比起以“買(mǎi)到房”為目標(biāo)的上一個(gè)階段，“住得好”逐步成為市場(chǎng)共識(shí)，品質(zhì)為先的趨勢(shì)正在形成，“人的體驗(yàn)”成為消費(fèi)者關(guān)注的核心。

11月8日，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù) 平 臺(tái) 貝 殼（NYSE:BEKE; HKEX:2423）發(fā)布2023年第三季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。

報(bào)告期內(nèi)，貝殼的總交易額（GTV）達(dá)到6552億元，凈收入為178億元，同比增長(zhǎng)1.2%，超出業(yè)績(jī)指引上限。毛利率進(jìn)一步上升至27.4%，凈利潤(rùn)達(dá)11.7億元，同比增長(zhǎng)63.4%，經(jīng)調(diào)整后凈利潤(rùn)同比提升14.4%至21.59億元。前三季度，公司累計(jì)GTV同比增長(zhǎng)23%。

貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官彭永東表示，人們從關(guān)注“買(mǎi)到房子”的時(shí)代，回歸到了關(guān)注“住”這件事本身上，貝殼也要從以“交易”為核心進(jìn)化到“怎么讓大家住得更好”上，而后者是一片藍(lán)海。

為此，貝殼積極推進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)到“一體三翼”，成為公司一站式新居住服務(wù)平臺(tái)的重要一步。彭永東表示，基于貝殼在行業(yè)深耕所積累的稟賦，期待公司與行業(yè)內(nèi)更多的伙伴做連接，在快速增長(zhǎng)的過(guò)程中提升對(duì)行業(yè)的深度理解，不斷迭代服務(wù)能力，并與行業(yè)所有參與者建立持久的和諧生態(tài)，“我們將始終以‘讓行業(yè)變好’為核心驅(qū)動(dòng)力，致力于提升行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，更努力地滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)服務(wù)與品質(zhì)的需求，推動(dòng)居住行業(yè)的品質(zhì)提升。”

前三季度存量房GTV同比增長(zhǎng)28%

今年第三季度，貝殼盈利能力依然表現(xiàn)穩(wěn)固，在過(guò)去兩年所做的審慎成本優(yōu)化的基礎(chǔ)上，持續(xù)增強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力助推毛利率達(dá)到27.4%，同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)63.4%至11.7億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)14.4%至21.59億元；凈收入達(dá)到178億元，同比增長(zhǎng)1.2%。

貝殼執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官徐濤表示：“隨著公司的‘一體三翼’業(yè)務(wù)增長(zhǎng)策略積極推進(jìn)，第三季度我們實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，盈利韌性進(jìn)一步凸顯。貝殼平衡規(guī)模、效率和財(cái)務(wù)安全的能力在過(guò)去幾年的市場(chǎng)波動(dòng)中被有效驗(yàn)證，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)、盈利能力和現(xiàn)金的不斷增長(zhǎng)。”

2023年7月24日，相關(guān)會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

為此，多地多部門(mén)密集發(fā)文，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求的同時(shí)，也將對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生有利影響。

受行業(yè)形勢(shì)的影響，第三季度，貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV為4390億元，較去年同期下跌2.2%；不過(guò)，存量房業(yè)務(wù)收入仍然取得超預(yù)期表現(xiàn)，達(dá)到了63億元，存量房貢獻(xiàn)利潤(rùn)率在三季度保持在48.7%的高位，同比提升2.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比提升了3.1個(gè)百分點(diǎn)。得益于貝殼在房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)中長(zhǎng)期以來(lái)的運(yùn)營(yíng)提效措施，存量房前三季度GTV同比增長(zhǎng)28%。

新房市場(chǎng)方面，當(dāng)下處在風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)出清過(guò)程中，城市間需求表現(xiàn)分化。貝殼在把控風(fēng)險(xiǎn)底線的前提下采取積極的渠道合作戰(zhàn)略。

于第三季度，貝殼新房GTV為1921億元，同比收縮幅度小于市場(chǎng)；新房業(yè)務(wù)收入為59億元，新房貢獻(xiàn)利潤(rùn)率在收入下降的情況下仍同比微增至25.1%，經(jīng)營(yíng)韌性得到充分展現(xiàn)。三季度，在貝殼自身新房業(yè)務(wù)中，國(guó)央企開(kāi)發(fā)商傭金收入占比穩(wěn)定在46%，開(kāi)發(fā)商預(yù)付傭的“快傭”項(xiàng)目占比也保持在54%的高位。

在ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）基礎(chǔ)上，貝殼持續(xù)鏈接行業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)能，推動(dòng)業(yè)務(wù)敏捷高效發(fā)展。今年三季度末，貝殼活躍門(mén)店數(shù)量為40903家，同比增長(zhǎng)3.0%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為399048人，同比增長(zhǎng)7.1%。隨著人、店規(guī)模的擴(kuò)大，貝殼將適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向、調(diào)動(dòng)平臺(tái)能力，通過(guò)成立店?yáng)|自治委員會(huì)等助力店?yáng)|發(fā)展，共同推動(dòng)人、物、服務(wù)的更高標(biāo)準(zhǔn)落地。

