每經(jīng)記者｜劉頌輝    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

5月12日，上實發(fā)展（SH600748，股價4.39元，市值80.98億元）發(fā)布公告，回復上交所《關于公司2022年年度報告的信息披露監(jiān)管工作函》的問題。

年報顯示，2022年，上實發(fā)展實現(xiàn)主營業(yè)務收入52.48億元，同比下滑47.85%。其中，房地產(chǎn)銷售38.03億元，毛利率23.55%，比上年減少31.08個百分點；物業(yè)管理服務9.73億元，毛利率7.23%，比上年減少4.17個百分點，房地產(chǎn)租賃2.90億元，毛利率47.51%，比上年減少6.57個百分點。

上實發(fā)展方面解釋稱，2022年受外部環(huán)境及特殊原因等多重影響，全國經(jīng)濟承壓，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；氐?015年，公司在湖州處于尾盤銷售階段的湖州雍景灣和天瀾灣項目，SOHO、商鋪和少量存量住宅均受影響。

上海靜安泰府名邸項目于2022年進入尾盤住宅的銷售催簽工作，商鋪因市場遇冷。泉州上實海上海項目因受當?shù)叵迌r等多重因素影響，二期三期存量住宅加推及交付進程緩慢。上海青浦海上灣五期處于預售階段，而2021年的營收主要由海上灣四期構成。

“公司所處房地產(chǎn)開發(fā)屬于長周期行業(yè)，受房地產(chǎn)調(diào)控政策及短期特殊情況影響大，需正確應對樓市發(fā)展趨勢。公司近年新開發(fā)項目略少，不同項目也處不同開發(fā)階段并不均衡。后續(xù)將繼續(xù)密切關注各地樓市政策，制定一項目一對策，加快存量去化；對于新開發(fā)項目將提升產(chǎn)品力，加快施工周期，預判好推售窗口期，積極蓄客加速去化。”上實發(fā)展方面表示。

此外，上實發(fā)展解釋道，房地產(chǎn)銷售業(yè)務毛利率同比下降的主要原因，系2022年結轉收入占比較高的寶山項目毛利率偏低所致。物業(yè)管理服務毛利率下降，是因為項目主要集中在上海區(qū)域，受外部環(huán)境影響，公司的物業(yè)管理服務成本在部分月份集中短期內(nèi)上升。而房地產(chǎn)租賃毛利率下降的主要原因系房地產(chǎn)租賃收入同比下降所致。

上實發(fā)展還就多個項目長期未完工或未出售的情況進行了說明，公司表示，青島國際啤酒城項目、上海青浦海上灣項目為分期滾動開發(fā)項目，后續(xù)公司將繼續(xù)落實開發(fā)計劃、匹配工程施工工期安排與根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)銷售政策所制定的銷售計劃等有序落實開發(fā)銷售計劃。

已建成仍有存貨的長沙項目待售產(chǎn)品為小面積住宅和商鋪，受住宅限購因素影響，小面積住宅產(chǎn)品與長沙樓市近兩年旺盛的改善需求無法匹配。公司方面將參考各項目周邊住宅、商業(yè)產(chǎn)品的市場價格，以回籠現(xiàn)金為原則，加快長沙項目的入市續(xù)銷準備，二季度內(nèi)完成毛坯房源的銷售價格備案和加推。

由于子公司上實龍創(chuàng)從2014年起，曹文龍等高管利用職務之便虛構貿(mào)易業(yè)務進行財務造假，上實發(fā)展根據(jù)立案調(diào)查最新進展，對2016-2021年年報及2022年前三季度財務報表進行了更正。

封面圖片來源：視覺中國-VCG11394638945