每經(jīng)記者｜陳榮浩  甄素靜    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

恒大集團(tuán)的?？诤诵臑I海區(qū)A0702地塊，在被?？谑姓栈睾螅罱钟瓉砹诵逻M(jìn)展。

近日，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局（以下簡稱資規(guī)局）公布A0702地塊概念設(shè)計(jì)方案，這意味著，該地塊距離重新掛牌出讓又近了一步。

此前，資規(guī)局公示修改A0702地塊控規(guī)，將原旅館用地調(diào)整為混合用途。

每經(jīng)記者注意到，該地塊原為恒大地產(chǎn)集團(tuán)海南有限公司的酒店項(xiàng)目用地，后因土地閑置被?？谡栈?。

在58安居客研究院院長張波看來，上述地塊項(xiàng)目位置優(yōu)，周邊商業(yè)配套已經(jīng)較為成熟，開發(fā)更高比例的住宅更適合當(dāng)下市場的需求，也能更好實(shí)現(xiàn)效益和長遠(yuǎn)發(fā)展的平衡。

一線海景地塊

7月16日，資規(guī)局公布海口市核心濱海區(qū)A0702地塊概念設(shè)計(jì)方案征集結(jié)果。

根據(jù)披露情況，經(jīng)過專家評審和市政府審議，中海地產(chǎn)（海南）投資有限公司等提交的“海灣甲板”方案獲得優(yōu)勝，中鐵建設(shè)集團(tuán)（海口）置業(yè)有限公司和?？谕对磳?shí)業(yè)開發(fā)有限公司提交的“云·海臺(tái)”方案被評為優(yōu)良。

值得注意的是，參與概念設(shè)計(jì)方案征集的企業(yè)，并不自動(dòng)獲得該地塊土地掛牌競買資格，競買資格將根據(jù)土地網(wǎng)掛公告的具體要求確定。不過，入圍單位和中標(biāo)單位將分別獲得20萬元獎(jiǎng)勵(lì)。

7月8日，資規(guī)局公示了對A0702地塊控規(guī)的修改，將原旅館用地性質(zhì)調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅/商業(yè)/城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施混合用地，俗稱商改住。

公示內(nèi)容顯示，A0702地塊原用地性質(zhì)為旅館用地，容積率≤1.0，建筑密度≤20%，建筑限高≤25米，綠地率≥40%。

修改后，該宗地塊用地面積不變，將旅館用地修改為二類城鎮(zhèn)住宅/商業(yè)/城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施混合用地，規(guī)劃指標(biāo)按容積率≤2.0、建筑密度≤25%、建筑限高≤100米，綠地率≥40%。

也就是說，該地塊用地性質(zhì)修改后，容積率和建筑密度指標(biāo)增大，建筑高度從原來的25米層高提升至100米的層高，二類城鎮(zhèn)住宅計(jì)容建筑量占比可達(dá)97%，商業(yè)和城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施計(jì)容建筑量占比為3%。

A0702地塊位于?？谑泻诵臑I海區(qū)?？跒称瑓^(qū)，總用地面積約103.47畝。

每經(jīng)記者注意到，該地塊原為恒大地產(chǎn)集團(tuán)海南有限公司的酒店項(xiàng)目用地，但因超過約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，于2021年底被?？谑姓栈?。

海口灣片區(qū)是高端樓盤聚集區(qū)，其一線海景地理位置和土地資源稀缺，是房企們競爭較為激烈的區(qū)域。

據(jù)房天下海南數(shù)據(jù)，地塊附近目前在售樓盤主要包括?？跒?號、東方置地廣場、玖悅臺(tái)·CASA等，不少新盤銷售均價(jià)超過3萬元/平方米。

7月19日下午，張波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前土地商改住是個(gè)大變化，因?yàn)椴簧俪鞘腥司虡I(yè)面積過剩。為了平衡市場，選擇將部分商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，以適應(yīng)市場需求。

恒大已有多宗地塊被處置

恒大集團(tuán)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后，后續(xù)大量資產(chǎn)如何處置，也是業(yè)內(nèi)較為關(guān)心的話題。

每經(jīng)記者注意到，對于不同的恒大資產(chǎn)，處理方式并不完全一致。

恒大此前未開發(fā)的土地，有的被政府無償收回，比如這次的海口地塊；有的則是樓盤建設(shè)到一半，由地方央國企接手，比如恒大深圳時(shí)代之光項(xiàng)目、南山向南舊改項(xiàng)目等，就由安居建業(yè)接手。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自恒大集團(tuán)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后，其在?？凇⑧嵵?、成都、武漢、廣州等地均有地塊因長期閑置被政府無償收回，其中包括關(guān)注度較高的廣州恒大足球場地塊、武漢恒大科技旅游城地塊等。

這些地塊被處置的時(shí)間，多集中于2022年。

2022年8月3日，恒大集團(tuán)退還廣州恒大足球場地塊土地使用權(quán)，受讓方支付55.2億元出讓金退庫款。該地塊位于廣州市番禺區(qū)謝村片區(qū)，總面積為499113平方米。

同年11月16日，武漢市江夏區(qū)人民政府作出決定，無償收回恒大武漢科技旅游城項(xiàng)目11宗地塊，涉及凈用地面積為2071.3畝。

此外，2021年底，恒大集團(tuán)在海南共有8宗地塊被政府收回，包括?？诤愦竺利惿场⒑愦笸鉃┑?。

每經(jīng)記者查詢相關(guān)土地處置文件了解到，一般地塊在連續(xù)閑置兩年后，當(dāng)?shù)卣陀袡?quán)無償收回使用權(quán)。

據(jù)《閑置土地處置辦法》，閑置土地是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地。對于一年以上未動(dòng)工建設(shè)的土地，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)。連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)。

張波提到，無償本身就代表著不用支付相應(yīng)費(fèi)用，或者承擔(dān)相應(yīng)賠償，因此一旦政府無償收回土地，前期的土地出讓金等投入就會(huì)面臨直接損失。從財(cái)務(wù)視角來看，這是資產(chǎn)損失，而如果是已經(jīng)開始開發(fā)建設(shè)的，可能就是存貨減計(jì)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