每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

近日，世茂、金科、榮盛、合景泰富等房企扎堆公布分拆物業(yè)公司赴港上市招股書。

與此前時代中國分拆時代鄰里上市一樣，合景泰富本次分拆物業(yè)公司合景悠活赴港上市，也是計劃采用分派和全球發(fā)售的方式。

興業(yè)證券指出，物管公司的分拆有利于公司的價值釋放，物管公司獨立上市后將提升品牌形象，獲得更多發(fā)展機會。

對于分拆物業(yè)公司的理由，合景泰富董事認為，一方面，分拆將使合景泰富的股東有機會在合景悠活這一獨立平臺下對合景悠活的投資價值變現(xiàn)；另一方面，分拆將使合景悠活可以擁有獨立的身份和獨立的融資平臺，能夠直接進入資本市場進行股權、債務融資等，而無需依賴合景泰富。

招股書顯示，2017年度到2019年度，合景悠活的營收分別為4.6億元、6.6億元和11.2億元，年復合增速達56%；凈利潤分別為4415萬元、7968萬元和1.85億元，年復合增速達到105%。

具體到營收結構上看，合景悠活營收主要來自住宅物業(yè)管理服務和商業(yè)物業(yè)管理運營服務兩大板塊，前者在2017年度到2019年度占總營收的比重為74.5%、64.9%、67.5%；后者占營收比重分別為25.5%、35.1%、32.5%。

占營收比重較大的住宅物業(yè)管理服務板塊目前主要由預售管理服務、物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務組成，重頭業(yè)務物業(yè)管理服務占比逐漸遞減，在2017年度到2019年度分別為73.5%，67%和50.3%。

社區(qū)增值服務的營收雖然逐年有提升，但放至整體營收占比中還有待提升。2019年度，合景悠活社區(qū)增值服務占總營收的比重約為13.81%。

合景悠活在招股書中表示，商業(yè)物業(yè)管理運營服務能夠使公司豐富收益來源，降低任何單一板塊波動的風險。

截至2019年12月31日，合景悠活在管106個住宅項目，訂約管理159個住宅物業(yè)，總合約建筑面積為2940萬平方米；訂約管理33個商業(yè)物業(yè)，總合約建筑面積為450萬平方米。

在毛利率上，相較于同行物業(yè)公司，合景悠活表現(xiàn)尚可。截止2019年底，合景悠活毛利率、凈利率分別為37.3%、16.4%，其中住宅物業(yè)管理服務和商業(yè)物業(yè)管理運營服務的分部毛利率分別為34.4%和43.4%。

中達證券研報指出，隨物業(yè)公司規(guī)模擴大與利潤增長，會長期利好母公司估值與市值提升，世茂、金科、合景泰富在公布分拆預案后市值有所提升。但從整體來看，物業(yè)公司優(yōu)質的業(yè)務模式使得其擁有較好的現(xiàn)金流，在為母公司拓展融資渠道的同時，短期方面，物業(yè)公司分拆上市對部分母公司估值與市值影響雖較不明顯，但仍有正面提振作用，長期來看，母公司估值與市值水平仍主要取決于行業(yè)基本面與其開發(fā)業(yè)務增速對市場預期的影響。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 任鋼 攝