每經(jīng)編輯｜李澤東    

深夜重磅！兩部門明確：

降低存量首套房貸款利率！

首套房首付比例統(tǒng)一為不低于20%，二套不低于30%！

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，最低首付款比例和利率下限、存量房貸利率均迎來調(diào)整。

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要點如下：

1，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

2，將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

3，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

4，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

5，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合本通知第二條的規(guī)定。

簡單來看，本輪商業(yè)性個人住房貸款政策調(diào)整，一方面是引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，減輕居民首付負擔。另一方面是化解存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率的利差問題，減輕居民債務負擔，減少居民提前還貸行為。

受訪專家認為，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿。與此同時，穩(wěn)步下調(diào)個人存量房貸利率和新發(fā)放房貸利率，將直接減輕借款人的居民房貸支出，修復居民資產(chǎn)負債表，提振居民消費意愿，也將減少居民提前還貸行為，保證銀行經(jīng)營與信貸的穩(wěn)定性。后續(xù)商業(yè)銀行體凈息差和利潤或再度承壓，除調(diào)降存款掛牌利率外，還應及時通過降準、結構性貨幣政策工具等方式支持銀行合理管控負債成本。

此外，31日晚間，農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行火速發(fā)布公告，將依法有序推進降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作。

圖片來源：建行、農(nóng)行官網(wǎng)

100萬房貸，每年可節(jié)省5000元利息！

據(jù)第一財經(jīng)，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

值得注意的是，調(diào)整后的存量房貸利率要符合貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率下限政策。新發(fā)放的貸款利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

目前，全國首套房貸利率政策下限為：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。

下表為初步統(tǒng)計的與全國首套房貸利率政策下限不一致的情況（不含按首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制下調(diào)或取消下限的情況），具體以人民銀行各分支行公布的數(shù)據(jù)為準。

重點城市首付能降嗎？

有觀點認為，在實施“限購”措施的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運用個人住房貸款滿足剛性和改善性需求。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟對中新社國是直通車表示，降低首付比例，有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

值得注意的是，此次通知也將利好這些城市的客戶，對于“限購”和“非限購”城市一視同仁。從首付比例來看，例如，目前北京市購買普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；購買非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。

此次通知落地后，全國層面購買二套房的最低首付比例下限調(diào)整為30%，但北京等城市最終比例調(diào)整則按照具體市場形勢和調(diào)控需求，自主確定。

為，更好地提升居民的消費能力和意愿，支持恢復和擴大消費。

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誰能申請、怎么申請？

官方表示，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

中國央行、金融監(jiān)管總局將密切關注市場動態(tài)，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。

減緩居民提前還貸，提振消費

人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人指出，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。同時，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將更好滿足剛性和改善性住房需求。

降低存量房貸利率，無疑將直接降低借款人的房貸利息支出，修復居民的負債端，提振居民費意愿。對于商業(yè)銀行，降低存量房貸利率亦可一定程度上減緩居民提前還貸情況。

對于本次存量房貸利率調(diào)整，廣發(fā)證券宏觀分析師鐘林楠表示，主要是為了應對今年上半年居民集中提前還貸的行為，降低居民提前還貸意愿，保證銀行經(jīng)營與信貸的穩(wěn)定性。

截止2023年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。中信建投證券首席經(jīng)濟學家黃文濤分析稱，根據(jù)6月末數(shù)據(jù)，存量房貸利率若降低10個基點，則對應減少約400億利息支出。存量房貸利率調(diào)整與恢復和擴大消費“20條”措施將形成政策組合拳，對消費起到支持作用。

對于降低首付比例，仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟對記者說，將有利于降低居民首付負擔和成本、增強購房能力和意愿，從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

此外，為更好管控負債成本，證券時報記者了解到，多家全國性商業(yè)銀行將于9月1日起下調(diào)存款掛牌利率。同時，多家銀行也在中期業(yè)績發(fā)布會上透露，已經(jīng)制定好存量房貸利率下調(diào)預案。

“接下來，貨幣當局還可采用降準等方式支持銀行合理管控負債成本，或通過結構性貨幣政策工具向依法有序調(diào)整存量房貸利率的銀行提供低成本資金，以增強金融持續(xù)支持實體經(jīng)濟的能力。”光大證券首席固收分析師張旭對記者說。

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