每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

“相當(dāng)于7年前的樓價，被新聞形容為‘炸彈’般震憾。”

截至8月10日晚8時，香港九龍觀塘區(qū)油塘板塊的親海駅II首輪推出626套住宅，總認(rèn)購量達到3.06萬次，超額認(rèn)購48倍，相當(dāng)于每49人搶一套房。

該項目認(rèn)購率刷新2021年6月由新世界與港鐵開發(fā)的柏傲莊III保持了兩年多的新盤票王紀(jì)錄，成為香港史上認(rèn)購量最多的新盤。

據(jù)中原地產(chǎn)官網(wǎng)信息，親海駅II由長實集團（HK01113，股價43.15港元，市值1550億港元）投資開發(fā)，第三次加推的128戶，折合平均尺價14806港元（約合人民幣14.8萬元/平方米），比首批單位均價14997港元還要低1%。

親海駅II的整體均價為過去7年內(nèi)市區(qū)（港島、九龍）新盤最低，甚至比周邊的二手房均價還便宜30%，將于8月12日正式開售。

長實集團在發(fā)送給《每日經(jīng)濟新聞》記者的郵件里，透露了長實集團主席李澤鉅對該項目的看法：“我們一向奉行以市價或低于市價促進銷售，親海駅II的定價的確吸引，相當(dāng)于7年前的樓價，被新聞形容為‘炸彈’般震憾。”

香港一家房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的人士通過微信向記者表示，因為這幾個月大部分樓盤都賣得不好，所以長實減價促銷。其實之前恒基地產(chǎn)已開始減價，但沒有這次狠。

李嘉誠“7折”賣房

親海駅II在8月3日-9日間，分4次公布售樓價單，累計推售626戶。

據(jù)中原地產(chǎn)，親海駅II首次推出132戶以后，因“平爆價”而大受市場歡迎。首兩天錄得逾5000組客戶認(rèn)購登記，比總推售房源254戶超額逾19倍。上周末，大批準(zhǔn)買家排隊等候參觀位于尖沙咀港景峯商場的示范區(qū)，其中不乏準(zhǔn)買家棄二手選一手。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從現(xiàn)場認(rèn)購登記的圖片和視頻看到，市民排成長隊擠在走廊間，有人帶著資料袋，有人在看手中的宣傳單，墻上寫著樓盤的推廣名字。

長實集團營業(yè)經(jīng)理陳詠慈表示，8月5日-6日，公司安排四條專車由黃埔、觀塘、將軍澳及太古等地，來往港景匯商場，以方便參觀人士到售樓處。

營業(yè)部首席經(jīng)理郭子威表示，接獲的票源當(dāng)中，近2成屬于正居住或申請資助房屋，整體票源有逾7成來自東九龍區(qū)。由于預(yù)計發(fā)售當(dāng)天銷情火爆，到達現(xiàn)場的買家會超過5000人，故限制當(dāng)日每組客戶連代理的組合人數(shù)為3人。

項目由三座住宅大樓組成，位于香港地鐵油塘站附近，距離海岸最近只有約15米，從推廣名可以看出“親近大海”，“駅”是車站的意思，反映了項目臨近地鐵站點。

不過，項目附近以公屋和老舊住宅小區(qū)為主，臨海主要用作工業(yè)發(fā)展的地區(qū)被規(guī)劃成私人住宅區(qū)域，卻還存在零星的工業(yè)大廈。

吸引大批看房群體的主要原因無疑是價格，幾次推盤均以平價入市，甚至有輕微降幅。在8月7日最新加推的新房源中，實用面積210-707平方呎，售價353.6萬-1306.7萬港元，呎價15957-20008港元；折實后售價介乎289.952萬-1058.427萬港元，呎價13805-16406港元。

“早降價總比晚降價要好”

親海駅II項目“7折”賣房的消息，令香港首富李嘉誠和長實集團沖上了熱搜。

8月8日，恒隆集團、恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗對包括《每日經(jīng)濟新聞》等媒體在內(nèi)的記者發(fā)表了自己的看法：“企業(yè)降價屬于市場行為，不要把事情復(fù)雜化！”

對于親海駅II項目降價銷售，陳啟宗表示，主要是長實集團對房地產(chǎn)市場的脈搏把握準(zhǔn)確，經(jīng)過敏感判斷反應(yīng)快速，做這個決定一定是有其理由的。對企業(yè)來說，早降價總比晚降價要好。

在近日長實集團舉行的2023年中期業(yè)績會上，李澤鉅也談到了目前的香港樓市。

他認(rèn)為，不論在香港還是內(nèi)地，過去房地產(chǎn)周期均曾出現(xiàn)物業(yè)售價及成交量顯著高于現(xiàn)在的情況。如果市民想置業(yè)自住，又有負(fù)擔(dān)能力，現(xiàn)在的入市時機比3年前好。

“當(dāng)人人都看好市場而利率又低時，或者利率上升機會較大時，也許應(yīng)該較小心謹(jǐn)慎；但當(dāng)每個人都看得差而利率又高時，市場風(fēng)險多數(shù)會較低。與3年前相比，現(xiàn)時利率下跌的可能性較高，走勢較為明確。”李澤鉅表示，目前，地價已跌至接近政府的成本價（包括基建成本）。

李澤鉅還表示，購房者應(yīng)該在逆周期買地或置業(yè)，現(xiàn)在置業(yè)時機比3年前更穩(wěn)。在市況較為明朗時，長實集團也在積極買地，去年便完成了數(shù)宗交易。

從行業(yè)層面來看，今年上半年，香港住宅市場增長動力已然趨緩。

仲量聯(lián)行發(fā)布的研究報告顯示，上半年，香港房地產(chǎn)市場最壞的情況過去，但復(fù)蘇之路依舊漫長。原因在于，中小型住宅價格在第一季度上升4%后，第二季按季回落1.2%，豪宅價格微升1.3%。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平表示，香港樓市正經(jīng)歷自2008年以來最長的調(diào)整期，且尚未見底。根據(jù)以往對下行周期的觀察，他認(rèn)為當(dāng)前市況不能支持樓價持續(xù)回升。

“中小型住宅價格下半年將下跌5%-10%，豪宅價格則跌幅會限于5%之內(nèi)。”曾煥平預(yù)測。

封面圖片來源：中原地產(chǎn)香港視頻截圖