每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“展望2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)仍依賴于購(gòu)房者預(yù)期能否修復(fù)。中性情形下，預(yù)計(jì)2024年全國(guó)商品房銷售面積同比下降4.9%；樂(lè)觀情形下，2024年，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造如期推進(jìn)，全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。”

在12月7日舉行的2023中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì)暨2024中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)上，中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜在主題演講中指出。

2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，各級(jí)政府部門頻繁優(yōu)化樓市政策力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-11月重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%，1-10月重點(diǎn)15城二手房銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)35%。

圖片來(lái)源：中指研究院

從全年變化情況來(lái)看，一季度受需求集中釋放帶動(dòng)，市場(chǎng)升溫明顯；年中出現(xiàn)量?jī)r(jià)回落，隨著8月底中央及各級(jí)政府加大政策托底力度，9-10月新房銷售同比降幅有所收窄。但政策效果持續(xù)性不足，年末市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步加大，50個(gè)代表城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降超10%，可售面積小幅回落但仍處高位，短期庫(kù)存出清周期延長(zhǎng)至19.5個(gè)月。

2023年，改善性住房需求仍為新房市場(chǎng)的關(guān)鍵支撐，30個(gè)代表城市中，多數(shù)城市“套總價(jià)”均值、中位數(shù)和各價(jià)位門檻值均高于上年同期。伴隨著各城市逐漸取消或優(yōu)化樓市調(diào)控政策，再改善、高端改善需求得以釋放，改善市場(chǎng)表現(xiàn)出一定韌性。

銷售端的走弱也反映到了土地市場(chǎng)。1-11月，全國(guó)300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21.5%、28.0%，僅部分城市或個(gè)別地塊熱度較高，整體低迷態(tài)勢(shì)未改。至11月末，除北京、上海、深圳外，多數(shù)城市已取消土地最高限價(jià)，但僅少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拍出高溢價(jià)，整體熱度仍較低。

圖片來(lái)源：中指研究院

從不同能級(jí)城市來(lái)看，一線城市土拍情緒整體較穩(wěn)，成交樓面均價(jià)上漲8.6%，其中北京、上海今年以來(lái)多宗地塊競(jìng)拍至地價(jià)上限，而廣州、深圳房企競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)較弱，廣州部分地塊甚至流拍。二線城市今年持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，成交樓面均價(jià)整體上漲10.3%，10月以來(lái)濟(jì)南、合肥、成都、福州相繼有地塊競(jìng)拍出較高溢價(jià)率。三四線城市中，多數(shù)城市土地市場(chǎng)低迷，在部分城市如東莞、佛山、常州、鹽城等優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下，成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲6.3%。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，今年1-11月，重點(diǎn)22城高溢價(jià)率地塊成交規(guī)模2538萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.7%。從具體城市來(lái)看，天津、濟(jì)南、廣州、蘇州、廈門、福州在低基數(shù)影響下，高溢價(jià)地塊成交規(guī)模同比增幅均超100%；成都今年加大核心區(qū)供地力度，高溢價(jià)地塊成交面積同比增幅亦超100%；北京、上海、杭州土拍表現(xiàn)穩(wěn)定，呈不同程度增長(zhǎng)。若2023年成交的優(yōu)質(zhì)地塊明年逐漸入市，有望對(duì)部分城市新房銷售提供一定支撐。

但值得注意的是，央國(guó)企繼續(xù)成為22城的拿地主力，拿地金額占比達(dá)50%，民企投資力度仍不足。

中指控股地產(chǎn)企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析中指出：“10家頭部房企中，9家房企前十城市拿地金額占比超過(guò)85%，集中度非常高，像上海、北京、南京、西安這幾個(gè)城市受到頭部企業(yè)關(guān)注度比較高。建議企業(yè)拿地以銷定產(chǎn)和量入為出，既能保持一定的投資規(guī)模和投資效率，也能確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，不激進(jìn)擴(kuò)張。”

中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高指出，2024年建議短期向開(kāi)發(fā)商提供融資，打破行業(yè)惡性循環(huán)；中期增強(qiáng)土地供給價(jià)格彈性，通過(guò)供給擴(kuò)張平抑房?jī)r(jià)；再次明確地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位，穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期和信心。

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