每日經(jīng)濟(jì)新聞 2021-04-28 09:49:30
每經(jīng)記者｜陳利 每經(jīng)編輯｜魏文藝
“雨林源筑”“萬(wàn)科曼西緹”“綠城春江明月”……當(dāng)飛機(jī)降落在云南西雙版納嘎灑機(jī)場(chǎng)時(shí)，首先映入眼簾的便是在醒目位置擺放的一個(gè)個(gè)巨大的房地產(chǎn)廣告牌。
從嘎灑國(guó)際機(jī)場(chǎng)到景洪（西雙版納傣族自治州州政府所在地）市區(qū)不過(guò)十來(lái)分鐘的車程，一輛輛裝滿建渣的貨車伴隨著飛揚(yáng)的塵土不時(shí)從車窗外疾馳而過(guò)。與之相伴的，還有一幅幅巨幅樓盤廣告和一幢幢正處于修建中的樓盤項(xiàng)目。
如果是近幾年沒(méi)去過(guò)西雙版納的人，對(duì)這里的印象可能還停留在少數(shù)民族風(fēng)情、熱帶旅游小鎮(zhèn)等概念上。而事實(shí)上，這里已是一個(gè)可以比肩三亞的文旅地產(chǎn)熱土，融創(chuàng)、雅居樂(lè)、萬(wàn)科、綠城等多家房企巨頭在此扎堆落子。
早在2018年，西雙版納新房均價(jià)就已近12000元/平方米，讓不少二三線城市為之側(cè)目；而規(guī)模少則上千畝、動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)畝的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，更是讓一線城市也無(wú)法直視。然而自2019年以來(lái)，西雙版納房?jī)r(jià)卻遭遇斷崖式下跌，部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)比最高點(diǎn)幾近腰斬，如今的新房均價(jià)已跌回4年前水平。
近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪西雙版納多個(gè)文旅項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，隨著疫情得到有效控制，當(dāng)?shù)氐臉鞘姓诰徛龔?fù)蘇。然而，當(dāng)?shù)匚穆玫禺a(chǎn)去化緩慢、配套設(shè)施跟不上、空置率高企等問(wèn)題，也讓部分開發(fā)商承受著巨大的資金壓力。與此同時(shí)，眾多大型文旅地產(chǎn)項(xiàng)目工地的長(zhǎng)周期施工，也讓當(dāng)?shù)匾詾榘恋目諝赓|(zhì)量受到嚴(yán)重影響。
大小房企紛紛跑馬圈地
“現(xiàn)在的西雙版納就像一個(gè)巨大的工地，到處都在修。”
記者入住的民宿老板顯然已經(jīng)對(duì)此司空見慣，“以前廣告牌上都是各大景點(diǎn)的廣告，而這幾年無(wú)論是機(jī)場(chǎng)內(nèi)還是道路邊的廣告牌，都已經(jīng)變成了地產(chǎn)項(xiàng)目的天下” 。
西雙版納包括一市兩縣，州府所在地景洪是縣級(jí)市，兩縣中的勐臘縣與老撾接壤，勐?？h與緬甸接壤。這里終年溫暖濕潤(rùn)，植被茂密，獨(dú)特的傣族風(fēng)情和宗教文化，歷來(lái)為游客所追捧。
西雙版納嘎灑機(jī)場(chǎng)內(nèi)隨處可見房地產(chǎn)廣告
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝
作為國(guó)內(nèi)唯一的熱帶雨林城市, 西雙版納可以說(shuō)是一個(gè)被房地產(chǎn)“催熟”的城市。當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的繁榮，在近十年里持續(xù)吸引了包括萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠城等在內(nèi)多家知名房企在此落子，并推出了多個(gè)體量超千畝甚至超萬(wàn)畝的文旅項(xiàng)目。
事實(shí)上，自2012年萬(wàn)達(dá)首進(jìn)云南，以總投資額超300億元拿下景洪市西北部的噶棟片區(qū)9000畝地，規(guī)劃打造萬(wàn)達(dá)西雙版納國(guó)際度假區(qū)（即如今的融創(chuàng)西雙版納國(guó)際度假區(qū)），其中規(guī)劃有主題公園、熱帶雨林公園、高端酒店區(qū)、傣秀劇院、商業(yè)中心、三甲醫(yī)院、旅游新城七個(gè)功能區(qū)，號(hào)稱當(dāng)時(shí)西南地區(qū)投資額最大、內(nèi)容最豐富、創(chuàng)新度最高的度假項(xiàng)目。
在萬(wàn)達(dá)到來(lái)之前，世紀(jì)金源集團(tuán)早已在景洪市的瀾滄江畔投資50億元，打造占地4000畝的西雙版納濱江果園避寒度假山莊；雅居樂(lè)也于2011年6月8日與景洪市政府簽訂“西雙版納景洪市雅居樂(lè)旅游度假項(xiàng)目”合同，取得位于嘎灑鎮(zhèn)大黑山地區(qū)約合17550畝土地，項(xiàng)目協(xié)議投資金額200億元。
而萬(wàn)達(dá)之后，更多品牌房企如保利、碧桂園、萬(wàn)科、云南城投等紛紛進(jìn)入西雙版納大規(guī)模跑馬圈地，動(dòng)輒就是上百億元的投入。
