每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

5月24日，廣州市海珠區(qū)鳳陽(yáng)街鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鳳和聯(lián)社）發(fā)布公示，《廣州市海珠區(qū)鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案》經(jīng)全體股民表決通過(guò)。

這是廣州目前成功落地的投資金額最大的舊改項(xiàng)目，達(dá)304.65億元，實(shí)施主體是合生創(chuàng)展集團(tuán)。合生創(chuàng)展很少現(xiàn)身廣州招拍掛市場(chǎng)，但一直不斷開(kāi)發(fā)、持有中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目，依靠的就是早年“囤地”和獲取舊改項(xiàng)目。它在市場(chǎng)中的形象一直是低調(diào)的“隱形地主”。

合生創(chuàng)展在海珠區(qū)持有的前進(jìn)路改造項(xiàng)目耗時(shí)十余年都未開(kāi)始拆遷動(dòng)工，相較之下，鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）城中村改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)康鷺舊改項(xiàng)目）近一年在多方推動(dòng)下進(jìn)度顯著加速。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪康鷺舊改項(xiàng)目采訪了解到，首期復(fù)建安置區(qū)F37地塊拆卸工作目前已完成，可進(jìn)行商品房出售的F42融資地塊已經(jīng)啟動(dòng)清租。

除了前述兩宗地塊和一些零星的樓棟被圍擋和清退外，每經(jīng)記者看到，康鷺舊改項(xiàng)目目前其他區(qū)域依舊車(chē)水馬龍、生活如常。這里一直是廣州有名的“制衣村”，聚集了數(shù)十萬(wàn)名制衣從業(yè)者。整個(gè)項(xiàng)目改造范圍總用地面積為110.25公頃，改造周期預(yù)計(jì)10年。

康鷺舊改項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

推進(jìn)進(jìn)度晚于早期合作要求

康鷺舊改項(xiàng)目位于海珠區(qū)中部，北至新港西路，毗鄰中山大學(xué)，南臨新滘西路，東至廣州大道南，西至瑞康路。鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）片區(qū)改造范圍用地面積為110.18公頃，涉及康樂(lè)村、鷺江村2個(gè)自然村，總建筑面積330萬(wàn)平方米，戶籍人口6914人，常住人口約13萬(wàn)人，人口密度達(dá)到11.96萬(wàn)人/平方公里。

這里是全國(guó)著名的紡織產(chǎn)業(yè)中心，康鷺舊改項(xiàng)目被珠江國(guó)際紡織城、中大布匹市場(chǎng)、廣州國(guó)際輕紡城等大型專(zhuān)業(yè)紡織市場(chǎng)環(huán)繞。而這一區(qū)域的樓盤(pán)、商業(yè)開(kāi)發(fā)商大多數(shù)是合生系，緊鄰康鷺舊改項(xiàng)目的就有合生創(chuàng)展逸景翠園、合生廣場(chǎng)以及關(guān)聯(lián)公司珠江投資的珠江國(guó)際公館、合創(chuàng)中心等。

截至2023年，廣州仍然是合生創(chuàng)展開(kāi)發(fā)、持有項(xiàng)目最多的城市，其中僅海珠區(qū)的項(xiàng)目占比就有約一半。但在海珠區(qū)的前進(jìn)路改造項(xiàng)目、TIT科貿(mào)園項(xiàng)目，多年都未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。前進(jìn)路項(xiàng)目預(yù)計(jì)完工面積被推遲到2026年，TIT科貿(mào)園項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年會(huì)有部分完工。

事實(shí)上，合生創(chuàng)展介入康鷺舊改項(xiàng)目已有多年。2019年4月，合生創(chuàng)展就與鳳和聯(lián)社鷺江村、康樂(lè)村簽訂舊村改造合作意向協(xié)議，但此后幾年，項(xiàng)目未有太多明顯進(jìn)展，去年才開(kāi)始加速推進(jìn)。

圖源：廣州海珠區(qū)鳳陽(yáng)街道辦事處

值得注意的是，2021年1月，康鷺舊改項(xiàng)目公開(kāi)選擇合作企業(yè)，合生創(chuàng)展無(wú)懸念中選。當(dāng)時(shí)的合作項(xiàng)目?jī)?nèi)容涉及多項(xiàng)要求，未按約定完成則視為嚴(yán)重違約。其中包括，競(jìng)得人需要在2022年10月31日前完成首期安置地塊上的房屋拆卸、在2023年9月30日前完成全部安置地塊上的房屋動(dòng)遷交房、在2023年12月31日前全部安置房開(kāi)工建設(shè)。

