每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)‘二手走強(qiáng)、新房走弱’的態(tài)勢(shì)，除了位置、單價(jià)和總價(jià)等方面原因之外，一手房“得房率”低、“性價(jià)比”差也是一二手房成交量倒掛的重要原因。”

1月14日和15日，上海市政協(xié)十四屆三次會(huì)議和上海市十六屆人大三次會(huì)議先后在上海世博中心開幕。上海市政協(xié)委員、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，自己將提交《關(guān)于調(diào)整上海住宅建筑規(guī)范提升住宅產(chǎn)品品質(zhì)的建議》。

公開數(shù)據(jù)顯示，2024年上海新房成交面積為689萬平方米，占成交總量的21%；二手房成交面積為1835萬平方米，占成交總量的79%。開盤售出的高層及小高層項(xiàng)目中，得房率70%—75%的占比50%，得房率75%—80%的占38%，得房率80%以上的僅占比12%。

丁祖昱認(rèn)為，上海住宅得房率普遍不高與目前住宅建筑規(guī)范比較嚴(yán)苛有關(guān)，在陽臺(tái)面積計(jì)算方面，半計(jì)容空間要求設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過1.8米，水平投影面積不超過8平方米；封閉陽臺(tái)按照整個(gè)計(jì)算，開敞陽臺(tái)按照1/2面積計(jì)算。投影面積不超過8平方米的限制，與購房者的實(shí)際需求無法匹配。

在飄窗建筑要求方面，結(jié)構(gòu)層高或斜面結(jié)構(gòu)板頂高度在2.2米以下和進(jìn)深不超過0.6米不計(jì)容。目前，新房產(chǎn)品已經(jīng)在通過贈(zèng)送飄窗提升實(shí)際使用面積，但是進(jìn)深不超過0.6米在實(shí)際使用性上依然十分受限。

另外，在建筑物的建筑面積計(jì)算方面，按照自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算，而超低能耗住宅的墻體厚度增大，對(duì)購房者來說，墻體增厚實(shí)際得房率就會(huì)進(jìn)一步降低。

丁祖昱建議，對(duì)住宅建筑規(guī)范進(jìn)行調(diào)整，在公共區(qū)域計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)上放寬架空層及風(fēng)雨連廊竣備要求，超低能耗方面放寬墻體計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)，避難層、機(jī)房、門廳等按規(guī)定移交的公共服務(wù)空間和配套設(shè)施不計(jì)容。不計(jì)容的飄窗進(jìn)深標(biāo)準(zhǔn)，尺寸上限從0.6米增加到0.8米或以上，提升室內(nèi)空間使用率。

對(duì)于半敞開空間計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，丁祖昱建議，目前陽臺(tái)的水平投影面積上限，建議調(diào)整為套內(nèi)面積的15%—20%，進(jìn)深上限從1.8米調(diào)整到2.4米；對(duì)于必須采用封閉式陽臺(tái)的高架、航空道路沿線住宅，陽臺(tái)面積統(tǒng)一按投影面積的1/2計(jì)算。

“如此調(diào)整的目的是為了持續(xù)穩(wěn)定上海樓市，提振剛需市場(chǎng)，促進(jìn)外圍土地市場(chǎng)回暖，進(jìn)一步提升住宅產(chǎn)品總體品質(zhì)。當(dāng)前，四個(gè)一線城市中僅上海還沒有在住宅建筑規(guī)范上作出相應(yīng)調(diào)整，有效提升住宅的得房率，讓購房者得到實(shí)惠。”丁祖昱表示。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