2018年，萬(wàn)科首入西雙版納，在曼弄楓片區(qū)拿下一宗750畝地，打造集旅居、康養(yǎng)、休閑、娛樂(lè)為一體的雨林度假小鎮(zhèn)曼西緹；2019年9月，保利在西雙版納規(guī)劃總用地面積13800畝占地的曼飛龍項(xiàng)目正式奠基，打造“西雙版納最宜居的國(guó)際文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)”；同年11月，景洪市人民政府與云南碧桂園簽訂《景洪市“木作文化綜合體”項(xiàng)目框架協(xié)議》，項(xiàng)目位于景洪市嘎灑片區(qū)，占地3100畝，將以紅木產(chǎn)業(yè)為特色，打造宜養(yǎng)宜居宜商的城市新中心。
景洪市街頭到處可見各種看房廣告
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝
行業(yè)巨頭的效應(yīng)也帶來(lái)一眾跟隨者的入局，其中尤以來(lái)自四川和云南本土的中小開發(fā)商居多，如四川的景茂地產(chǎn)、瑞德集團(tuán)、森林家園地產(chǎn)以及云南廣晟、昱錦地產(chǎn)等，投資數(shù)十億至上百億元打造旅游度假區(qū)項(xiàng)目。
如云南廣晟投資100億元建設(shè)曼飛龍國(guó)際養(yǎng)生度假區(qū)；西雙版納美侖在勐臘縣投資200億元打造勐侖旅游度假區(qū)；云南昱錦投資100億元，打造7000畝的勐龍東風(fēng)旅游綜合項(xiàng)目。
西雙版納統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2018年底，西雙版納已吸引越來(lái)越多的開發(fā)商布局旅游地產(chǎn)，投資規(guī)模超1500億元。
記者根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，目前西雙版納在售的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目中，占地超過(guò)10000畝的項(xiàng)目就多達(dá)6個(gè)，其中兩個(gè)項(xiàng)目占地達(dá)到或超過(guò)20000畝。至于占地超千畝的項(xiàng)目就更多了。
房企紛紛押注西雙版納文旅地產(chǎn)，其主要原因離不開西雙版納得天獨(dú)厚的旅游資源。
公開數(shù)據(jù)顯示，2019年西雙版納共接待國(guó)內(nèi)外游客4853.21萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)20.0%，實(shí)現(xiàn)旅游綜合總收入827.95億元，增長(zhǎng)23.4%；就算是受疫情影響的2020年，西雙版納接待國(guó)內(nèi)外旅游者亦達(dá)1985.46萬(wàn)人次，旅游總收入369.97億元。
不過(guò)，雖然文旅地產(chǎn)項(xiàng)目拿地便宜，但動(dòng)輒上千畝、超萬(wàn)畝的項(xiàng)目，開發(fā)周期自然也長(zhǎng)。
資料來(lái)源：每經(jīng)記者根據(jù)公開資料整理
多數(shù)項(xiàng)目生活配套缺失
“一半是綠樹，一半是塔吊”是目前西雙版納最真實(shí)的寫照。
湖北人老劉目前在融創(chuàng)西雙版納度假區(qū)內(nèi)與人合伙經(jīng)營(yíng)著一家民宿，同時(shí)也從事著房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。自2012年跟隨朋友來(lái)到西雙版納創(chuàng)業(yè)后就一直留在了這里，見證了版納的發(fā)展，也見證了版納文旅地產(chǎn)的起起伏伏。
“剛來(lái)時(shí)，（融創(chuàng)）度假區(qū)才剛開始修建，路上車輛少得很，從度假區(qū)到機(jī)場(chǎng)10公里，在限速情況下10分鐘就到了。現(xiàn)在人多了、車多了，沒(méi)有20分鐘是到不了的。”老劉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，那時(shí)候西雙版納的房?jī)r(jià)才不過(guò)3000元/平方米出頭。
目前西雙版納的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目中，融創(chuàng)旅游度假區(qū)的生活配套最為齊全
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝
2015年，雅居樂(lè)•西雙林語(yǔ)首批次開盤，老劉跟家人在多方比較后入手了一套。“精裝房，對(duì)外銷售是5200元/平方米，但因?yàn)楦覀兠袼抻泻献鳎瑫?huì)幫著項(xiàng)目賣房，優(yōu)惠下來(lái)后4900元/平方米。”
盡管在老劉看來(lái)，西雙林語(yǔ)相比其他項(xiàng)目來(lái)說(shuō)環(huán)境確實(shí)好了太多：背靠約10萬(wàn)公頃大黑山熱帶雨林；約10公里熱帶景觀大道，貫穿整個(gè)社區(qū)；還有約28萬(wàn)平方米原汁原味的雨林景觀，“喝的水都是來(lái)自大黑山的山泉水” 。
不過(guò)，就算新家離民宿開車不過(guò)半個(gè)小時(shí)，但一年到頭老劉一家也回不了幾天。“偶爾休息過(guò)去住幾天還可以，常住還是算了，配套設(shè)施還不齊全，買菜都不是很方便，其他就更不要說(shuō)了。”
