每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

9月25日，由每日經濟新聞主辦的“2023第十三屆中國價值地產年會——大模型建筑新未來”在深圳舉行。

在“后住宅時代房地產新模式探索”圓桌對話環(huán)節(jié)，深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會會長、綠景集團地產事業(yè)部副總裁甘偉認為，從宏觀角度來看，當前市場上最大的變化就是從賣方市場向買方市場的轉變。

“我們仍然處于房地產行業(yè)的上半場”

新技術、新模式在傳統(tǒng)新房市場中的運用，其實主要是從供應端來服務需求端的。雖然這些新技術、新模式可以提升和優(yōu)化使用需求的效率，使需求端得到更高效、更便捷的服務，但它們并不能直接激發(fā)或引領需求。

“因此，我們需要考慮的是如何利用這些新技術、新模式來更好地滿足和激活需求端，而不是僅僅依靠它們來激發(fā)或引領需求。”

甘偉表示，“我們仍然處于房地產市場的上半場，15萬億元的規(guī)模降到了9萬億元。從短期來看，政策、金融等因素是影響市場的主要因素。從中期來看，土地的性質和供應情況也會對市場需求產生重要影響。而從長期來看，人口因素可能才是決定市場走向的關鍵因素。因此，在制定新的政策和金融措施時，需要充分考慮這些因素對市場的影響，并適時調整政策方向和力度，以釋放市場需求。”

同時，在新的存量市場或者與目前主流市場不同的市場中，技術和新模式可能會成為推動市場發(fā)展的關鍵因素。例如在長租公寓等新興行業(yè)中，適合行業(yè)發(fā)展的技術和模式可能會成為行業(yè)的核心競爭力和未來發(fā)展的關鍵因素。

“因此，我們需要理性看待傳統(tǒng)行業(yè)和新興行業(yè)之間的區(qū)別，采用不同的引導方式和策略，以便在這個過程中找到取舍和合適的方向和內容。”甘偉表示。

未來將轉變?yōu)榇媪恐鲗У氖袌?/h2>

“未來的房地產行業(yè)將發(fā)生巨大變化。”

甘偉表示，“根據(jù)我們的統(tǒng)計，目前中國在香港和國內上市的房地產企業(yè)中，95%都是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商，這是以增量市場為主導的表象。然而，如果我們觀察美國與房地產相關的IPO情況，會發(fā)現(xiàn)基本上沒有開發(fā)商，取而代之的是REITs、倉儲、物流、停車場、醫(yī)療設備、長租公寓和數(shù)據(jù)公司等。這些行業(yè)的變化表明，未來市場將由增量主導轉向存量主導，最終轉變?yōu)橛纱媪恐鲗У氖袌?。這個過程中，行業(yè)的角色將發(fā)生巨大變化，這也是下一個賽道可能會朝哪個方向發(fā)展的信號。”

房地產下半場，大家需要做出一定的轉變。“這個轉變可能是傳統(tǒng)的我們做轉型，也可能是新冒出來的新銳企業(yè)、行業(yè)、品類。”

從增量到存量，資產運營是核心。“過去，我們的重點放在節(jié)點交易上，如GMV為15萬億元、20萬億元的交易，主要依靠節(jié)點交易創(chuàng)造價值，所有的傳播都為這個節(jié)點服務。然而，從經營角度來看，酒店、寫字樓、商業(yè)和公寓都是長期經營性物業(yè)，它們的GMV不是通過節(jié)點使用權的轉讓來實現(xiàn)的，而是通過每天、每個月、每年的租金來構建的。最大區(qū)別在于管理，即投融管退。交易完成后，我們需要融資，從銀行獲得資金后進行銷售。”

管理本身的價值在于各個品類的專業(yè)程度。“目前，我們缺乏各品類管理的專業(yè)人才，需要解決在商業(yè)、寫字樓、公寓和酒店等細分領域的特定問題，以及管理產業(yè)園和倉儲用地等。”

再往前追溯，投資方面，也需要考慮如何將非住宅轉化為符合市場需求的產品，提高坪效和租金，實現(xiàn)投入收益的還原，以體現(xiàn)房子的真正價值。

目前，我國商品房的年化回報率約1.5%，遠低于我們的利率。因此，甘偉認為示，如果要真正考慮REITs，任何一個品類都需要有一個很好的回報，才能達到資本的要求。能否算賬、能否退出，都是在投和管中創(chuàng)造價值后實現(xiàn)變現(xiàn)的過程。“這是真正與國際接軌的、以房地產為核心的市場邏輯。”

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封面圖片來源：每經記者 張建 攝