每經(jīng)記者｜吳抒穎    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

中報(bào)季剛剛過去，多數(shù)房企都交出了“史上最好”成績(jī)單，在營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)額上均有十分出色的表現(xiàn)。

然而，不少企業(yè)仍然感受到了寒意，開始對(duì)外喊話，要“降負(fù)債、去杠桿”，要“安全第一”。

從中報(bào)業(yè)績(jī)看，不少房企的凈負(fù)債率仍處于高位，尤其是過去兩年在規(guī)?；飞峡癖嫉姆科蟆Ｔ谛袠I(yè)下行的當(dāng)下，這類房企不得不承受巨大的償債壓力以及現(xiàn)金流壓力。

凈負(fù)債率高企

雖然很多房企都在“去杠桿”進(jìn)行時(shí)，但客觀上看，很多走在規(guī)?；飞系姆科髢糌?fù)債率仍難言“安全”。在已披露半年報(bào)的房企中，總資產(chǎn)規(guī)模1000億元人民幣以上的企業(yè)有13家，平均凈負(fù)債率72.64%，同比增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)。

一些龍頭房企的凈負(fù)債率仍處于高位。比如，綠地控股上半年有息負(fù)債總額回落至2629億元，較年初下降131億元，降幅近5%；資產(chǎn)負(fù)債率仍達(dá)89.0%，凈負(fù)債率189%。保利地產(chǎn)上半年凈負(fù)債率為94.33%，較2017年末擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)。

如果按照億翰智庫之前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年上市房企整體平均凈負(fù)債率79.43%來衡量，綠地控股、保利地產(chǎn)的凈負(fù)債率仍處于危險(xiǎn)的位置。

凈負(fù)債率高企不僅體現(xiàn)在部分龍頭房企身上，還包括一些正在高速擴(kuò)張路上的房企。經(jīng)歷重創(chuàng)的佳兆業(yè)，其凈負(fù)債率雖已經(jīng)有所下降，但同樣仍處高位。中報(bào)顯示，上半年佳兆業(yè)的凈負(fù)債率為258%，較2017年底的300%下降42%個(gè)百分點(diǎn)。

很多向來穩(wěn)健的房企，今年上半年也錄得了凈負(fù)債率的大幅攀升。例如萬科，今年上半年凈負(fù)債率為32.7%，去年底這一數(shù)字為8.8%；龍湖上半年凈負(fù)債率為54.6%，2017年末為47.7%；華潤(rùn)的凈有息負(fù)債率為47.2%，較2017年底的35.9%也略有增長(zhǎng)。不過，上述三家房企的凈負(fù)債率雖有所上升，但仍然處于行業(yè)低點(diǎn)，負(fù)債水平處于安全區(qū)位。

“杠桿或者負(fù)債率高，無非是以前借錢太多，現(xiàn)在賺錢沒那么快了，同時(shí)還在借，導(dǎo)致負(fù)債率居高不下。”明源地產(chǎn)研究院研究員艾振強(qiáng)如此分析。

圖片來源：視覺中國

融資環(huán)境惡化

房企的外部融資渠道已經(jīng)越來越窄，其最為倚重的銀行貸款渠道目前也遭遇阻滯，中小房企能夠獲得資金的難度正在加大。
“已經(jīng)接受了這個(gè)事實(shí)，現(xiàn)在根本不做開發(fā)貸。”國內(nèi)大型股份制銀行某對(duì)公人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。實(shí)際上，暫停房企開發(fā)貸的銀行并不是個(gè)例。

而從數(shù)據(jù)面看，不少銀行的開發(fā)貸余額也持續(xù)下降。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中信銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額3093.83億元，較去年末下降236.72億元。浦發(fā)銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額2689.56億元，較去年末下降80.98億元。而房地產(chǎn)業(yè)貸款的主要構(gòu)成就是開發(fā)貸。

去年在境內(nèi)公司債持續(xù)收緊之后，一些房企轉(zhuǎn)而發(fā)行美元債，但隨著監(jiān)管趨嚴(yán)和匯率變化帶來匯兌損益的影響，這一渠道也并非理想選擇。一些發(fā)行過美元債的房企，也正通過一些方式來對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