西雙版納當(dāng)?shù)氐拇鲎骞媚镎掠褚才c老劉持有同樣的觀點(diǎn)：“西雙林語(yǔ)環(huán)境是很好，但目前醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)這些配套生活設(shè)施都還沒(méi)起來(lái)，居家生活還是融創(chuàng)（度假區(qū)）更合適。”
這些老劉和章玉所擔(dān)憂的事兒，在項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)徐小樂(lè)（化名）看來(lái)都不是問(wèn)題。“小區(qū)目前的社區(qū)商業(yè)其實(shí)已經(jīng)完全可以滿足生活需要，其他的配套設(shè)施也在慢慢修建當(dāng)中，每天也會(huì)有固定的公交車去往市區(qū)，生活、出行完全不用擔(dān)心。”
占地2.7萬(wàn)畝、志在做云南版“清水灣”的雅居樂(lè)•西雙林語(yǔ)按開發(fā)進(jìn)程，將建設(shè)25年。而事實(shí)上，像西雙林語(yǔ)這樣先修住宅后建配套的情況，幾乎存在于西雙版納的各個(gè)項(xiàng)目。也就是說(shuō)，目前西雙版納的多數(shù)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目生活配套缺失。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，目前西雙版納文旅地產(chǎn)項(xiàng)目配套最全的是占地約13000畝的融創(chuàng)旅游度假區(qū)。
融創(chuàng)茂、傣秀劇場(chǎng)、融創(chuàng)樂(lè)園、融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)文華度假酒店、醫(yī)院、學(xué)校……“在這里能滿足所有生活所需。”章玉告訴記者，每到周末融創(chuàng)茂人滿為患，車都沒(méi)地方停。“特別是傣秀劇場(chǎng)表演值得一看，這已經(jīng)成為外地來(lái)版納旅游的人一個(gè)項(xiàng)目了。”
得益于融創(chuàng)旅游度假區(qū)完善的配套，周邊項(xiàng)目包括景茂西雙玉景、上河灣等置業(yè)顧問(wèn)在對(duì)外宣傳時(shí)無(wú)一不是打著“坐/近享融創(chuàng)度假區(qū)完善生活配套” “距離融創(chuàng)不過(guò)5分鐘車程”的招牌。
在云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研看來(lái)，“西雙版納高強(qiáng)度開發(fā)，這其實(shí)就是地產(chǎn)開發(fā)，旅游地產(chǎn)只是一個(gè)口號(hào)和噱頭。”
雅居樂(lè)•西雙林語(yǔ)項(xiàng)目部分樓房正在建設(shè)中
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝
“作為一個(gè)遠(yuǎn)途旅游目的地，需要有豐富多彩的度假業(yè)態(tài)作支撐，才能對(duì)游客有長(zhǎng)期的吸引力。”景鑒智庫(kù)創(chuàng)始人周鳴岐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，文旅地產(chǎn)成功與否除了天然的環(huán)境、氣候等因素外，更重要的在于生活方式的營(yíng)造。
“旅居比度假的逗留時(shí)間更長(zhǎng)，往往會(huì)有幾個(gè)月時(shí)間，更需要有豐富的業(yè)態(tài)布局，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域功能和人文地理環(huán)境特點(diǎn)進(jìn)行合理的分布、考量，才能實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)互相伴生，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)和就業(yè)，良性可持續(xù)的發(fā)展。” 周鳴岐表示。
九成房子被外地人買走
高強(qiáng)度的文旅地產(chǎn)開發(fā)，為當(dāng)?shù)貛?lái)了大量的酒店、公寓、別墅類產(chǎn)品，快速推高了西雙版納樓市的供應(yīng)量。特別是2017年3月，包括北京及環(huán)京區(qū)域、廣州、杭州等10余城市加碼調(diào)控后，大量樓市資金外溢到三四線城市及旅游度假城市，海南和西雙版納都迎來(lái)一波放量行情。
與海南一樣，這些文旅地產(chǎn)并不是為當(dāng)?shù)厝硕ㄔO(shè)的，其目標(biāo)群體是來(lái)自全國(guó)各地的投資者。對(duì)于當(dāng)?shù)厝藖?lái)說(shuō)，這些新建樓盤的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出了他們的承受范圍。
楊英（化名）目前在成都一所中學(xué)任職。2018年在朋友“攛掇”下，她以12500元/平方米價(jià)格在西雙版納的融創(chuàng)度假區(qū)買了一套。“我朋友買時(shí)才6000-7000元/平方米，一年多時(shí)間就翻了一倍。”
