每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

3月26日，華潤萬象生活（HK01209，股價34.75港元，市值793.17億港元）公布2024年度業(yè)績報告并召開業(yè)績發(fā)布會。

年報顯示，2024年，華潤萬象生活實現(xiàn)營業(yè)收入170.4億元，同比增長15.41%；歸母凈利潤36.29億元，同比增長23.92%。其中，物業(yè)航道和商業(yè)航道分別貢獻了107.15億元和62.74億元的收入，合計占比超過99%。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）注意到，雖然去年華潤萬象生活實現(xiàn)“營利雙增”，但部分業(yè)務仍面臨挑戰(zhàn)。如非業(yè)主增值服務收入下滑12.5%，主要原因是開發(fā)商項目進度放緩，顯示該業(yè)務對開發(fā)商依賴度高。從毛利率來看，購物中心業(yè)務毛利率達72.6%，但物業(yè)航道下的部分業(yè)務毛利率下滑；城市空間業(yè)務雖然規(guī)模增速達36.3%，但毛利率僅12.9%。

此外，去年華潤萬象生活新開業(yè)的購物中心共21座，帶來營收達42.09億元，同比增長30%。不過，有業(yè)內人士在接受每經記者采訪時表示，未來幾年華潤萬象生活新開業(yè)的購物中心數量不大可能一直像去年那么高，預估每年將維持在10座以下，這將更加考驗企業(yè)自身輕資產的外拓能力。

華潤萬象生活管理層在業(yè)績會上表示，“2025年，我們將進一步擴大對城市共建業(yè)務的規(guī)模，重點聚焦高能級城市群，加碼城市空間優(yōu)勢賽道的布局，持續(xù)推進城區(qū)全域運營服務能力的升級。”

華潤萬象生活2020年以來業(yè)績情況 來源：百度股市通

“未來將更考驗企業(yè)的輕資產外拓能力”

截至2024年末，華潤萬象生活的在管面積為4.13億平方米，合約面積為4.5億平方米，覆蓋全國173個城市。

每經記者注意到，去年華潤萬象生活新開業(yè)的購物中心達21座，為歷年之最，其中不乏像西安萬象城這樣的全國性文旅新地標項目。華潤萬象生活在管的122個在營購物中心，零售額總量突破2000億元。

新開業(yè)購物中心數量大幅增長也帶動收入強勁增長。截至2024年末，華潤萬象生活為118個已開業(yè)購物中心提供商業(yè)運營服務，總建筑面積為1270萬平方米；購物中心實現(xiàn)營收42.09億元，較上年同期增長30%，占營收的比重進一步上升至24.7%。

來源：華潤萬象生活2024年報

“華潤萬象生活的經營業(yè)績，仍然主要依靠關聯(lián)方華潤置地的輸送。從華潤置地在購物中心方面的開業(yè)計劃來看，未來每年新開業(yè)購物中心數量預計將降至6座左右。”3月27日上午，一機構分析師在接受記者采訪時表示，華潤萬象生活在商業(yè)航道未來能否持續(xù)增長，將考驗其輕資產外拓能力。當前，如萬達商管、龍湖商管、新城商管等企業(yè)，都在進行輕資產外拓，市場競爭也非常激烈。

上述分析師還提到，從2024年數據來看，關聯(lián)方華潤置地的購物中心單項目平均創(chuàng)收大約是3300萬元，第三方外拓的購物中心單項目平均創(chuàng)收大約是1500萬元，第三方項目的創(chuàng)收能力遠不如關聯(lián)方華潤置地的項目。

在業(yè)績會上，華潤萬象生活管理層在談及行業(yè)消費結構特征時表示，“根據我們觀察，目前消費行業(yè)呈現(xiàn)出較為明顯的分化，首先是消費力結構的分化，2024年我們的在營項目增幅達33%，零售額增速為18.7%。這兩者形成一個剪刀差，且客單價也是同比有所下滑的，顯示出我們的消費信心和能力都有待提振。而相對來說，高凈值客群的消費能力繼續(xù)保持穩(wěn)定，韌性更強。在我們去年的會員體系中，高凈值人員的大單消費筆數仍有提升，而終端的客群則明顯乏力，人均消費金額同比是下滑的”。

華潤萬象生活主營構成 來源：百度股市通

非業(yè)主增值服務收入同比下滑

在華潤萬象生活的各項細分業(yè)務中，唯一出現(xiàn)收入下滑的是非業(yè)主增值服務。2024年，華潤萬象生活實現(xiàn)非業(yè)主增值服務7.18億元，較上年同期下滑12.5%，占總收入的比重降至4.2%。

華潤萬象生活的非業(yè)主增值服務主要包括顧問、前期準備及交付前營銷配合服務等。“非業(yè)主增值服務收入的下滑，主要受開發(fā)商增量項目獲取及存量項目交付進度放緩影響，項目交付前的籌備、營銷服務、前期顧問咨詢業(yè)務收入有所下降。”華潤萬象生活解釋稱，這在一定程度上也反映出公司非業(yè)主增值業(yè)務對開發(fā)商依賴度較高，業(yè)務穩(wěn)定性有待增強。

每經記者注意到，從華潤萬象生活各大業(yè)務的毛利率情況來看，購物中心業(yè)務毛利率最高，去年提升至72.6%。而截至2024年末，華潤萬象生活的社區(qū)空間、非業(yè)主增值服務和業(yè)主增值服務的毛利率分別為17.8%、33%和25.6%，均較上年出現(xiàn)不同程度下滑。

來源：華潤萬象生活2024年報

值得一提的是，華潤萬象生活物業(yè)航道中的城市空間業(yè)務板塊雖然規(guī)模增長較快（去年同比增長達36.3%），但毛利率相對較低，僅為12.9%。

對于各細分業(yè)態(tài)下毛利率的差異，華潤萬象生活管理層在業(yè)績會上解釋稱，“關于毛利率，在城市空間業(yè)務板塊各家公司都會有較大差異，而我們提供的不僅僅是技術，還有空間運營服務、綜合管養(yǎng)、城市活動承辦等”。此外，管理層還提到，去年公司城市空間的毛利率近13%，同比增長了0.6個百分點；回款率做到了91.5%，同比增長了3.6個百分點。

上述機構人士指出，在物業(yè)航道方面，華潤置地的年銷售額這兩年雖然在持續(xù)增長，但主要源于其核心城市高端項目的銷售單價提升，銷售面積其實是在下降的，未來交付給華潤萬象生活的面積規(guī)模也將呈下降趨勢。“未來華潤萬象生活業(yè)績是否還能持續(xù)高增長，很大程度上將取決于其市場外拓能力的建設。”

對于接下來的發(fā)展重點，華潤萬象生活管理層在業(yè)績會上表示，“下一階段，城市空間服務將作為公司發(fā)力的重點。2025年，我們將進一步擴大對城市共建業(yè)務的規(guī)模，重點聚焦高能級城市群，加碼城市空間優(yōu)勢賽道的布局，持續(xù)推進城區(qū)全域運營服務能力的升級”。

“我們將繼續(xù)深化政府與城投平臺的戰(zhàn)略合作，通過資源整合及模式創(chuàng)新，打造城市服務+的生態(tài)圈，推動城市更新、智慧城市運營的新興領域的拓展。”華潤萬象生活管理層還表示，未來華潤萬象生活將在市政環(huán)衛(wèi)園區(qū)運營公共設施管理服務的基礎上，進一步突破高校、醫(yī)院等高潛力賽道，延伸城區(qū)全域運營服務的鏈條。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