例如，萬科擬開展外匯套期保值，包括但不限于遠(yuǎn)期結(jié)/購匯（如遠(yuǎn)期外匯契約DF或NDF）、貨幣掉期（如交叉貨幣互換合約CCS）、外匯期權(quán)等，最大限度地減少匯兌損失。

部分前期發(fā)行過多筆美元債的房企，也采取了提前贖回的手段。如佳兆業(yè)，半年報(bào)顯示，其于2018年5月、6月于公開市場(chǎng)合共回購本金代價(jià)為1.08億美元之2022年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)，以及本金代價(jià)為6750萬美元之2024年到期9.375%的優(yōu)先票據(jù)。

聯(lián)合評(píng)級(jí)與聯(lián)合資信的報(bào)告也指出，今年第二季度，中資美元債的發(fā)行規(guī)模有所下滑，而中資美元債的主力之一就是房地產(chǎn)行業(yè)。報(bào)告指出，2018年第二季度，中資美元債發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)下滑，共發(fā)行中資美元債124期，總發(fā)行規(guī)模444.73億美元，發(fā)行期數(shù)和發(fā)行金額環(huán)比分別下降11.43%和19.88%；同比2017年二季度，發(fā)債期數(shù)上升7.82%，發(fā)行金額下滑35.26%，單筆平均融資規(guī)模有所下滑。

降負(fù)債與去杠桿

外部融資環(huán)境惡化，調(diào)控限購絲毫不松動(dòng)，很多房企走到了生死攸關(guān)的時(shí)刻。降負(fù)債、去杠桿成為了中報(bào)季被各大房企頻繁提到的關(guān)鍵詞。

艾振強(qiáng)的觀點(diǎn)是，要降負(fù)債，首先是減緩擴(kuò)張步伐，不能大肆拿地，尤其是高價(jià)地；其次是謹(jǐn)慎借錢，因?yàn)楝F(xiàn)在借的錢普遍比以前貴，既增大杠桿，也無法優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)；再是引入戰(zhàn)略投資者，多用股權(quán)融資；最后是賣資產(chǎn)，“實(shí)在不行，賣點(diǎn)資產(chǎn)把成本比較高的債還了”。

圖片來源：視覺中國

減緩?fù)顿Y節(jié)奏以降低負(fù)債率，中國恒大就是這么做的。今年上半年，恒大新增土地68幅，新增土地儲(chǔ)備3086萬平方米。對(duì)比2017年同期，恒大在2018年上半年的拿地?cái)?shù)量和建筑面積縮減近半。去年同期，恒大新購?fù)恋貎?chǔ)備高達(dá)152幅，新增土地儲(chǔ)備6763.6萬平方米。

在今年中期的業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大總裁夏海鈞也指出：“公司的土地儲(chǔ)備未來會(huì)維持在3億平方米左右，每年下降5%左右，通過土地方面的適當(dāng)減速，加速降負(fù)債，從而達(dá)到合理的水平。”中期業(yè)績(jī)顯示，恒大凈負(fù)債率下降至127.3%，較2017年同期下降50%，較2017年末下降逾30%。

引入戰(zhàn)略投資者的例證又如華夏幸福，今年7月10日，華夏幸福向平安資管轉(zhuǎn)讓5.82億股公司股份，占上市公司總股本的 19.70%。今年上半年，華夏幸福的凈負(fù)債率相比于年初大幅上升48個(gè)百分點(diǎn)至96%，不過克爾瑞發(fā)布的報(bào)告指出，“隨著7月平安集團(tuán)成為第二大股東，預(yù)期雙方未來的合作會(huì)增加，為企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況帶來幫助”。

從外部環(huán)境來說，房企能做到的無外乎上述方式，但事實(shí)上，“修煉內(nèi)功”也是必不可少的一環(huán)。多名房企內(nèi)部人士、房企策略咨詢?nèi)耸吭诮邮堋睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)均提到，降負(fù)債最要緊的還是加強(qiáng)回款管理，“降點(diǎn)價(jià)能盡快賣掉，不見得是壞事”。

在這一方面，很多房企也有所行動(dòng)。在今年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，佳兆業(yè)主席兼執(zhí)行董事郭英成表示，公司非常重視債務(wù)問題，“希望下半年經(jīng)過銷售回籠資金和多方合作，以及賣掉一些非核心資產(chǎn)，來繼續(xù)降低負(fù)債”。