融創(chuàng)旅游度假區(qū)的濕地公園
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝
楊英告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，本來(lái)自己還挺猶豫，但在朋友“以后放假可以一起來(lái)這邊度假”“版納房?jī)r(jià)漲得快再不買就遲了”的勸說(shuō)下，盡管當(dāng)時(shí)楊英還沒(méi)來(lái)過(guò)西雙版納，也入手了一套。
據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》，從2017年8月開始，西雙版納景洪的房?jī)r(jià)開始飆升，3個(gè)月時(shí)間房?jī)r(jià)從每平方米4000多元漲到接近翻倍。
尤其是2018年4月海南宣布全域限購(gòu)后，很多北方人把云南當(dāng)成了第二個(gè)海南，把西雙版納當(dāng)成了第二個(gè)三亞。這也使得西雙版納房?jī)r(jià)在2018年下半年到達(dá)頂峰，據(jù)安居客數(shù)據(jù)，2018年7月西雙版納新房均價(jià)達(dá)11747元/平方米，甚至超過(guò)了省會(huì)昆明當(dāng)月的新房均價(jià)11382元/平方米。
對(duì)于這個(gè)城鎮(zhèn)常住居民人均可支配年收入29661元、農(nóng)村常住居民人均可支配年收入13655元的邊陲小鎮(zhèn)而言，這樣的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度顯然太過(guò)扎眼。
從具體項(xiàng)目來(lái)看，2016年5月份，西雙版納萬(wàn)達(dá)城洋房售價(jià)5500元/平方米左右，到2017年已達(dá)到11000/平方米，2018年的售價(jià)約13000/平方米。
雅居樂(lè)西雙林語(yǔ)在2017年高層售價(jià)約8000/平方米，2018年售價(jià)已到12000/平方米，合院別墅產(chǎn)品更是漲到了29000元/平方米。
然而對(duì)于全國(guó)各地的投資客來(lái)說(shuō)，西雙版納無(wú)論是從自然環(huán)境、前景或是從房?jī)r(jià)方面，都有著別樣的誘惑力，從而也成為海南全域限購(gòu)后北方人的首選買房地。而且，西雙版納的房?jī)r(jià)比海南更便宜。
在融創(chuàng)旅游度假區(qū)，置業(yè)顧問(wèn)張?jiān)ɑ└嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，項(xiàng)目有80%以上的購(gòu)房者是外地人，大部分購(gòu)房者是上了年紀(jì)的老人，購(gòu)置房產(chǎn)的目的主要用于養(yǎng)老以及度假。
西雙版納隨處可見正在建設(shè)中的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝
“那個(gè)時(shí)候就是拿著現(xiàn)金，想在西雙版納買一套現(xiàn)房都不可能，因?yàn)殇N售的全是期房。”老劉告訴記者，基本每個(gè)企業(yè)還會(huì)在其他城市項(xiàng)目上進(jìn)行展示，不定時(shí)組織購(gòu)房旅行團(tuán)，“如果現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房了，所有費(fèi)用都會(huì)免費(fèi)，沒(méi)購(gòu)房就會(huì)收取一定的費(fèi)用” 。
事實(shí)上，類似于楊英這樣的外地購(gòu)房者在西雙版納還有很多。公開數(shù)據(jù)顯示，2015年以前，云南房地產(chǎn)外銷量為24%，2017年增至60%。其中，重點(diǎn)旅游地區(qū)的房地產(chǎn)外銷比例增長(zhǎng)速度尤其迅猛，西雙版納房產(chǎn)外銷量由2015年的40%上升至2017的80%。時(shí)至今日，西雙版納房產(chǎn)外銷量已超過(guò)90%，這也意味著，西雙版納文旅地產(chǎn)項(xiàng)目客群主要為外來(lái)游客及投資者。
隨著購(gòu)房者不斷涌入，西雙版納新房成交開始大幅增長(zhǎng)。西雙版納統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全年西雙版納房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長(zhǎng)55.3%，其中住宅投資增長(zhǎng)75.5%；商品房成交面積為213.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.5%；銷售金額為170億元，同比增加76.7%。
因?yàn)槭袌?chǎng)過(guò)于火熱，政府還多次出手調(diào)控。2018年6月6號(hào)，景洪市出臺(tái)限售政策：購(gòu)買商品房要在繳納契稅兩年后才能交易，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)人只能買兩套；開發(fā)商如果捂盤將會(huì)受到嚴(yán)厲懲罰等。
西雙版納也成為云南省繼昆明之后第二個(gè)出臺(tái)限購(gòu)政策的城市。
景洪市人民政府官網(wǎng)截圖
