者實(shí)地測(cè)算，從北外灘地塊東步行到華潤(rùn)置地的項(xiàng)目，只需經(jīng)過(guò)一個(gè)十字路口，路程約300米。

也就是說(shuō)，兩個(gè)項(xiàng)目具備幾乎相同的商業(yè)配套和交通條件，但從開(kāi)發(fā)節(jié)奏看，華潤(rùn)置地?fù)屨剂私?個(gè)月的“先機(jī)”，加上近段時(shí)間華潤(rùn)中環(huán)置地項(xiàng)目多次開(kāi)盤(pán)售罄、浦東新楊思項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率412%的戰(zhàn)績(jī)，未來(lái)蓄客過(guò)程中的吸引力更為明顯，這無(wú)疑會(huì)給北外灘地塊帶來(lái)不小的壓力。

此外，2024年以來(lái)，東外灘板塊的銷售氛圍火熱。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，周邊約700米范圍內(nèi)，中建壹品·外灘源著2024年首開(kāi)完成去化，二期推出114套房源，均價(jià)109000元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率達(dá)90%；合生創(chuàng)展·縵云上海近半年的月均去化為17套，銷售均價(jià)122006元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前，楊浦濱江南段作為上海城市主中心的一部分，在“濱江國(guó)際創(chuàng)新帶”的規(guī)劃定位下，未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、文化休閑及生態(tài)居住功能，并大力推進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡。

而在持續(xù)吸引創(chuàng)新人才流入方面，沿江一帶，美團(tuán)、嗶哩嗶哩等大型企業(yè)總部在建，導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)明顯。不僅如此，5月8日，《楊浦區(qū)關(guān)于全球互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容創(chuàng)作者“優(yōu)享計(jì)劃”的實(shí)施細(xì)則》發(fā)布，對(duì)符合條件的互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質(zhì)內(nèi)容創(chuàng)作者在楊浦區(qū)購(gòu)房可享有住房補(bǔ)貼支持，其中戰(zhàn)略創(chuàng)作人才最高可獲200萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。

盧文曦坦言：“楊浦濱江板塊的土拍明顯延續(xù)了之前的熱度，今年的樓面價(jià)和板塊內(nèi)中海地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)相比還要更高一些。”

“一方面，中海地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)售罄給了市場(chǎng)一定的信心，開(kāi)發(fā)商對(duì)板塊內(nèi)的消費(fèi)能力有信心；另一方面，楊浦濱江板塊的城市界面還是偏老舊，但點(diǎn)狀的新樓盤(pán)能熱銷，說(shuō)明區(qū)域內(nèi)升級(jí)換代的需求還是存在，好的產(chǎn)品仍然有吸引力。”盧文曦進(jìn)一步表示。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者包晶晶攝