每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

自4月份中央重申“房住不炒”定位和“堅持結(jié)構(gòu)性去杠桿”、銀保監(jiān)會5月17日下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》開始，融資環(huán)節(jié)加強監(jiān)管的信號被不斷釋放。

進入下半年，房企無論在信托貸款、開發(fā)貸還是海外發(fā)債方面都受到了更大限制。7月12日發(fā)改委發(fā)布通知，限制房企海外發(fā)債只能用于償還一年內(nèi)債務(wù)；7月20日房地產(chǎn)信托放行標準規(guī)定項目公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)；8月30日，銀保監(jiān)會又發(fā)布了《關(guān)于對部分地方中小銀行機構(gòu)現(xiàn)場檢查情況的通報》，對中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項目提供融資進行了批評。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上半年房企整體負債水平已處于近五年來的高位，而未來境內(nèi)外融資環(huán)境仍不樂觀。在融資渠道全方位收緊的背景下，房企如何才能保住自己的“錢袋子”？

凈負債率達五年高位

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，174家房企的加權(quán)凈負債率(永續(xù)債作為權(quán)益)約為91.37%，達2015年以來的最高值，而59.9%的企業(yè)凈負債率上漲。其中70家重點房企的加權(quán)凈負債率為95.37%。

從各梯隊的企業(yè)表現(xiàn)來看，TOP10房企凈負債率為85.48%，除保利發(fā)展的凈負債率實現(xiàn)下降外，其他房企的凈負債率均有小幅上漲。

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“凈負債率的上漲意味著房企手中的現(xiàn)金大幅度減少，也就是房企的流動性出現(xiàn)了問題。無論是上市還是非上市房企，已經(jīng)非常明顯。”

銷售受阻也在挑戰(zhàn)房企流動性。“由于限價政策，目前商品房銷售價格保持穩(wěn)定，其實某種程度上也導(dǎo)致房地產(chǎn)的流動性遇到越來越大的挑戰(zhàn)，這個挑戰(zhàn)來自于限制貸款、房子難賣，也包括房企融資渠道受到一定擠壓。”黃立沖表示。

值得關(guān)注的是，境內(nèi)融資受阻，內(nèi)地企業(yè)赴港發(fā)行永續(xù)債熱情高漲。與國內(nèi)不同的是，按照香港的會計準則，永續(xù)債在港股年報里作為“永久資本工具”計入“權(quán)益”項而非負債，同時由于增加了分母，從而能起到降低負債率的作用。

據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，上半年70家重點房企中有28家持有永續(xù)債，而且上半年永續(xù)債總量達到1591億元。如果把永續(xù)債計入凈負債率，那么上述凈負債率91.37%還將升至97.73%。

但伴隨著高票息、長久期、附加贖回條款并伴隨利率調(diào)整條款，令永續(xù)債成為高懸在房企頭頂?shù)囊话央p刃劍。

同策研究院日前發(fā)布的《2019年1-8月40房企融資利率排行榜》顯示，40家典型房企在前8個月的133筆融資中，其中14筆融資利率高于10%，利率介于8-10%之間的19筆，最高利率達15.5%。

對于企業(yè)而言，未來最大的風(fēng)險，除了資金的流動性，還有外債。

黃立沖指出，“企業(yè)的現(xiàn)金、凈資產(chǎn)、利潤、收入，全部以人民幣計價，如果人民幣貶值，那么外債成本將進一步提升；如果他的債務(wù)是10%出頭，加上其他的融資成本，那這個絕對是房企很難承受的。”

“這個還是次要的。”黃立沖解釋說，“假如人民幣匯率下調(diào)，投資者會很擔心償貸能力，投資者不希望債務(wù)償還不了，到那個時候房企籌措資金將更加困難。另外，當企業(yè)出現(xiàn)問題的時候，永續(xù)債對企業(yè)來說也是‘債’?？陀^來說要評估一個企業(yè)的能力，是要考慮永續(xù)債的。”

數(shù)據(jù)來源：同策研究院

如何應(yīng)對融資困局

即便是典型房企，融資環(huán)境也大不如前。8月單月，同策研究院監(jiān)測的40家典型房企融資規(guī)模僅368.26億元，環(huán)比大幅下降近六成。

財經(jīng)評論員嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，“房企是否會去融資，和其資金面有關(guān)。若是房屋銷售不錯同時負債數(shù)據(jù)不是太高，那么其實融資方面不會太緊迫。而對于其他房企來說，只要銷售不好或者說原有的債務(wù)壓力過大，這個時候都會積極去融資，進而緩解資金壓力，從這個角度看，融資方面房企也會形成分化。”

而穆迪9月4日的一份行業(yè)深度研究報告顯示，2019 年下半年受評開發(fā)商境外發(fā)債將下降。預(yù)計今年下半年開發(fā)商的境外發(fā)債額將低于上半年，原因則包括開發(fā)商的再融資需求較低、部分開發(fā)商上半年已用完發(fā)債額度等。此外，7月份監(jiān)管部門還發(fā)布了開發(fā)商境外發(fā)債新限制。

據(jù)Wind統(tǒng)計，房企境內(nèi)債券發(fā)行額也有所下降。截至8月28日，發(fā)行額為34億元人民幣(4.75億美元)，遠低于7月份的165億元人民幣 (23億美元) 。

穆迪認為，B2及以下評級、財務(wù)實力較弱的小型開發(fā)商融資渠道較窄，因此將比其他受評開發(fā)商面臨更高的境內(nèi)外債券市場再融資風(fēng)險。由于運營環(huán)境困難，預(yù)計投資者和銀行將保持謹慎立場。

黃立沖預(yù)計，“今明兩年，即未來的三個月加上明年，將會有一些中型、甚至大型房企出現(xiàn)償付困難的現(xiàn)象。其實2019年已經(jīng)是很多小型或微型房企暴雷期了，未來兩三年情況會更加嚴重。”

多家機構(gòu)均表示，在此背景下，各房企應(yīng)將重點放在銷售回款，從而保證自身財務(wù)健康。

嚴躍進對此認為，“從實際過程看，很多銷售數(shù)據(jù)也在降溫，所以后續(xù)房企還是應(yīng)該基于銷售周期和貸款周期等進行合理籌劃。房企更需要在控費控成本等方面有較好的表現(xiàn)，這樣才可以形成更好的發(fā)展態(tài)勢。”

對于房企如何捂緊自己的“錢袋子”，黃立沖坦言，“現(xiàn)在沒有什么好的做法，只能夠在可能的情況之下盡量套現(xiàn)，盡量降價出售，總之是‘要錢不要貨’，減少資產(chǎn)；第二方面，盡量停止土地投資，先消化手頭上的土地儲備，減少還款付息的壓力。”

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)