每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜陳夢妤    

10月31日，由觀點機構主辦、《每日經濟新聞》聯(lián)合主辦的2024觀點商業(yè)年會在上海舉行，會議期間，深業(yè)商業(yè)管理有限公司（以下簡稱深業(yè)商管）董事長鐘革惠在現(xiàn)場接受了《每日經濟新聞》記者采訪。

鐘革惠表示，商業(yè)地產有些項目的特質不能復制，企業(yè)必須絞盡腦汁，充分挖掘自身優(yōu)勢，并將優(yōu)勢與目標客群相結合。她坦言，受到當前宏觀經濟影響，自己也面臨壓力。但是，當全行業(yè)都在談“消費降級”時，公司在深圳的商業(yè)項目客流量都在上漲。通過加強運營和招商兩端，旗下項目新店開業(yè)量也呈現(xiàn)漲勢。

深業(yè)商業(yè)管理有限公司董事長鐘革惠 企業(yè)供圖

抓住“港人北上”市場紅利

深業(yè)商管是一家總部位于深圳的商管企業(yè)，控股股東是深圳市國資委直管的深業(yè)集團，旗下標桿項目包括福田深業(yè)上城、羅湖深業(yè)東嶺等，并運營著深圳文華東方酒店、無印良品酒店、蘇州萬豪酒店及部分寫字樓。

據(jù)鐘革惠介紹，今年以來，公司代表項目深業(yè)上城的整體業(yè)績租金上漲了13%，客流量達到約3000萬人次。作為一個正向增長的商業(yè)項目，深業(yè)上城去年的銷售額規(guī)模約50億元。

深業(yè)商管主要堅持深耕城市核心區(qū)域，聚焦大灣區(qū)項目。今年以來，憑借集團在商業(yè)地產方面的獨特優(yōu)勢，深業(yè)商管推出了“首店經濟”戰(zhàn)略，積極承接“港人北上”消費浪潮，公司業(yè)績增量大量來自香港的消費客群。

“去年起，我們就提前做了相應準備，所以吃到了港人北上消費的市場紅利。”鐘革惠說，隨著今年以來香港與內地融合發(fā)展，深港兩地“雙向奔赴”成為趨勢，公司團隊抓緊制定多項措施，帶來了不錯的業(yè)績效益。

首先是走出差異化路線，“首店經濟”戰(zhàn)略的招商過程中，根據(jù)客戶需求進行深入研究，擇機抓住3C（指計算機、通信和消費電子三類電子產品的統(tǒng)稱‌）消費賽道，比如無人機等品牌門店，帶動項目銷售額上漲25%。

其次，關注香港消費客群的付款方式，巧妙地向餐飲門店推出雙語菜單。研究香港客群的消費喜好，指定特殊的購物優(yōu)惠，多管齊下，主動擁抱消費市場的變化。

業(yè)態(tài)管理需要保持克制

鐘革惠認為，越優(yōu)秀的商業(yè)項目，越需要在業(yè)態(tài)管理中保持克制。雖然在零售商業(yè)中，餐飲業(yè)態(tài)最容易拓展，比如深業(yè)上城，每到周末，餐飲品牌都在排隊消費，但商管團隊在引入餐飲品牌時是克制的。目前，餐飲品牌在項目中占比不超過30%。

同時，深業(yè)上城項目入駐了多家新能源汽車品牌，但團隊將此類品牌的比例控制在7%左右。

“對于一些品牌卻是扶持策略，比如書店。”在鐘革惠看來，在城市核心地段一處商業(yè)綜合體開設書店，體現(xiàn)的是項目獨有的特質，“我們需要反哺它。”

面對市場變局，深業(yè)商管還對旗下項目進行了調整，增加零售商業(yè)的品牌比例，滿足消費者對消費場景的全方位需求。

對于商業(yè)地產市場的未來，鐘革惠表示，首先是擁抱變化，其次是不忘初心，“商業(yè)運營最終的目標是抓住人的心理需求，運營的活動能直擊消費者內心，我覺得就算是做到位了。”

在線上消費市場的沖擊下，零售商業(yè)項目應該發(fā)揮自身社交屬性，突出現(xiàn)場體驗感。

“為什么餐飲業(yè)態(tài)能在項目中做到人流量高，無非是讓消費者聚在一起吃飯，使其感受到家的溫暖。因此，商管企業(yè)就該把溫暖感、體驗感、社交屬性在整個場景里營造起來。”

鐘革惠最后談到，商業(yè)地產的核心是變化，企業(yè)最關鍵是創(chuàng)新，只有不斷創(chuàng)新?lián)肀ё兓拍軌蛟诖媪繒r代穿越周期，有能力存活下來，并且活得越來越好。

封面圖片來源：企業(yè)供圖