而在2023年12月31日，首期復(fù)建安置區(qū)F37地塊才啟動(dòng)首拆，今年4月底完成拆卸工作，預(yù)計(jì)6月底前開(kāi)工建設(shè)首期復(fù)建安置房。

每經(jīng)記者在F37地塊看到，目前仍有大型機(jī)器在持續(xù)施工，地塊將提供2棟復(fù)建住宅，總建筑面積8.7萬(wàn)平方米，其中住宅面積6.35萬(wàn)平方米，商業(yè)面積2.35平方米，預(yù)計(jì)可建成530套復(fù)建安置房。而F37地塊地塊旁邊的其他區(qū)域依舊人來(lái)人往，招工、布料運(yùn)送、制衣加工等仍在照常進(jìn)行。

康鷺舊改項(xiàng)目未啟動(dòng)區(qū)域 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

背后隱現(xiàn)信達(dá)身影

正如一枚硬幣的兩面，城市更新項(xiàng)目既有高利潤(rùn)率和高貨值的吸引力，卻也伴隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)程緩慢和長(zhǎng)周期的挑戰(zhàn)。由于占用資金量大、時(shí)間長(zhǎng)，引入資金支持和融資地塊快速入市回血對(duì)一個(gè)舊改項(xiàng)目至關(guān)重要。

康鷺舊改項(xiàng)目采取全面改造方式，以鳳和聯(lián)社為改造主體；以合作改造模式實(shí)施更新改造，由合生創(chuàng)展作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)具體的實(shí)施工作。改造成本304.65億元（含融資地塊預(yù)估土地使用權(quán)出讓金60.93億元），如實(shí)際改造成本超出304.65億元，由實(shí)施主體自行承擔(dān)超出部分的資金，政府不再安排融資面積。

負(fù)責(zé)康鷺舊改項(xiàng)目的公司為廣州市天塱投資有限公司，由廣州悅慶投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)悅慶投資）100%持有。而悅慶投資由合生創(chuàng)展關(guān)聯(lián)公司、中國(guó)信達(dá)旗下公司共同持有，持股比例分別為85%、15%，中國(guó)信達(dá)在2022年開(kāi)始成為這家公司的股東方之一。

根據(jù)要求，項(xiàng)目按“先復(fù)建后融資，先集體后私宅”的原則分四期開(kāi)發(fā)，每一期改造中，復(fù)建安置房、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)先于融資區(qū)完成建設(shè)。根據(jù)融資樓面地價(jià)評(píng)估結(jié)果，融資住宅樓面地價(jià)為27340元/平方米，融資商業(yè)辦公樓面地價(jià)為13890元/平方米。

融資區(qū)計(jì)算容積率建筑面積為126.18萬(wàn)平方米，其中融資住宅86.66萬(wàn)平方米，公建配套9.53萬(wàn)平方米，融資商業(yè)辦公29.99萬(wàn)平方米。在首期復(fù)建安置區(qū)F37地塊有進(jìn)展后，合生創(chuàng)展也同步啟動(dòng)首個(gè)融資地塊F42的清租，這也是一期9個(gè)啟動(dòng)地塊中，唯一一個(gè)融資地塊。

每經(jīng)記者了解到，融資地塊F42目前還在簽約中，已簽約284宗，完成率約96%。地塊將提供7棟融資住宅，總建筑面積約34.8萬(wàn)平方米，其中住宅面積約22.96萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可建成1869套商品房。目前周邊二手房掛牌均價(jià)約3.8萬(wàn)元-6萬(wàn)元/平方米，但樓齡都已10年以上。

在首期復(fù)建安置區(qū)F37地塊現(xiàn)場(chǎng)，記者獲悉，康鷺舊改項(xiàng)目改造的難點(diǎn)在于外建房現(xiàn)象普遍、小產(chǎn)權(quán)房集中，外地人數(shù)量超過(guò)本地村民，租戶、租賃關(guān)系復(fù)雜，同時(shí)物業(yè)租賃價(jià)值也高。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