每經(jīng)記者｜唐潔 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“房地產(chǎn)緊縮仍然要堅(jiān)持，金融嚴(yán)監(jiān)管仍然要持續(xù)。”摩根大通董事總經(jīng)理朱海斌表示。

今年不會(huì)出現(xiàn)明顯的政策放松

朱海斌在梳理過(guò)去10年宏觀政策變化時(shí)說(shuō)，2008年以后，基本上每隔三年就會(huì)出現(xiàn)一次政策放松，其中2008年4萬(wàn)億的刺激政策，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去10年最強(qiáng)的刺激。另外，2012、2013和2015、2016年又有兩次政策放松。

朱海斌認(rèn)為，今年財(cái)政政策、貨幣政策以及匯率政策在調(diào)整的同時(shí)都同步強(qiáng)調(diào)持續(xù)收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和嚴(yán)控，這是與以往不同的地方。

“財(cái)政政策、貨幣政策、匯率政策、房地產(chǎn)政策、監(jiān)管政策”，是朱海斌提出判斷政策松緊的五個(gè)方面。

在財(cái)政政策上，朱海斌分析稱(chēng)，2018年全年不會(huì)有明顯放水。從財(cái)政赤字的水平看，2018年很可能與2017年接近，所以這次財(cái)政刺激力度也會(huì)比以往弱。

在貨幣政策上，朱海斌表示，利率政策和信貸政策的力度也可能遠(yuǎn)弱于以往。首先是利率政策，2008年、2012年、2015年，歷次貨幣政策放水都伴隨著一系列降息舉措，但目前為止，銀行存貸款利率沒(méi)有任何調(diào)整。另外，從信貸增速看，今年4月央行降準(zhǔn)之后，廣義的信貸增速一路下行，6月份創(chuàng)下歷史新低，我們分析央行的目標(biāo)就是組織社會(huì)融資水平的下滑，下半年增速可能穩(wěn)定在10%左右。

金融監(jiān)管上，“4月以來(lái)，資管新規(guī)、理財(cái)新規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，表明嚴(yán)監(jiān)管的方向不會(huì)有明顯變化。”朱海斌說(shuō)。

商品房市場(chǎng)可能趨向政府主導(dǎo)

就房地產(chǎn)行業(yè)，朱海斌對(duì)目前的宏觀政策做了三輪解讀。

一是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)溫和下滑。從房地產(chǎn)投資增速的規(guī)模來(lái)看，上半年增長(zhǎng)10%，這并不是一個(gè)可持續(xù)水平，下半年可能會(huì)維持在4%到5%之間，全年維持在7%左右。

二是行業(yè)深度整合，大房企和中小房企之間的分化可能會(huì)進(jìn)一步加劇。2020年之前，前8位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額可能占到35%左右，前20位可能會(huì)超過(guò)50%，這與目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局有所不同。

三是從政策來(lái)看，2017年應(yīng)該說(shuō)是繼2003、2004年以后房地產(chǎn)政策變化最大的一年。新的樓市供應(yīng)格局之下，商品房和保障房市場(chǎng)基本呈現(xiàn)并行局面。

目前我們所看到的種種行政措施可能會(huì)更加長(zhǎng)期化，這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較大。以往商品房是以市場(chǎng)為主導(dǎo)的價(jià)格機(jī)制，未來(lái)則可能趨向由政府主導(dǎo)，管控價(jià)格、管控?cái)?shù)量，這對(duì)房企來(lái)說(shuō)可能是最大的政策挑戰(zhàn)。

從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，未來(lái)城鎮(zhèn)化仍然有一定的增量空間。未來(lái)支持新一輪行業(yè)需求的，不能簡(jiǎn)單說(shuō)是一二線城市，還是三四線城市，更多的是城市群聚集帶來(lái)的效應(yīng)。