每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

10年前，寶龍地產(chǎn)成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域赴港上市第一股；10年后，寶龍商業(yè)成為內(nèi)地商業(yè)管理領(lǐng)域在港上市第一股。

12月30日，寶龍商業(yè)在香港聯(lián)合交易所主板掛牌交易，股票代碼9909.HK。開盤報(bào)9.5港元/股，盤中最高漲幅7.37%，達(dá)10.24港元/股。

截至午間休盤，寶龍商業(yè)市值59.8億港元。若與其他主要服務(wù)住宅的物業(yè)股對比，這一市值與新城悅上市時的規(guī)模相當(dāng)，相較碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)規(guī)模偏小。

寶龍商業(yè)董事長許華芳在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，今年物業(yè)股漲了很多，寶龍商業(yè)一開始定價區(qū)間很高，希望借助業(yè)績表現(xiàn)獲得廣大投資者的認(rèn)可。

今年2月，寶龍擬拆分商管上市，沖擊內(nèi)地商管物業(yè)第一股，從啟動到上市到敲鐘，耗時不超一年。

許華芳告訴記者：“寶龍地產(chǎn)本身是上市公司，財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)非常規(guī)范，同時寶龍商管又是聯(lián)交所首家商業(yè)管理公司，對于程序的審查更為嚴(yán)格。”

敲鐘時刻 每經(jīng)記者 吳若凡 攝

商業(yè)運(yùn)營收入占比9成

招股書顯示，寶龍商業(yè)2016～2018年的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)收入分別為7.52億元人民幣（單位下同）、9.73億元、12.01億元，年復(fù)合增長率為26.3%。截至2019年上半年，公司營收同比增長29.8%至7.49億元。

值得注意的是，在寶龍商業(yè)的可租售建面中，約51.23%位于長三角，而上海又占據(jù)了長三角的23.79%，比重最高。另外，按可租賃面積計(jì)算，二線和三四線城市占比分別在43.14%和44.70%。

許華芳表示，寶龍商業(yè)十幾年發(fā)展中，與同行相比，優(yōu)勢主要體現(xiàn)在區(qū)域布局，以及產(chǎn)品線上。2015年，寶龍重新梳理產(chǎn)品線，形成寶龍廣場、寶龍?zhí)斓?、寶龍城和寶龍一城四大產(chǎn)品線，基本覆蓋社區(qū)級、片區(qū)級和都市級。

從營收結(jié)構(gòu)看，商業(yè)運(yùn)營占寶龍商業(yè)營收的比例達(dá)到90%，結(jié)構(gòu)影響下，公司毛利率達(dá)30%水平，高于住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

寶龍商業(yè)首席執(zhí)行官張?jiān)品甯嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，寶龍商業(yè)是一家商業(yè)管理公司，和之前上市的眾多物業(yè)管理公司略有不同，寶龍商業(yè)旗下管理的物業(yè)主要是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)物業(yè)是營收和利潤額主要來源。

“作為商業(yè)地產(chǎn)管理公司，我們的收入結(jié)構(gòu)來自租戶而不是業(yè)主。”張?jiān)品灞硎尽?/p>

多項(xiàng)指標(biāo)仍待優(yōu)化

據(jù)記者了解，寶龍商業(yè)計(jì)劃2020年新開業(yè)10家、2021年新開業(yè)9家商場，希望借助上市實(shí)現(xiàn)更大幅度的商業(yè)擴(kuò)張。

許華芳告訴記者：“寶龍商業(yè)希望2025年自有和輕資產(chǎn)項(xiàng)目加起來有150個，其中長三角超過100個。”

“支撐寶龍商業(yè)進(jìn)行下一輪擴(kuò)張的核心競爭力在于低成本、利潤增速高，以及深耕長三角的區(qū)位紅利。”58安居客首席分析師張波認(rèn)為，“但寶龍商業(yè)的負(fù)債也較高，運(yùn)營能力也有待提升，在資本運(yùn)作上有較大的提升空間，這些都需要關(guān)注。”

他續(xù)稱，寶龍個別項(xiàng)目存在空置率較高問題，其中三四線城市的項(xiàng)目可能受需求不足拖累，而二線項(xiàng)目主要位于環(huán)渤海，個別項(xiàng)目出租率低于70%。

而招股書顯示，截至2019年4月底，寶龍商業(yè)整體出租率為85%，剔除空置率較高的寶龍?zhí)斓睾?，出租率?0%。

對此，張?jiān)品逑蛴浾弑硎?，明年寶龍商業(yè)的任務(wù)就是對環(huán)渤海項(xiàng)目進(jìn)行改造提升，抓頭部就是在市場上牢牢占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位。

許華芳則表示，商業(yè)是最難的管理業(yè)態(tài)之一，但出租的核心是租金。但商業(yè)也是旱澇保收的生意，在市場波動下管理方受影響相對較小，租金相對固定。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