每經(jīng)記者｜程成    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

3月22日，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）在香港召開2018年度業(yè)績發(fā)布會。寶龍地產(chǎn)總裁許華芳在展望2019年時表示：“銷售要到500億元，增長22%。”

500億元、22%的增速，是寶龍地產(chǎn)給自己定的2019年銷售目標。在樓市調(diào)控不斷深入的大背景下，不少房企紛紛下調(diào)了2019年的銷售增速目標，寶龍地產(chǎn)并不例外。

但就在前一天晚間，寶龍地產(chǎn)發(fā)布2018年度報告，全年實現(xiàn)合約銷售金額410.4億元，創(chuàng)下歷史記錄，同比增長高達96.5%。

增速從96.5%到22%，以此來看，寶龍地產(chǎn)500億元的目標足夠“保守”。

凈利潤下滑

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，寶龍地產(chǎn)定下“保守目標”的一個背景是，其合約銷售金額在創(chuàng)下歷史紀錄的同時，出現(xiàn)凈負債率上升，以及凈利潤下滑。

年報顯示，2018年寶龍地產(chǎn)實現(xiàn)收入195.9億元，同比增長25.7%。但在利潤方面，寶龍地產(chǎn)擁有人應占利潤同比下滑15%至28.4億元。不過，寶龍地產(chǎn)的毛利高達75.5億元，同比增長44.6%；毛利率為38.5%，較上年同期增加5個百分點。

值得注意的是，一方面是寶龍地產(chǎn)凈利潤的大幅下滑，另一方面是成本的快速增長。

2018年，寶龍地產(chǎn)總利息開支為29.6億元，同比增加46.5%；銷售及營銷成本達到7.9億元，同比增長57.2%；行政開支達到14.8億元，同比增長65.4%。

雖然毛利較高，但快速上漲的成本遠遠超過營業(yè)收入的上漲幅度，并最終導致凈利潤的大幅下滑。

負債率方面，至報告期末，寶龍地產(chǎn)的凈負債率為101.6%，較上年同期提高了14.8個百分點。雖然101.6%的凈負債率在港股內(nèi)房股中并不算太高，但在碧桂園、恒大等標桿房企紛紛去杠桿、降凈負債率的背景下，寶龍地產(chǎn)的凈負債率不降反升。

年報數(shù)據(jù)顯示，至2018年末，寶龍地產(chǎn)有557.7億元的物業(yè)、土地使用權等用于抵押借款，同比上漲67.6%。借款成本方面，2018年實際借款利率為6.48%，較上年同期小幅上升0.18個百分點。

顯然，如何通過降低成本特別是財務成本來改善利潤水平，將是寶龍地產(chǎn)在2019年必須得面對的現(xiàn)實壓力。

輕重結(jié)合

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，3月5日，寶龍地產(chǎn)成功發(fā)行總額10億元、票面利率7.2%、期限為2年的中期票據(jù)。而實際上，年初至今，寶龍地產(chǎn)還曾發(fā)行多筆票據(jù)進行融資。1月14日，其發(fā)行于2021年到期的2億美元、利率9.125%的優(yōu)先票據(jù)；1月21日，其發(fā)行總額3億元、利率5.85%、期限270天的超短融債券……

而上述融資中，將有大部分用于償還其多個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)貸款。聚焦商業(yè)地產(chǎn)的寶龍地產(chǎn)，對資金的渴求可見一斑。

實際上，由于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期長，快速擴大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模對開發(fā)商的運營能力、資金實力有著不小壓力。但同時，商業(yè)物業(yè)的租金收入、增值收益，仍能讓不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得較好業(yè)績。

自2013年寶龍地產(chǎn)將戰(zhàn)略調(diào)整為“也上海為中心，深耕長三角”后，其逐漸將重心從三四線城市掉頭轉(zhuǎn)向布局一二線城市，特別是華東區(qū)域。至2018年底，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營及管理的商業(yè)廣場達36個。

但與恒隆、九龍倉等不同的是，寶龍地產(chǎn)的一些商業(yè)項目并不分布在城市核心區(qū)域的核心地段。以上海為例，其目前在上海運營的6個商業(yè)廣場，基本都位于上海郊區(qū)。無論是租金收入，還是增值收益，顯然無法與恒隆、九龍倉項目相比。與此同時，作為全自持的“重”資產(chǎn)，對寶龍地產(chǎn)的資金實力著實是個不小的挑戰(zhàn)。也正基于此，近兩年寶龍地產(chǎn)也在嘗試輕資產(chǎn)運營，實現(xiàn)“輕重結(jié)合”。年報顯示，至2018年末，寶龍地產(chǎn)運營了3個輕資產(chǎn)項目。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）