每經(jīng)記者｜陳 利    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

樓市成交活躍度持續(xù)提升。

4月16日上午，國家統(tǒng)計局公布《2025年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。今年3月，住房市場成交活躍度提升，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比總體降幅收窄；各線城市同比降幅均繼續(xù)收窄。

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與此同時，商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)也有所增加。其中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有24個，比上月增加6個；二手住宅環(huán)比上漲城市有10個，比上月增加7個。

58安居客研究院院長張波通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，3月房價數(shù)據(jù)反映了樓市在政策托底下的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，驗(yàn)證了“政策底”向“市場底”傳導(dǎo)的實(shí)際效果，但供需關(guān)系的根本性改善仍需時間，城市間分化仍是長期主題，后續(xù)需關(guān)注政策落實(shí)效果與經(jīng)濟(jì)環(huán)境聯(lián)動性。

新房：上海價格環(huán)比上漲最多

一二線城市表現(xiàn)依然亮眼。

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師王中華在解讀數(shù)據(jù)時表示，3月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，與上月相同。

“一線城市新房價格連續(xù)4個月環(huán)比反彈，二線城市止跌態(tài)勢明顯，整體看，樓市止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)在不斷夯實(shí)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，主要在于3月大量改善型項(xiàng)目上市，特別是一些“好房子”項(xiàng)目去化率較高，帶動市場情緒的同時，也有助于價格穩(wěn)定。

據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，29個重點(diǎn)城市3月平均開盤去化率為45%，環(huán)比上升11個百分點(diǎn)，同比上升19個百分點(diǎn)，與2023年高峰基本持平，延續(xù)穩(wěn)中向好走勢。

從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，上海依然是新房價格環(huán)比上漲最多的城市，達(dá)到0.7%。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月上海新建商品住宅成交面積68.3萬平方米，環(huán)比增加145.1%；新房均價81321元/平方米，環(huán)比上漲14.9%。

新房價格的上漲，關(guān)鍵在于其高端改善項(xiàng)目的集中入市。中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示，3月上海入市的29個項(xiàng)目中，6個是單價“10萬元+”樓盤，還有6個是單價8萬~10萬元/平方米的高端改善項(xiàng)目，其中3個單價“10萬元+”項(xiàng)目均在開盤當(dāng)天售罄，有13個項(xiàng)目認(rèn)購率超100%，占比超43%。

成都則以0.5%的環(huán)比上漲幅度緊隨其后?？硕鹚拇ūO(jiān)測顯示，3月成都新房市場顯著向好，新房供應(yīng)96萬平方米左右，認(rèn)購成交136萬平方米左右，供求比約0.7，呈現(xiàn)出較明顯的供不應(yīng)求特征。尤其是高端項(xiàng)目持續(xù)火熱，一季度成都千萬級豪宅共成交365套，較去年同期大漲711%，較2023年一季度也上漲88%。

此外，杭州、寧波、天津環(huán)比漲幅也分別達(dá)到了0.5%、0.4%、0.3%。新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市則環(huán)比增加6個至24個。

“房價上漲城市數(shù)量增加，得益于銷售端數(shù)據(jù)的向好發(fā)展，同時這也說明一點(diǎn)，即市場信心明顯增加。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，今年各地購房政策環(huán)境好，房價指標(biāo)也積極向好，反過來會對二季度樓市向好發(fā)展提供更大支持。

同比情況來看，3月，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.2個百分點(diǎn)；二線城市同比下降4.4%，降幅比上月收窄0.3個百分點(diǎn)；三線城市同比下降5.7%，降幅收窄0.2個百分點(diǎn)。

“今年一季度，房價指數(shù)本身屬于止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期，預(yù)計二季度房價上漲的城市數(shù)量會進(jìn)一步增加，也進(jìn)一步說明房地產(chǎn)市場向好發(fā)展的態(tài)勢。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

新房價格的回穩(wěn)也體現(xiàn)在了銷售總額上。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~3月，新建商品房銷售額20798億元，下降2.1%，降幅收窄0.5個百分點(diǎn)；其中住宅銷售額下降0.4%。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)進(jìn)一步提升0.17個百分點(diǎn)至93.96。

二手房：成“小陽春”最大受益者？

回穩(wěn)態(tài)勢同樣表現(xiàn)在二手房市場。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二線城市二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點(diǎn)。三線城市二手住宅環(huán)比下降0.3%，降幅收窄0.1個百分點(diǎn)。

李宇嘉指出，3月，70城二手住房價格環(huán)比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.1個百分點(diǎn)，此前連續(xù)4個月保持在-0.3%的水平，相比于企穩(wěn)前的-0.9%大幅收窄，同比跌幅也由7.5%收窄至7.3%，連續(xù)5個月跌幅收窄。

二手住宅環(huán)比上漲城市有10個，比上月增加7個。其中，杭州以1.0%的環(huán)比漲幅位居70城之首。杭州貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月，杭州市區(qū)二手房累計網(wǎng)簽12413套，成交量較2月的5977套增長108%，同比增長45%，創(chuàng)下杭州近8年來新高。其中，成交量前20的小區(qū)中，有一半小區(qū)的成交均價在4萬元/平方米以上。

隨著低價房源大量被去化，核心板塊部分房東的預(yù)期開始提升，部分房源提高了掛牌價。

杭州我愛我家平臺上，3月二手房掛牌均價為3.8萬元/平方米，相比2月的3.76萬元/平方米，略有漲幅；同時，降價房源的比例出現(xiàn)明顯下降，占比約86%，環(huán)比下滑2個百分點(diǎn)，同比去年下降7個百分點(diǎn)。同時，房源的議價空間也在不斷縮小，平均議價空間從1月的3%降至2.5%，而去年3月的平均議價空間是3.4%。

同比來看，各線城市二手住宅價格降幅繼續(xù)收窄。其中，一線城市同比下降4.1%，二線城市同比下降7.0%，三線城市同比下降7.8%。

“這一輪樓市表現(xiàn)，重點(diǎn)城市止跌回穩(wěn)的趨勢更加明顯。”李宇嘉分析指出，這些城市前期流入人口多，前些年房價在高位徘徊，制約購買力釋放，近幾年房價回調(diào)導(dǎo)致觀望，導(dǎo)致積累的剛需龐大，同時老市民的改善潛力也很大。近年來，政策積極降低門檻、降低成本，對剛需和改善的釋放效應(yīng)比較明顯。

“二手房是‘小陽春’最大受益者。”張波表示，雖然二手房環(huán)比上漲城市明顯少于新房，但市場實(shí)際成交量占比卻不斷提升。58安居客研究院監(jiān)測的重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，2025年1~3月的二手房成交占比達(dá)65%，比2024年再升4.7個百分點(diǎn)，其中一線城市占比最高，達(dá)70.5%，新一線城市和二線城市則分別為63.1%、61.8%。