財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)，與股東共享發(fā)展紅利

貝殼一直以來(lái)財(cái)務(wù)策略穩(wěn)健，保持專(zhuān)注于長(zhǎng)期健康發(fā)展的財(cái)務(wù)作風(fēng)。

于第三季度，貝殼的新房現(xiàn)金收入比進(jìn)一步上升至1.21，新房回款連續(xù)9個(gè)季度超過(guò)新房收入。前三季度新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為52天。截至Q3末，公司全年累計(jì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入93.9億元，第三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入26.58億元。

三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月30日，貝殼的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、受限資金及短期投資的合并結(jié)余為604億元。

基于堅(jiān)實(shí)的現(xiàn)金儲(chǔ)備和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理，貝殼通過(guò)積極的股票回購(gòu)和分紅傳遞公司高效的資本配置與給予投資者回報(bào)的決心和能力。

僅在9月份，貝殼的股票回購(gòu)總金額就超1.3億美元，自2022年9月回購(gòu)項(xiàng)目啟動(dòng)以來(lái)截至今年9月末，貝殼累計(jì)回購(gòu)的股票數(shù)量已占2022年公司回購(gòu)項(xiàng)目啟動(dòng)前已發(fā)行總股本的約3.91%。同時(shí)，貝殼已于近期完成了總額約為2億美元的特別分紅。

徐濤在2023Q3貝殼業(yè)績(jī)電話會(huì)上表示，展望未來(lái)，貝殼也將在財(cái)務(wù)管理上保持審慎，持續(xù)提升資本配置效率，優(yōu)先投入于能夠帶來(lái)業(yè)務(wù)關(guān)鍵產(chǎn)出和價(jià)值的領(lǐng)域，也將同時(shí)與股東共享發(fā)展的紅利。

家裝家居業(yè)務(wù)凈收入達(dá)到32億元，新業(yè)務(wù)成長(zhǎng)勢(shì)能進(jìn)一步顯現(xiàn)

整裝、租賃乃至更優(yōu)質(zhì)的居住產(chǎn)品供給給市場(chǎng)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，“一站式新居住服務(wù)平臺(tái)”正在成為滿(mǎn)足居住消費(fèi)需求的重要力量。

貝殼家裝家居業(yè)務(wù)保持在發(fā)展快車(chē)道，并且具備不與房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)趨勢(shì)掛鉤的極強(qiáng)自發(fā)生長(zhǎng)勢(shì)能。三季度，家裝家居業(yè)務(wù)合同額達(dá)到33億元，同比增長(zhǎng)65.6%。隨著竣工交付和收入確認(rèn)節(jié)奏加快，業(yè)務(wù)凈收入取得72.1%的同比增幅，達(dá)到32億元，環(huán)比也增長(zhǎng)21%。三季度家裝家居業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率保持在29.1%。

在城市層面，隨著家裝家居業(yè)務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、組貨等基礎(chǔ)能力的搭建夯實(shí)，領(lǐng)跑城市的經(jīng)營(yíng)正循環(huán)不斷推進(jìn)。在第三季度，上海有兩個(gè)月收入超過(guò)1億元，成為繼北京、杭州之后，第三個(gè)單月收入破億的城市，武漢、成都、廣州等城市的第三季度營(yíng)收環(huán)比增速也達(dá)到50%以上。北京、上海、杭州等10城連續(xù)二、三季度城市層面經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)盈利，合同額規(guī)模前十城市中經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為正的有7個(gè)。

中信證券研究部基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰認(rèn)為，貝殼供應(yīng)鏈和交付能力積累已經(jīng)突破短板，作業(yè)流程梳理已經(jīng)取得明顯進(jìn)展，家裝疊加新零售，業(yè)務(wù)天花板和盈利空間也完全打開(kāi)，并完全不依賴(lài)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期。

租房業(yè)務(wù)方面，截至三季度末，貝殼租房業(yè)務(wù)中“省心租”的在管房源量從去年同期的5萬(wàn)套提升至16萬(wàn)套，入住率達(dá)到95.9%。11月7日，濟(jì)南住房公積金中心與貝殼簽署戰(zhàn)略合作，正式在濟(jì)南開(kāi)啟“公積金直付房租”模式，再次降低城市新市民、青年人租住門(mén)檻，共同推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

由于租賃住房管理運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)，報(bào)告期內(nèi)貝殼新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入同比增長(zhǎng)202.7%至24億元。整體看，三季度非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)的收入同比增長(zhǎng)112%，占比進(jìn)一步提升至超30%，對(duì)比去年同期該占比為15%。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)也面臨著發(fā)展模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的新課題。圍繞居住領(lǐng)域的真實(shí)需求，貝殼持續(xù)進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)布局，以高品質(zhì)供給驅(qū)動(dòng)消費(fèi)體驗(yàn)躍遷，將在美好居住的道路上穩(wěn)健前行。文/史現(xiàn)