每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“參與‘以舊換新’活動(dòng)，部分樓盤可優(yōu)惠10萬(wàn)到30萬(wàn)元不等。”

“建議小區(qū)合理單價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，急賣最多降1000元/平方米，其他業(yè)主再配合掛高價(jià)格。”

近期，東莞的新房和二手房市場(chǎng)，呈現(xiàn)出了兩種截然不同的畫風(fēng)。

新盤開始加入“以舊換新”活動(dòng)，甚至給出了不同幅度的激勵(lì)舉措。而二手房業(yè)主則聯(lián)合起來(lái)保衛(wèi)房?jī)r(jià)，發(fā)布倡議書，呼吁業(yè)主按照商定價(jià)格定價(jià)，避免中介低價(jià)銷售。

合富大數(shù)據(jù)顯示，東莞5月新房住宅成交1301套，同比減少四成，但環(huán)比上漲2%，均價(jià)26486元/平方米。相比之下，二手房市場(chǎng)成交更活躍，5月成交2119套，均價(jià)17862元/平方米，同比下跌22%。

6月7日上午，合富研究院高級(jí)分析師李興旺在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，東莞二手房成交超過新房其實(shí)從去年就開始了，主要原因有兩點(diǎn)，一是二手房源急劇增加，本身掛牌量大，加上官方也發(fā)布了“帶押過戶”等二手房刺激政策；二是二手房性價(jià)比高，分流了新房市場(chǎng)的部分剛需客戶。

最高補(bǔ)貼30萬(wàn)，新盤忙著“以舊換新”

每經(jīng)記者了解到，東莞部分新盤已啟動(dòng)“以舊換新”，以大戶型改善盤居多。

以保利首鑄鷺灣為例，購(gòu)房者需先簽下新房認(rèn)購(gòu)書和獨(dú)家房源委托協(xié)議，舊房由保利旗下二手平臺(tái)幫賣，最高可享受新房銷售價(jià)格10%的補(bǔ)貼，最高30萬(wàn)元。

6月6日上午，每經(jīng)記者以購(gòu)房者身份電話咨詢保利首鑄鷺灣，工作人員表示：“其實(shí)就是將房子委托給我們的團(tuán)隊(duì)，然后由我們的團(tuán)隊(duì)去做市場(chǎng)評(píng)估以及售出。我們一般會(huì)設(shè)置3-5個(gè)月的緩沖期，客戶可以優(yōu)先定房，等舊房轉(zhuǎn)賣出去后再支付剩下的首付款。”

據(jù)東莞房天下，保利首鑄鷺灣銷售均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，主力戶型為143-255平方米，交房時(shí)間為明年4月底。

同日下午，萬(wàn)科中天世紀(jì)水岸置業(yè)顧問也向每經(jīng)記者介紹了“以舊換新”操作方法，“如果確定參與換新，可以先選房，之后由我們的團(tuán)隊(duì)加快處理您的二手房。鎖房后我們通常會(huì)在3-6個(gè)月內(nèi)將二手房售出。未正式售出前，參與‘以舊換新’的客戶可以首付分期，等二手房正式售出后再補(bǔ)齊剩下的尾款。”

二手房業(yè)主“保衛(wèi)房?jī)r(jià)”

不過，二手房市場(chǎng)是另一番景象。

合富大數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，東莞二手房成交2119套，新房成交1301套。2024年?yáng)|莞5月二手房網(wǎng)簽均價(jià)約17862元/平方米，環(huán)比微跌2%，同比跌近22%。

在深圳工作的周先生近期一直在看東莞厚街的二手房，打算買來(lái)作為婚房。“厚街這邊二手房?jī)r(jià)格要比新房?jī)r(jià)格低很多，新房單價(jià)普遍在2.5萬(wàn)元/平方米以上，但二手房單價(jià)在1萬(wàn)元/平方米出頭，有大把可供選擇的房源。”周先生說。

每經(jīng)記者在實(shí)地走訪過程中也證實(shí)了這一點(diǎn)。比如位于厚街體育公園北環(huán)路的匯景豪庭二手房，據(jù)安居客，截至2024年6月，該項(xiàng)目掛牌均價(jià)為1.56萬(wàn)元/平方米。而一路之隔的新盤保利和悅春風(fēng)，銷售均價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米。

正因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格的持續(xù)下探，部分業(yè)主反彈較大，甚至聯(lián)合“保衛(wèi)房?jī)r(jià)”。

比如，東莞松山湖萬(wàn)科金域松湖小區(qū)的業(yè)主們發(fā)布了一份倡議書，呼吁所有業(yè)主加入一個(gè)微信群，共同抵制中介機(jī)構(gòu)，并奪回房產(chǎn)定價(jià)權(quán)。倡議書提出，業(yè)主們應(yīng)該按照商定的價(jià)格策略來(lái)定價(jià)，以避免中介機(jī)構(gòu)的低價(jià)銷售策略。

“建議小區(qū)合理單價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，急賣最多降1000元/平方米，其他業(yè)主再配合掛高價(jià)格。每成交一套房源后，記錄成交均價(jià)，下一套成交價(jià)應(yīng)保證比上一套的成交價(jià)高，以此拉高整體均價(jià)。”

“這是屬于松山湖較為熱門的小區(qū)，高峰時(shí)期房?jī)r(jià)在5萬(wàn)元/平方米左右，現(xiàn)在因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格下降得厲害，于是有業(yè)主倡議大家掌握小區(qū)定價(jià)權(quán)。”松山湖片區(qū)房產(chǎn)中介張鵬向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。

不過，每經(jīng)記者注意到，截至6月7日，中介平臺(tái)依然能看到該小區(qū)掛牌價(jià)低于3.5萬(wàn)元/平方米的房源。據(jù)諸葛找房，有業(yè)主掛出一套3室2廳、93.48平方米房源，掛牌總價(jià)295萬(wàn)元，折合單價(jià)3.16萬(wàn)元/平方米。

在李興旺看來(lái)，這種二手房業(yè)主抱團(tuán)定價(jià)的行為對(duì)穩(wěn)定小區(qū)房?jī)r(jià)起到的作用微乎其微。

“現(xiàn)在二手小區(qū)樓盤多，可售房源多，單個(gè)樓盤的保價(jià)行為意義不大。房子的買和賣本質(zhì)是供需行為，主要得看有沒有人買。就算你掛10萬(wàn)元/平方米，沒有人買單，也是徒勞。”李興旺說。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