地產(chǎn)從業(yè)者也成炒房人
發(fā)生改變的不僅僅是來(lái)這里的投資者，還有房地產(chǎn)從業(yè)者。
每天早晨9點(diǎn)，李波（化名）會(huì)準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在其位于融創(chuàng)旅游度假區(qū)的門店內(nèi)。
“這是老板從三亞專門開來(lái)，用來(lái)帶購(gòu)房者看房的交通工具。”李波指著門口停著幾輛“瓊B”車牌的汽車告訴記者，在西雙版納，掛著三亞車牌的看房車隨處可見。
李波來(lái)自東北，他的同事也以東北人為主，少數(shù)來(lái)自海南、云南等地，但都是從海南各地樓市轉(zhuǎn)戰(zhàn)過(guò)來(lái)的。
李波介紹，西雙版納是典型的候鳥城市，每年入冬后外地人會(huì)逐漸多起來(lái)，春節(jié)前達(dá)到頂峰。“大部分是北方人，內(nèi)蒙和東北的最多，都是來(lái)過(guò)冬的，春天暖和的時(shí)候就走得差不多了。”
西雙版納告莊西雙景入口，房地產(chǎn)中介門店扎堆
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝
今年春節(jié)受 “原地過(guò)年”影響，年后西雙版納旅游業(yè)呈現(xiàn)了“報(bào)復(fù)性”增長(zhǎng)，往年對(duì)李波來(lái)說(shuō)并不忙碌的3月在今年卻顯得忙碌異常。
李波更準(zhǔn)確的職業(yè)是地產(chǎn)代理銷售人員，主要以銷售融創(chuàng)目前在售的新房為主，基本整個(gè)西雙版納在售的包括萬(wàn)科、雅居樂(lè)、碧桂園等項(xiàng)目，他所在機(jī)構(gòu)都有代理。
接待到客戶后，李波首先會(huì)介紹西雙版納房地產(chǎn)的幾大板塊及相關(guān)樓盤分布、配套、價(jià)格等，然后根據(jù)客戶的資金實(shí)力和購(gòu)買目的來(lái)推薦項(xiàng)目。如果常年自住，會(huì)推薦配套較好、入住率較高項(xiàng)目；定期前來(lái)度假自住的客戶則更適合返租的公寓產(chǎn)品；如果是投資，價(jià)格相對(duì)較低、交房較晚的期房是首選。
確定意向項(xiàng)目后，李波會(huì)開上公司的車帶客戶到項(xiàng)目售樓處，與現(xiàn)場(chǎng)銷售進(jìn)行對(duì)接并進(jìn)行客戶交接。
李波以記者在看的融創(chuàng)•曼掌院墅一套87平方米套二戶型為例，原單價(jià)為8136元/平方米、總價(jià)71.3萬(wàn)元，優(yōu)惠后7486元/平方米、總價(jià)約65.6萬(wàn)元。“如果是通過(guò)我們帶過(guò)去的客戶，可能7000元/平方米左右，60萬(wàn)元就能拿下，而且我們還可以申請(qǐng)把你往返的機(jī)票錢報(bào)銷了。”
這樣算下來(lái)，這套房子的優(yōu)惠幅度達(dá)了8.4折。
一家房產(chǎn)中介門店外的特價(jià)房源廣告牌
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝
如果現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有成交，未來(lái)李波還會(huì)定期給客戶打電話詢問(wèn)。一旦成交了，根據(jù)不同項(xiàng)目，李波可以拿到不等的傭金和提成，大開發(fā)商或熱銷項(xiàng)目傭金較低，小開發(fā)商或冷門樓盤傭金較高。
李波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)銷售中介很少有靠工資和提成生活的，只要稍微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，都會(huì)選擇投資房地產(chǎn)。“一個(gè)人買不起，就幾個(gè)人合起來(lái)押一套，有時(shí)候都不網(wǎng)簽，價(jià)格上漲了就轉(zhuǎn)賣給客戶。”
每新進(jìn)一個(gè)區(qū)域，嗅覺(jué)相對(duì)靈敏的銷售人員會(huì)成為第一波投資客，然后逐步鼓動(dòng)身邊人、老客戶投資。“客戶確實(shí)能賺到錢，誰(shuí)的錢不是錢，都不是傻子，你說(shuō)是不是。”李波笑著說(shuō)。
而在記者走訪的多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，類似李波這樣的置業(yè)顧問(wèn)還有很多，他們跟隨遷徙的大軍從海南來(lái)到云南，準(zhǔn)備“大干一場(chǎng)”。
“目前在西雙版納從事房地產(chǎn)的，無(wú)論是中介還是置業(yè)顧問(wèn)，大多都不是本地人。”一千億房企在西雙版納的項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，“包括我們項(xiàng)目上的置業(yè)顧問(wèn)，很多都是來(lái)自東北，以前也在三亞的項(xiàng)目待過(guò)幾年。”
包括張?jiān)?、許小樂(lè)之前均在三亞干過(guò)置業(yè)顧問(wèn)，他們也為曾經(jīng)沒(méi)有及時(shí)在三亞買房而后悔。錯(cuò)過(guò)了三亞地產(chǎn)紅利的兩人，來(lái)到西雙版納后均分別在各自工作的項(xiàng)目上購(gòu)置了一套房子。
