每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

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又到了房企向股東匯報上半年業(yè)績的時間。這一次，房企普遍開啟了預增模式。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已經(jīng)有超過30家上市房企發(fā)布了2018年上半年業(yè)績預告（快報），其中利潤增幅預計超200%的有近10家。

在已公布業(yè)績預告的企業(yè)中，中交地產(chǎn)上半年凈利潤預計為3.03億元，同比增長2948.33%；恒大預計上半年稅后凈利潤則超520億元，暫居行業(yè)首位。房企普遍預盈下，也有預虧的企業(yè)，如中弘股份。該公司預計上半年內歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損14億元，比上年同期下降4876.59%；基本每股收益虧損約0.17元。

今年的半年報披露才拉開序幕，便已漲跌分明、差距明顯。在業(yè)內人士看來，2018年整體凈利潤，主要受到2016年、2017年銷售結轉收入和利潤率情況的影響。如今，房企越來越強調通過銷售回款拿地，將現(xiàn)金用到極致，利用高周轉降低開發(fā)成本、提升利潤率水平。

多家房企利潤增幅喜人

在截至目前發(fā)布半年報預告的房企中，不少企業(yè)利潤的成色頗足。

以碧桂園為例，其預計上半年凈利潤大幅增長，其中股東應占利潤同比增幅不少于50%。

恒大上半年實現(xiàn)銷售金額3042億元，同比增長24.6%；稅后凈利潤超520億元，核心業(yè)務利潤超546億元，同比大增100%以上。雖漲幅不如中交地產(chǎn)等，但凈利潤數(shù)值領先。

而一向以穩(wěn)健低調著稱的保利，其發(fā)布的業(yè)績快報顯示，上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤為64.92億元，同比增長14.90%；基本每股收益為0.55元，同比增長14.06%。

在第一梯隊之外，如陽光城上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤，也較上年同期大幅增長200%左右。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，碧桂園的業(yè)績增幅，主要是集團可確認收入的物業(yè)增加，及物業(yè)的平均售價及毛利率增長所致。而陽光城亦同樣受益于房地產(chǎn)開發(fā)項目結算收入的大幅增加。

實際上，衡量房企的上半年業(yè)績，一個不容忽視的指標是結轉收入。

安居客首席房地產(chǎn)分析師張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，由于房產(chǎn)的預售制度，銷售收入反映到報表上往往存在一定滯后性。上半年房企利潤上漲更多反映的是前期市場銷售情況，即是2016年、2017年建造并預售的項目。由于前幾年房價上漲較為明顯，加之2016年的“高價地”項目大多尚未結算，所以上半年房企的財報數(shù)據(jù)增幅亮眼，屬于正?，F(xiàn)象。

不過，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖則表示，單看增幅意義不大，要看利潤增幅前的基數(shù)是多少。并非所有房企的利潤都能反映房地產(chǎn)業(yè)務的盈利水平，尤其是資本市場，關注的凈利潤指標構成較復雜。比如，可能需要撇除股票投資收益、出售子公司的收益，以及物業(yè)重估收益等。

結轉收入效益顯現(xiàn)

不過，能將2016年、2017年的收益體現(xiàn)在2018年上半年的利潤里，也對企業(yè)的營業(yè)周期、資金周轉速度有一定要求。

一般而言，營業(yè)周期短，說明資金周轉速度快；營業(yè)周期長，說明資金周轉速度慢。上述業(yè)內人士指出，周轉速度快的企業(yè)，資金回籠速度就快，可能在1年半左右；而周轉速度比較慢的企業(yè)，資金回籠周期需要3年左右。

同時，由于我國實行預售制度，房企賣房時是預收賬款，而不是營業(yè)收入。賣房后有一定時間差，收入才能計入利潤。時間差體現(xiàn)了房企的運營效率，也影響其進一步發(fā)展。畢竟，一個公司資產(chǎn)周轉率越大，資產(chǎn)使用效率越高，才能使每一單位資產(chǎn)產(chǎn)生的銷售收入越多。

“2年左右時間差不多是行業(yè)的標準水平。”上述人士表示，“要做到運營效率高，就需要真正做到低成本、低杠桿、低負債、高周轉，這樣的房企，其實并不多。”

受益拿地時間差

上半年不少房企利潤的大幅增加，還得益于拿地的時間差。

張波告訴記者，上半年的利潤，大部分是以2017年的項目銷售結轉收入減去各項成本費用所形成。因而影響房企利潤的因素除了銷售收入外，主要包括土地獲得成本、營建成本及三項費用（銷售費用、財務費用、管理費用）。

開發(fā)商拿地的節(jié)奏不盡相同，拿地成本會不太一樣。如果是2014年~2015年拿的地比較多，那么土地成本要比目前地價低很多。而土地成本低，凈利潤就相對較高。如果是2016年拿地，當年高價地眾多，地價相對已高，能取得的利潤空間在一定程度上遭到壓縮。

“其實從目前體現(xiàn)在利潤表的項目看，2016年階段拿地的房企比較多，所以不是所有房企凈利潤都比較高。尤其是如果把當時的高價地項目拿來銷售，現(xiàn)在凈利潤就不會這么高。”張波表示。

周轉率仍是重中之重

實際上，從周轉速度來看，房企在2016年之前拿的地，絕大部分都已入市。由此，面臨后續(xù)高價地入市的階段，房企要如何保持凈利潤的增加？

在張波看來，房企對此有幾種常見手法，例如虛報完工進度。即，未完工虛報已完工，并以此增加收入結轉。

“還有一種手法是延緩成本結轉，減少應該按比例結轉的土地成本。例如按照進度是30%的土地成本，但企業(yè)可以按照20%的土地成本來報，凈利潤就高了。此外，通過公允價格變動損益調節(jié)來操縱利潤，也可能使賬面上的利潤保持一個較好態(tài)勢。”張波直言。

黃立沖則告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，凈利潤中還包括非經(jīng)常性利潤，這是和主營業(yè)務不相關的收入，比如買賣固定資產(chǎn)所得，因而不排除企業(yè)會通過物業(yè)重估來實現(xiàn)利潤；其次，銷售利潤、投資物業(yè)升值、持有第三方股票大幅上漲等，均是利潤的構成部分。

在業(yè)內人士看來，利潤是企業(yè)多個部門共同的“杰作”，能夠體現(xiàn)一個企業(yè)各方面的能力，也非常直接地折射出企業(yè)的賺錢效率。利潤背后，當“快拿地、快生產(chǎn)、快銷售”已經(jīng)成為房企的主流，周轉率依然是當下房企比拼的重中之重。