每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

11 月 27 日，保利發(fā)展（SH600048，股價(jià)10.03元，市值1201億元）發(fā)布公告，對(duì)上交所出具的《關(guān)于保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券申請(qǐng)文件的審核問詢函》進(jìn)行了回復(fù)，內(nèi)容涵蓋募投項(xiàng)目、財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)情況、財(cái)務(wù)性投資等多個(gè)方面。

根據(jù)公告，保利發(fā)展計(jì)劃募集資金總額不超過95億元，專項(xiàng)用于15個(gè)在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金，這些項(xiàng)目均為普通住宅項(xiàng)目，主要面向剛需型或改善型客戶群體。

“15個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開始交付時(shí)間自2025年下半年開始，最晚至2026年。本次募投項(xiàng)目的平均開工比例已超過90%，平均銷售比例不足50%。”保利發(fā)展在公告中表示，公司將充分把握本次再融資契機(jī)，合理鋪排募集資金使用計(jì)劃，確保完成保交樓任務(wù)。

15個(gè)項(xiàng)目開始預(yù)售

從上述15個(gè)項(xiàng)目的開工、銷售及預(yù)計(jì)交付情況來看，截至今年9月30日，15個(gè)項(xiàng)目均已開工建設(shè)，其中11個(gè)項(xiàng)目已100%開工，且全部項(xiàng)目均已開始預(yù)售。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從項(xiàng)目的簽約率來看，15個(gè)項(xiàng)目的平均銷售比例不足50%。其中，簽約銷售比例超過50%的項(xiàng)目有6個(gè)，其中北京保利天匯的簽約銷售比例最高，達(dá)83%；簽約銷售比例低于40%的項(xiàng)目有6個(gè)，包括北京保利頤璟和煦、佛山保利瑯悅、長春保利和煦、天津保利西棠和煦二期、莆田保利瑧悅和廣州保利瑯悅，天津保利西棠和煦二期以20%的簽約銷售比例在15個(gè)項(xiàng)目中墊底。

保利發(fā)展在公告中表示：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從客戶支付定金、網(wǎng)簽到支付尾款需要一定的時(shí)間周期，項(xiàng)目資金回流需要一定時(shí)間。”

此外，保利發(fā)展還在公告中披露了上述15個(gè)募投項(xiàng)目毛利率及凈利率預(yù)估情況。其中，項(xiàng)目的測算銷售毛利率在8.81%至27.83%之間，測算銷售凈利率在3.50%至13.63%之間。

從上述15個(gè)項(xiàng)目的銷售預(yù)估的毛利率及凈利率情況來看，凈利率位于前列的項(xiàng)目包括上海保利海上瑧悅、合肥保利海上瑧悅和莆田保利瑧悅，這幾個(gè)項(xiàng)目的預(yù)估銷售凈利率均超過10%。凈利率低于5%的有兩個(gè)項(xiàng)目，分別為北京保利頤璟和煦項(xiàng)目及成都保利西堂和煦，凈利率分別為4.6%及3.5%。

“北京保利頤璟和煦項(xiàng)目的銷售凈利率為4.60%，主要原因?yàn)樵擁?xiàng)目位于北京近郊板塊，項(xiàng)目銷售受市場波動(dòng)影響較大，且項(xiàng)目所在地的商品房庫存量較大，銷售競爭較為激烈，項(xiàng)目銷售費(fèi)用預(yù)留較高，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售凈利率相對(duì)較低；成都保利西堂和煦項(xiàng)目的銷售凈利率為3.50%，主要原因?yàn)樵擁?xiàng)目所處板塊內(nèi)多個(gè)競品項(xiàng)目在售，板塊內(nèi)部競爭激烈，為實(shí)現(xiàn)快速銷售，該項(xiàng)目銷售定價(jià)偏低，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售凈利率相對(duì)較低。”保利發(fā)展在公告中如是解釋。

“確保完成保交樓任務(wù)”

保利發(fā)展還在公告中表示，此次募資投放的15個(gè)項(xiàng)目，主要面向剛需型或改善型客戶群體的住宅項(xiàng)目，符合“保交樓、保民生”的基本條件，符合收益良好、持股比例較高、項(xiàng)目所處城市供需良好等特征。

根據(jù)相關(guān)約定，本次募集資金投向的15個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均需要在2025~2026年間開始交付，涉及的總建筑面積為247.16萬平方米。保利發(fā)展在公告中表示：“公司將充分把握本次再融資契機(jī)，合理鋪排募集資金使用計(jì)劃，確保完成保交樓任務(wù)。”

事實(shí)上，相比民營房企而言，作為央企的保利發(fā)展在融資上具備一定優(yōu)勢。

11月25日，保利發(fā)展在港交所公告稱，收到中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)出具的兩份《接受注冊通知書》，同意接受公司中期票據(jù)注冊，注冊額度總計(jì)100億元。此前的11月1日，保利發(fā)展發(fā)布2024年度第四期短期融資券發(fā)行結(jié)果公告，注冊金額為25億元，注冊額度有效期為2年。

據(jù)了解，截至今年10月底，保利發(fā)展募資金額已超過400億元。截至今年上半年，保利發(fā)展的平均融資成本為2.93%。

可供對(duì)比的是，據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，今年前10月TOP10房企的平均融資額為224.85億元，融資規(guī)模出現(xiàn)同比增長。

從銷售端來看，隨著9月底系列房地產(chǎn)利好政策出臺(tái)，保利發(fā)展的銷售情況也上升明顯。據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的銷售情況簡報(bào)，10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積222.59萬平方米，同比增加23.98%；簽約金額423.37億元，同比增加27.85%。2024年前10月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積1572.21萬平方米，同比減少25.07%；簽約金額2840.23億元，同比減少22.88%。