新房空置率3年前已超80%
然而就算是這樣一群地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富的“老手”，也抵不住市場(chǎng)的變化。
經(jīng)歷過(guò)狂歡后的西雙版納房?jī)r(jià)在2019年開始下降。數(shù)據(jù)寶信息顯示，2019年西雙版納房?jī)r(jià)為8109元/平米，跌幅12.24%，下跌幅度全國(guó)第二，僅次于三亞；2020年西雙版納樓市持續(xù)下行，同比2019年下降10.1%。
經(jīng)過(guò)連續(xù)兩年超過(guò)10%的下跌，據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，今年4月份西雙版納的新房均價(jià)為7748元/平方米，與2017年的房?jī)r(jià)差不多。
數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客
“2020年主要是受疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，再加上版納近幾年開發(fā)量比較大，所以房?jī)r(jià)明顯下跌。”老劉說(shuō)，現(xiàn)在西雙林語(yǔ)已經(jīng)賣不出那么高的價(jià)格了，“對(duì)外銷售價(jià)格可能8000-9000元/平方米，但各種優(yōu)惠下來(lái)，再講講價(jià)，可能比我們當(dāng)時(shí)買房時(shí)的價(jià)格也高不了多少” 。
“僅僅不到兩年時(shí)間，就損失了30來(lái)萬(wàn)。”2020年5月初是楊英接房的日子，當(dāng)知道自己的房子現(xiàn)在降價(jià)了4000-5000元/平方米時(shí)，楊英打電話狠狠地把朋友訓(xùn)了一頓。
不僅是楊英，李波也同樣遇到了這樣的情況。2018年李波剛來(lái)到西雙版納時(shí)就在融創(chuàng)以13000元/平米的價(jià)格買了一套房子。“在三亞就錯(cuò)過(guò)了投資的最好時(shí)間，到后來(lái)漲起來(lái)就買不起了，錯(cuò)過(guò)了一次不能再錯(cuò)過(guò)一次。”
盡管在李波購(gòu)入不到一年后，版納樓市就出現(xiàn)斷崖式下跌，當(dāng)初13000元/平方米買的房子，現(xiàn)在降到了7000多元/平米，但李波不覺(jué)得后悔。“像西雙版納這種全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的城市，絕對(duì)是有上漲升值空間的，等今年高鐵一通，西雙版納樓市將迎來(lái)一波上漲，房?jī)r(jià)將向三亞看齊。”
“按照西雙版納目前的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，至少會(huì)漲到泛亞鐵路開通為止。”某TOP10房企位于西雙版納的項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“很多人就是沖著泛亞鐵路來(lái)的，這條鐵路周邊的城市沒(méi)有房?jī)r(jià)不上漲的。”
正在建設(shè)的泛亞鐵路中線，由昆明開始，途徑西雙版納景洪至磨憨口岸走出國(guó)門。鐵路建成后，從西雙版納到昆明僅需2.5小時(shí)，到泰國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)家，時(shí)間將縮短至4-6小時(shí)。
早在2017年5月召開的“一帶一路”高峰論壇上，西雙版納就被定義為泛亞高鐵進(jìn)戶口貿(mào)易的第一站，發(fā)展前景不可估量。
“現(xiàn)在只要去售樓部，售樓小姐基本都會(huì)拿泛亞鐵路來(lái)做推銷。”老劉說(shuō)。
然而，當(dāng)外來(lái)人口成為主要購(gòu)房群體，強(qiáng)烈的季節(jié)性帶來(lái)人員流動(dòng)性不均，也造成了在西雙版納購(gòu)房的利用率很低。尤其對(duì)于度假客戶來(lái)說(shuō)，一年也就居?。?３個(gè)月，其余時(shí)間房屋都處于空置狀態(tài)。
西雙林語(yǔ)項(xiàng)目已建成的部分樓房
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝
老劉民宿所在的融創(chuàng)旅游度假區(qū)七期早在2015年就已售罄且收樓的情況下，目前入住率僅30%-40%。“等到4月潑水節(jié)后，大部分住戶回去后，這里的人就更少了。”
調(diào)查顯示，2018年西雙版納的房屋空置率就超過(guò)80%。而且，2019年以來(lái)，西雙版納還有眾多文旅地產(chǎn)項(xiàng)目正在或計(jì)劃開發(fā)，意味著在未來(lái)還將有大量房源進(jìn)入市場(chǎng)。
在周鳴岐看來(lái)，類似于西雙版納這樣的本地人口和需求較低的旅游城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往存在很多投機(jī)性的需求，“在短時(shí)期內(nèi)的大漲大跌，也反映了西雙版納樓市存在著一定的泡沫” 。
