每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

9月25日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“2023第十三屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)——大模型建筑新未來”在深圳舉行。

在“后住宅時(shí)代房地產(chǎn)新模式探索”圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、綠景集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部副總裁甘偉認(rèn)為，從宏觀角度來看，當(dāng)前市場(chǎng)上最大的變化就是從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。

“我們?nèi)匀惶幱诜康禺a(chǎn)行業(yè)的上半場(chǎng)”

新技術(shù)、新模式在傳統(tǒng)新房市場(chǎng)中的運(yùn)用，其實(shí)主要是從供應(yīng)端來服務(wù)需求端的。雖然這些新技術(shù)、新模式可以提升和優(yōu)化使用需求的效率，使需求端得到更高效、更便捷的服務(wù)，但它們并不能直接激發(fā)或引領(lǐng)需求。

“因此，我們需要考慮的是如何利用這些新技術(shù)、新模式來更好地滿足和激活需求端，而不是僅僅依靠它們來激發(fā)或引領(lǐng)需求。”

甘偉表示，“我們?nèi)匀惶幱诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的上半場(chǎng)，15萬億元的規(guī)模降到了9萬億元。從短期來看，政策、金融等因素是影響市場(chǎng)的主要因素。從中期來看，土地的性質(zhì)和供應(yīng)情況也會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生重要影響。而從長(zhǎng)期來看，人口因素可能才是決定市場(chǎng)走向的關(guān)鍵因素。因此，在制定新的政策和金融措施時(shí)，需要充分考慮這些因素對(duì)市場(chǎng)的影響，并適時(shí)調(diào)整政策方向和力度，以釋放市場(chǎng)需求。”

同時(shí)，在新的存量市場(chǎng)或者與目前主流市場(chǎng)不同的市場(chǎng)中，技術(shù)和新模式可能會(huì)成為推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素。例如在長(zhǎng)租公寓等新興行業(yè)中，適合行業(yè)發(fā)展的技術(shù)和模式可能會(huì)成為行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和未來發(fā)展的關(guān)鍵因素。

“因此，我們需要理性看待傳統(tǒng)行業(yè)和新興行業(yè)之間的區(qū)別，采用不同的引導(dǎo)方式和策略，以便在這個(gè)過程中找到取舍和合適的方向和內(nèi)容。”甘偉表示。

未來將轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪恐鲗?dǎo)的市場(chǎng)

“未來的房地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生巨大變化。”

甘偉表示，“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，目前中國在香港和國內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，95%都是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商，這是以增量市場(chǎng)為主導(dǎo)的表象。然而，如果我們觀察美國與房地產(chǎn)相關(guān)的IPO情況，會(huì)發(fā)現(xiàn)基本上沒有開發(fā)商，取而代之的是REITs、倉儲(chǔ)、物流、停車場(chǎng)、醫(yī)療設(shè)備、長(zhǎng)租公寓和數(shù)據(jù)公司等。這些行業(yè)的變化表明，未來市場(chǎng)將由增量主導(dǎo)轉(zhuǎn)向存量主導(dǎo)，最終轉(zhuǎn)變?yōu)橛纱媪恐鲗?dǎo)的市場(chǎng)。這個(gè)過程中，行業(yè)的角色將發(fā)生巨大變化，這也是下一個(gè)賽道可能會(huì)朝哪個(gè)方向發(fā)展的信號(hào)。”

房地產(chǎn)下半場(chǎng)，大家需要做出一定的轉(zhuǎn)變。“這個(gè)轉(zhuǎn)變可能是傳統(tǒng)的我們做轉(zhuǎn)型，也可能是新冒出來的新銳企業(yè)、行業(yè)、品類。”

從增量到存量，資產(chǎn)運(yùn)營是核心。“過去，我們的重點(diǎn)放在節(jié)點(diǎn)交易上，如GMV為15萬億元、20萬億元的交易，主要依靠節(jié)點(diǎn)交易創(chuàng)造價(jià)值，所有的傳播都為這個(gè)節(jié)點(diǎn)服務(wù)。然而，從經(jīng)營角度來看，酒店、寫字樓、商業(yè)和公寓都是長(zhǎng)期經(jīng)營性物業(yè)，它們的GMV不是通過節(jié)點(diǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓來實(shí)現(xiàn)的，而是通過每天、每個(gè)月、每年的租金來構(gòu)建的。最大區(qū)別在于管理，即投融管退。交易完成后，我們需要融資，從銀行獲得資金后進(jìn)行銷售。”

管理本身的價(jià)值在于各個(gè)品類的專業(yè)程度。“目前，我們?nèi)狈Ω髌奉惞芾淼膶I(yè)人才，需要解決在商業(yè)、寫字樓、公寓和酒店等細(xì)分領(lǐng)域的特定問題，以及管理產(chǎn)業(yè)園和倉儲(chǔ)用地等。”

再往前追溯，投資方面，也需要考慮如何將非住宅轉(zhuǎn)化為符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，提高坪效和租金，實(shí)現(xiàn)投入收益的還原，以體現(xiàn)房子的真正價(jià)值。

目前，我國商品房的年化回報(bào)率約1.5%，遠(yuǎn)低于我們的利率。因此，甘偉認(rèn)為示，如果要真正考慮REITs，任何一個(gè)品類都需要有一個(gè)很好的回報(bào)，才能達(dá)到資本的要求。能否算賬、能否退出，都是在投和管中創(chuàng)造價(jià)值后實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)的過程。“這是真正與國際接軌的、以房地產(chǎn)為核心的市場(chǎng)邏輯。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