每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

自3月份以來(lái)，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)明顯升溫，尤其是熱點(diǎn)一二線和強(qiáng)三線城市土地競(jìng)拍市場(chǎng)普遍回暖。五一小長(zhǎng)假剛過(guò)，不少城市的土地市便開始熱鬧起來(lái)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，5月8日，包括天津、蘇州、濟(jì)南在內(nèi)的10余個(gè)城市共成交約32宗地塊，單日成交金額近300億元。當(dāng)日拿地的既有如碧桂園這樣的頭部房企，也有金地、奧園等實(shí)力房企，其中更不乏像天陽(yáng)、秦山等各地中小規(guī)模房企。

值得注意的是，在5月8日成交的32宗地塊中，除極個(gè)別地塊為底價(jià)成交外，高溢價(jià)率成交地塊占據(jù)多數(shù)。

房企多地高溢價(jià)“搶”地

4月下半月以來(lái)，房企“搶地”節(jié)奏明顯加快。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，4月單月拿地金額超過(guò)50億元的房企就多達(dá)18家，多次刷新土地市場(chǎng)的月度記錄。

進(jìn)入5月份，房企的“搶地”模式進(jìn)一步開啟。5月8日當(dāng)天，便有包括天津、蘇州、濟(jì)南在內(nèi)10余城舉行土地出讓，土地成交總金額近300億元，吸引了包括碧桂園、金地、榮盛等在內(nèi)的眾多房企，多宗地塊拍出高溢價(jià)率。

如江西九江兩宗商住地被碧桂園、中基以5.82億元摘得，溢價(jià)率分別為71.88%、60.05%；常州新北區(qū)以總價(jià)22.77億元成交兩宗地塊，被弘陽(yáng)和嘉宏房地產(chǎn)分別以12.4億元、10.37億元競(jìng)得，溢價(jià)率30%左右；蘇州3宗地塊成交總金額41億元，分別被路勁、榮盛和中南以溢價(jià)率46%、68%、45%奪得；天津3宗地塊被碧桂園、金地和泰達(dá)建設(shè)分別以底價(jià)、溢價(jià)率40%和45%摘得，總價(jià)達(dá)58億元；濟(jì)南以總價(jià)62.6億元成交8宗地，被中駿、中鐵及當(dāng)?shù)胤科蠓謩e拿下，最高溢價(jià)率達(dá)43.65%；浙江嘉興3宗宅地被天陽(yáng)、秦山房地產(chǎn)以12億元拿下，溢價(jià)率分別為50.25%和56.5%；溫州鹿城區(qū)地塊被隆晟16.19億元競(jìng)得，溢價(jià)率29.83%。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為：“房企預(yù)期近兩年市場(chǎng)將好轉(zhuǎn)，防止在市場(chǎng)上升階段踏空而進(jìn)行積極點(diǎn)布局。但從總價(jià)和溢價(jià)率來(lái)看，當(dāng)前有些過(guò)熱。”

中指數(shù)據(jù)研究報(bào)告顯示，2月成交樓面價(jià)同比結(jié)束了連續(xù)11個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)，3月同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，4月樓面價(jià)同比漲幅保持在20%以上，絕對(duì)價(jià)格已達(dá)歷史單月次高水平，僅較2017年9月最高水平低400元/平方米。部分熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率也現(xiàn)底部回升態(tài)勢(shì)，甚至超過(guò)100%。

究其原因，上述報(bào)告分析認(rèn)為，部分大型房企短期補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈、企業(yè)資金壓力得到緩解、行業(yè)投資更加聚焦一二線熱點(diǎn)及強(qiáng)三線城市、短期土地市場(chǎng)供不應(yīng)求導(dǎo)致競(jìng)拍熱度加劇等因素共同催熱了土地市場(chǎng)。

進(jìn)入4月后，各地政府推地節(jié)奏開始加快。中指數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，4月300城宅地供應(yīng)規(guī)模同比增長(zhǎng)15.6%，環(huán)比大幅增長(zhǎng)七成以上，但是仍不能明顯緩和目前企業(yè)高漲的拿地情緒，甚至二梯隊(duì)房企也加入了搶房大戰(zhàn)。

“當(dāng)前企業(yè)拿地不能太盲目，需要市場(chǎng)預(yù)設(shè)地回歸理性。”張宏偉判斷：“接下來(lái)政策層面有可能會(huì)針對(duì)這些過(guò)熱的城市作出降溫舉措。”

房企追高拿地或存風(fēng)險(xiǎn)

從企業(yè)角度看，土儲(chǔ)規(guī)模的擴(kuò)張并不意味著利潤(rùn)。

張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，按靜態(tài)測(cè)算利潤(rùn)率的話，拿地激進(jìn)的企業(yè)如果今年開盤銷售，基本不賺錢。高價(jià)拿地使得利潤(rùn)凈率降了很多，只有規(guī)模沒(méi)有利潤(rùn)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)還是比較難受的。”

如5月8日，榮盛以溢價(jià)率68%、總價(jià)8.84億元獲得蘇州吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)居住地塊，成交樓面價(jià)14263元/平方米。記者查閱周邊房?jī)r(jià)發(fā)現(xiàn)，甪直鎮(zhèn)目前在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格15000元~18000元/平方米，個(gè)別高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格可達(dá)20000元/平方米左右；而周邊二手房?jī)r(jià)與新建住宅幾乎持平。

再如，浙江嘉興海鹽縣一宅地被秦山房地產(chǎn)以4.39億元摘得，樓面價(jià)5217元/平方米，溢價(jià)率56.50%。而目前海鹽縣二手房?jī)r(jià)8000元~10000元/平方米，新房?jī)r(jià)格8500元~13500元/平方米。

熱點(diǎn)城市在“穩(wěn)房?jī)r(jià)”基調(diào)下普遍實(shí)行限價(jià)、限簽、限購(gòu)等政策，加之房企不愿降低預(yù)期，高價(jià)拿地的項(xiàng)目項(xiàng)目普遍面臨入市困難。同時(shí)，部分城市對(duì)高端項(xiàng)目需求不高，高地價(jià)項(xiàng)目也存在著較大的去化壓力。

此外，2019年起房企進(jìn)入集中償債高峰期，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍在加劇。

“這些企業(yè)拿這些地，未來(lái)會(huì)有些風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)被套一年兩年?；乜?017年，高價(jià)拿地的項(xiàng)目入市仍然不樂(lè)觀，這個(gè)時(shí)候企業(yè)還是應(yīng)該吸取前幾年的教訓(xùn)，不能盲目樂(lè)觀。”張宏偉指出，對(duì)于小型房企而言，也是被逼無(wú)奈，不拿地就沒(méi)有儲(chǔ)備，資金不投出去也對(duì)抗不了通脹；企業(yè)壓力比較大，必須加速市場(chǎng)布局，否則未來(lái)沒(méi)有市場(chǎng)份額，才是最危險(xiǎn)的。

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