每經編輯｜實習記者 吳抒穎    

每經實習記者 吳抒穎 編輯 楊軍

作為一個資金密集型行業(yè)，房地產對金融有很強的依賴性，但在金融去杠桿和樓市調控的雙重背景下，房企融資的難度陡增。

中原地產研究中心數據顯示，2017年內地房企融資明顯收緊，2016年1~5月，房企融資數據高達5514.8億元，而2017年上半年，合計房企融資資金只有1232.4億元，同比跌幅高達77.7%。

在融資渠道緊縮的形勢之下，房企又將如何應對？

借道房地產信托

今年以來，房地產信托的融資規(guī)模一直在攀升。

用益金融信托研究院數據顯示，今年1~5月，房地產信托的成立規(guī)模占比逐月上升，其中，5月成立規(guī)模為256.61億元，同比大漲250.64%，在信托各投放領域中占比達23%。

作為國內的龍頭房企，恒大是房地產信托的大戶。據Wind資訊，今年以來涉及到恒大的信托項目共27單，總規(guī)模接近160億元。其中最大的一筆為由愛建信托發(fā)行的長盈精英恒大深圳沙井項目并購貸款信托，實際募集規(guī)模高達52.76億元，預期收益率為7%。

走在強勢擴張路上的房企也頗青睞房地產信托的融資模式。用益信托網的數據統(tǒng)計，去年拿下全國單價最貴地塊的融信今年以來已經發(fā)行了多只信托產品，其中6月份由五礦信托發(fā)行的融信6-9號集合資金信托產品總募集金額為18.93億元，預期收益率為不高于每年7%。

而實際上，房地產信托一直是融信最為依賴的融資模式。據其招股書，2015年末融信借款總額為186.28億元，其中信托及其他資金為164.52億元，占比近九成。

申萬宏源分析師KrisLi指出，隨著持續(xù)調控政策下房地產銷售會面臨放緩，開發(fā)貸和自籌資金（包含自有資金、債券融資、股權融資、信托融資以及其他渠道融資）在整體資金來源中的重要性會更加凸顯，而這兩個再融資渠道接下去都會面臨額度收窄、定價上行的壓力。

股權融資盛行

實際上，據《21世紀經濟報道》稱，過去幾年來，通過銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產的資金絕大多數為債權或"名股實債"。

但今年2月，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號--私募資產管理計劃投資房地產開發(fā)企業(yè)、項目》，其中明文規(guī)定名股實債的方式受讓房地產開發(fā)企業(yè)股權將不予備案。

不過，這并沒有澆滅房企通過股權融資模式獲取資金的熱情。今年5月，中國恒大披露稱，公司附屬恒大地產集團、各項目公司與基金經理簽訂10份項目協(xié)議，基金將投資合共約人民幣108.5億元于各項目公司，與集團共同開發(fā)各相關項目。

5月23日，萬科公告稱，經綜合考慮市場融資環(huán)境，擬通過下屬公司夢想家出資50.31億元，與招銀資本、長江招銀共同設立兩支專業(yè)商業(yè)地產投資基金，兩支基金的投資方向均為特定社區(qū)商業(yè)的不動產或股權等資產--即萬科或下屬控股子公司所持有的42項商業(yè)地產項目。

一不愿具名的投資人士告訴《每日經濟新聞》記者，以上股權融資項目是股權和債權同時投資的形式，但股權背后是否有類似于債權的擔保機制無法判定，單從項目本身來看，不算是"名股實債"。

據《財新網》報道，華夏幸福主要是通過信托計劃募集信托資金向子公司增資，增資后華夏幸福仍持有項目公司50%以上的權益。在2017年4月至6月，華夏幸福通過股權融資獲得97億元。

同策咨詢研究部研究員張吉輝認為，房企作為資金密集型企業(yè)，對資金持續(xù)性的需求和外部環(huán)境的收縮可能導致了股權融資金額自4月份以來的持續(xù)上漲。

上述研究機構數據顯示，2017年4月至6月，40家典型房企的融資總額分別為538.58億元、604.92億元、1131.66億元，而股權融資占比分別為14.50%、20.82%、36.14%；而2017年1月至3月，這40家房企融資總額分別為397.52億元、428.53億元、588.17億元，而股權融資占比則分別為0.05%、1.44%、0.92%

境外發(fā)債"井噴"

國內融資受阻，不少房企開始尋求境外資金的支持。統(tǒng)計局數據顯示，2016年1~5月，房企利用外資42億元，同比下降72.1%。到今年同期，房企利用外資的規(guī)模就升至90億元，同比增長115.1%。

中原地產統(tǒng)計顯示，2017年前5個月，房企海外融資規(guī)模達到148.75億美元，同比上漲97%。"出海"的房企中，恒大同樣是巨頭。根據英國《金融時報》報道，今年以來，恒大和佳兆業(yè)發(fā)售的美元債券達110億美元，超過過去兩年中國所有開發(fā)商發(fā)售的債券總規(guī)模。

需要警惕的是，伴隨著美元加息的預期，境外融資的成本目前已經處于高位。以恒大為例，新近恒大發(fā)行了總額66億的美元債券，票息最高達到8.75%。榮盛發(fā)展的2017年第二期中期票據10億美元，3年期，成本6.8%；龍光地產在海外發(fā)行6年期4.5億美元優(yōu)先票據，年利率為5.25%。在其他債權融資方式中，龍光地產發(fā)行3.5億美元永續(xù)債，起始利率7%。

而據同策咨詢研究部統(tǒng)計，40家上市房企同期的整體融資成本在5%以上，部分被推高至6%以上。

中原地產首席分析師張大偉也指出，美元走強后，熱錢將流出中國市場，疊加債券市場融資難，房地產企業(yè)資金緊張的窘境將會被加劇。