藍(lán)綠雙城副總裁張文龍也曾對(duì)外表示：“西雙版納還未曾被過(guò)度商業(yè)化開發(fā)，成本上還處于平價(jià)階段，三亞第一梯隊(duì)的房子單價(jià)10萬(wàn)元+，而西雙版納第一梯隊(duì)的房子還在3萬(wàn)元以下。”
春節(jié)以來(lái)市場(chǎng)現(xiàn)回暖跡象
經(jīng)歷了前兩年市場(chǎng)的大跌后，進(jìn)入2021年以來(lái)，尤其3-4月份西雙版納游客人數(shù)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與之而來(lái)的則是外地購(gòu)房者購(gòu)房需求的逐步上漲。
西雙林語(yǔ)售樓部里的看房者
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在西雙版納實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，盡管是工作日，包括融創(chuàng)旅游度假區(qū)、雅居樂(lè)·西雙林語(yǔ)等熱門項(xiàng)目的售樓部?jī)?nèi)仍不時(shí)有客戶到訪。
“今天還稍微少一點(diǎn)，昨天人更多。”張?jiān)嬖V記者，自春節(jié)假期后，前來(lái)看房的人就越來(lái)越多了，售樓部?jī)?nèi)時(shí)常擠滿了購(gòu)房者。
無(wú)獨(dú)有偶，在雅居樂(lè)•西雙林語(yǔ)，整個(gè)售樓部?jī)?nèi)坐滿了前來(lái)看房的購(gòu)房者，甚至連售樓部外的露臺(tái)桌椅處也是購(gòu)房者，樣板間內(nèi)也是擠滿了購(gòu)房者。
“最近一段時(shí)間來(lái)看房的人都比較多，去年疫情抑制了外地購(gòu)房者購(gòu)房需求，我們新推出的產(chǎn)品最近銷售也很快，基本每天都會(huì)有上百組客戶來(lái)看房，成交量也保持在十套左右。”項(xiàng)目銷售人員劉小樂(lè)表示， 4月份潑水節(jié)估計(jì)看房的人會(huì)更多。
記者在幾天的走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，包括中介、置業(yè)顧問(wèn)等均表示，年后西雙版納樓市有所回暖，但與之前的高峰時(shí)期仍存在不小差距，同時(shí)項(xiàng)目之間也存在著冷熱不均的現(xiàn)象。
與雅居樂(lè)、融創(chuàng)項(xiàng)目近期購(gòu)房者明顯增多不同的是，西雙版納的其他不少項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)仍比較冷清。
盡管項(xiàng)目就在人流量最為集中的告莊西雙景內(nèi)設(shè)置了售樓接待中心，但沙河小鎮(zhèn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)仍然冷冷清清，半個(gè)小時(shí)時(shí)間內(nèi)僅不到十組客戶在門口駐留看了下項(xiàng)目的介紹，沒(méi)有一組客戶進(jìn)入售樓部，售樓部里僅兩位售樓人員在無(wú)聊地看著手機(jī)。
融創(chuàng)旅游度假區(qū)售樓部里的購(gòu)房者
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝
一份來(lái)自海南森豪房地產(chǎn)營(yíng)銷公司的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度融創(chuàng)度假區(qū)以銷售1380套、94212萬(wàn)元的銷售額穩(wěn)居第一；其次為雨林時(shí)光銷售891套，銷售額40619萬(wàn)元；排在第三的告莊西雙景銷售量為583套，銷售金額34534萬(wàn)元。
隨著市場(chǎng)的回暖，一些項(xiàng)目也取消了原本的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。劉小樂(lè)就明確表示，“公司已明確發(fā)文月底所有優(yōu)惠取消。”
雖然置業(yè)顧問(wèn)均表示看好版納新一輪上漲行情，但記者也注意到，為在潑水節(jié)期間招徠更多的購(gòu)房者，不少樓盤也推出了特價(jià)房。
如曼熙別苑全款一口價(jià)最低可達(dá)6280元/平方米；世茂•云山藍(lán)灣最低6999元/平方米；而緊鄰融創(chuàng)•度假區(qū)的橡徑云山單價(jià)更是跌破6000元，最低為5680元/平方米。
被霧霾侵蝕的療養(yǎng)勝地
景洪有著550米的適中海拔，超80%的森林覆蓋率，達(dá)每立方厘米2800個(gè)的負(fù)氧離子含量（高于一線城市10倍），是讓許多人青睞的療養(yǎng)勝地，以及買房安享余生的地方。
而如今的西雙版納卻風(fēng)格切換。作為一個(gè)沒(méi)有任何工業(yè)的旅游城市，西雙版納已經(jīng)連續(xù)兩年空氣污染嚴(yán)重，霧霾排名全國(guó)第五。這無(wú)疑與眾多外地人來(lái)此置業(yè)投資的初衷相悖。
按照官方公布粗略統(tǒng)計(jì)，景洪僅2020年的重大項(xiàng)目集中開工就達(dá)50個(gè)，其中重點(diǎn)項(xiàng)目占地約13452.8畝。
陽(yáng)光下灰濛濛的西雙版納瀾滄江兩岸
圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳利 攝
在今年2月26日，云南省生態(tài)環(huán)境廳召開的新聞發(fā)布會(huì)上，云南省生態(tài)環(huán)境廳介紹針對(duì)西雙版納環(huán)境問(wèn)題，邀請(qǐng)省內(nèi)外環(huán)保、科研、氣象等專家成立西雙版納州大氣污染防治掛牌督辦工作專家組，并組織召開第一次專家組會(huì)議。專家組認(rèn)為，近些年來(lái)本地施工工地、生物質(zhì)焚燒、餐飲（燒烤）、機(jī)動(dòng)車的增多，污染控制力度沒(méi)有隨之強(qiáng)化，是導(dǎo)致西雙版納州2019-2020年空氣質(zhì)量下降的重要原因。
而在今年1月，西雙版納住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局先后兩次對(duì)違規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行了通報(bào)、停工整改，其中就包括融創(chuàng)、俊發(fā)、藍(lán)城、海誠(chéng)等知名房企開發(fā)項(xiàng)目。
“旅游地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)伴生的行業(yè)，如果旅游產(chǎn)業(yè)配套做得好，周邊的地產(chǎn)也會(huì)隨之溢價(jià)，反之亦然。”周鳴岐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“這除了需要項(xiàng)目投資方有文旅綜合性開發(fā)的能力和眼光，更需要政府在整體片區(qū)開發(fā)中注重產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)性特性，并進(jìn)行精準(zhǔn)的頂層架構(gòu)設(shè)計(jì)。
顯然，西雙版納政府也意識(shí)到了這一點(diǎn)。西雙版納《2021年政府工作報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）中就明確提出，將全力打造世界一流“三張牌”，發(fā)展特色生物、旅游文化、健康養(yǎng)生、商貿(mào)物流四大產(chǎn)業(yè)，打造世界一流健康生活目的地。
根據(jù)《報(bào)告》，在做好生態(tài)文明的同時(shí)，突出解決好耕地占補(bǔ)平衡歷史欠賬和批而未供、閑置土地問(wèn)題，切實(shí)解決土地報(bào)批瓶頸；促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，發(fā)揮穩(wěn)增長(zhǎng)的作用，完成投資190億元。
記者手記丨文旅地產(chǎn)不能缺了“文”和“旅”
近四年間，西雙版納沒(méi)有一刻不籠罩在三亞的余輝下，蓋房的、售房的、買房的，無(wú)一不是高喊著“三亞的今天，就是版納的明天”。
在這樣的炒作巨浪中，西雙版納房?jī)r(jià)一路沉浮，從曾經(jīng)云南州市房?jī)r(jià)的最高位，成為云南房?jī)r(jià)跌幅第一的州市。
尤其值得重視的，曾靠著可以暢快呼吸的空氣質(zhì)量打響招牌的西雙版納，竟出現(xiàn)史無(wú)前例的重污染天氣，被云南省生態(tài)環(huán)境廳要掛牌督辦。
在走訪的三天時(shí)間里，記者也目睹了陽(yáng)光下灰濛濛的瀾滄江兩岸景觀。但盡管如此，記者聽到最多的聲音仍是對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一致看好。
不同于一般的城市住宅，買文旅項(xiàng)目，八成取決于城市，兩成看房子。但文旅地產(chǎn)，銷售占20%，招商占30%，后期運(yùn)營(yíng)占50%，成功的核心還是在于運(yùn)營(yíng)。
從西雙版納目前動(dòng)輒規(guī)模上千畝甚至上萬(wàn)畝的文旅項(xiàng)目情況來(lái)看，不少開發(fā)者非專業(yè)的文旅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售往往占據(jù)了至關(guān)重要的位置，相應(yīng)的文旅產(chǎn)業(yè)缺位，結(jié)果也導(dǎo)致了目前西雙版納大部分文旅項(xiàng)目缺乏了“文”和“旅”，僅停留在了“地產(chǎn)”上。
毋庸置疑，在云南打造“健康生活目的地”的大背景下，西雙版納特色鮮明的邊地風(fēng)光、人文風(fēng)情，特別是隨著泛亞高鐵通車在即，嘎灑機(jī)場(chǎng)也將進(jìn)行改擴(kuò)建，在打造國(guó)際性區(qū)域旅游集散地前沿和康養(yǎng)生態(tài)度假區(qū)上占據(jù)了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。
或許高鐵的開通能為經(jīng)歷了大跌的西雙版納樓市帶來(lái)一波上漲行情，但缺少了“文、旅”，西雙版納文旅地產(chǎn)是否能坐穩(wěn)這趟開往春天的列車，顯然還值得進(jìn)一步觀察。
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記者：陳利
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