每日經(jīng)濟(jì)新聞 2016-09-21 15:54:04
鄭州業(yè)內(nèi)人士表示，此次鄭州土地市場大規(guī)模集中推地，是因?yàn)橥恋厥袌龊蜆鞘刑珶幔伺e有助于市場調(diào)控。
每經(jīng)編輯｜王杰
每經(jīng)記者 王杰
來自鄭州晚報(bào)官方客戶端的消息，“從鄭州市國土資源局獲悉，經(jīng)市政府研究，今年年底前，鄭州市主城區(qū)（市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)）將集中供應(yīng)6000畝商品住宅用地。鄭州市國土資源部門將通過合理把握土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和布局，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，有效改善房地產(chǎn)供需關(guān)系，以達(dá)到穩(wěn)定市場預(yù)期、保障鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控措施落實(shí)到位的目標(biāo)。”
據(jù)了解，2015年，鄭州市主城區(qū)全年供應(yīng)商品住宅用地4911畝，今年1—8月份已供應(yīng)5300畝，按照年底再供應(yīng)6000畝的計(jì)劃，今年鄭州市主城區(qū)商品住宅用地將達(dá)到11300畝，是去年全年供應(yīng)量的2.3倍，這一數(shù)據(jù)頗為可觀。
就此，9月21日上午《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電鄭州市國土資源局求證此消息的真?zhèn)?，該局相關(guān)人士在報(bào)了一組電話號(hào)碼后表示：“請(qǐng)問下我們宣傳那塊（部門）吧。”記者在撥通此號(hào)碼后，接聽方則表示，負(fù)責(zé)宣傳的（工作人員）不在。
而業(yè)內(nèi)對(duì)于鄭州市年底再供應(yīng)6000畝的計(jì)劃，多表示看好其對(duì)市場供應(yīng)的緩解作用和對(duì)樓市調(diào)控的積極影響。
集中入市將緩解土地供應(yīng)
河南省房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士馬水旺向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，鄭州年底再供應(yīng)6000畝的任務(wù)，已被分配到各區(qū)。能否緩解房價(jià)和地價(jià)，要看此計(jì)劃是否落實(shí)到位。
住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌則認(rèn)為，鄭州這一規(guī)模的土地供應(yīng)，應(yīng)該可以緩解一些用地緊張的情況。
值得一提的是，在馬水旺看來，2016年鄭州房價(jià)暴漲，很大程度上與去年供地太少有關(guān)，因?yàn)楣┬桕P(guān)系直接決定了房價(jià)和地價(jià)的走勢(shì)。
“若按照后四個(gè)月再供地6000畝的量計(jì)算，即使容積率是3.0，估算建筑面積也有1200萬方?？扇胧械姆课菝娣e，相當(dāng)于去年全年銷售量的70%，這能夠很大程度緩解樓市的供應(yīng)。”馬水旺認(rèn)為。
顧云昌則建議稱，供給端的調(diào)控，主要在需求側(cè)，土地計(jì)劃應(yīng)該更加貼近市場的需求，地方政府需強(qiáng)調(diào)供地的總量和節(jié)奏，并依據(jù)市場情況設(shè)定預(yù)案。
而來自鄭州市統(tǒng)計(jì)局的消息顯示，2015年鄭州市住宅銷售面積已達(dá)1695.2萬平方米。加上今年約1200萬平方米的預(yù)估待入市面積，鄭州樓市將受到較大影響。
土地集中推，因?yàn)橥恋睾蜆鞘刑珶幔?/strong>
值得一提的是，政府或集中大規(guī)模推地，開發(fā)商的拿地激情也或隨之助漲。
9月21日鄭州市中秋后的首次土拍中，地塊最終競拍價(jià)格就達(dá)到了9.92億元，溢價(jià)率220%，競爭非常激烈。
最終，地塊由北京同道圣合投資有限公司競得。有消息稱，北京同道圣合投資有限公司屬于康橋地產(chǎn)。
公開資料顯示，該地塊位于經(jīng)開第八大街以東、航海東路以北、經(jīng)開第九大街以西，使用權(quán)面積36404.60㎡（54.6畝），起價(jià)3.1億元，土地用途為商務(wù)金融用地兼批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地。容積率小于4.5，建筑密度小于45%，建筑高度小于150米，綠地率大于25%，出讓年限40年。
來自大河客戶端的報(bào)道稱，雖然鄭州樓市調(diào)控新政“房九條”已經(jīng)實(shí)行，但是這宗地因商業(yè)屬性并未受到網(wǎng)拍熔斷限制。而根據(jù)鄭州市新規(guī)，經(jīng)開區(qū)和鄭東新區(qū)居住用地及兼容居住用地的出讓，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競房價(jià)”，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價(jià)，綜合房價(jià)報(bào)價(jià)低者為競得人。
不過政府要求該地塊“需建設(shè)一座5星級(jí)酒店；土地競得人須在鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)注冊(cè)獨(dú)立核算法人單位”。
張紅超表示，鄭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)有自貿(mào)區(qū)和跨境電商綜合試驗(yàn)區(qū)加持，且成功成為國務(wù)院批復(fù)的鄭州航空港“雙創(chuàng)”示范基地重要組成部分，所處區(qū)域商業(yè)配套尚不完善，地產(chǎn)商花大價(jià)錢競拍商務(wù)用地，說明對(duì)此區(qū)域整體發(fā)展有信心。
“這也反映出目前開發(fā)商對(duì)該區(qū)域土地的迫切需求，已經(jīng)不僅僅體現(xiàn)在對(duì)商業(yè)住宅用地的追逐上，商務(wù)金融用地也成為追逐對(duì)象。”上述人士表示。
大規(guī)模推地助力樓市調(diào)控，但還有后招？
實(shí)際上，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月6日之前鄭州已在今年拍出過九宗高價(jià)地塊，恒大、萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產(chǎn)商均刷新過鄭州土地的單價(jià)紀(jì)錄。
樓市方面，在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，鄭州環(huán)比價(jià)格漲幅5.6%，居全國第一。
隨之，9月14日，鄭州市政府官網(wǎng)對(duì)外發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（鄭政辦〔2016〕60號(hào)）的重要文件，外界稱之為“鄭九條”。
因而，此次土地大規(guī)模集中入市，在很多鄭州業(yè)內(nèi)人士看來，是助力樓市調(diào)控的一舉。
河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張紅超就認(rèn)為，此次大規(guī)模、集中供地，將助力“鄭九條”，繼續(xù)降低或改變樓市看漲預(yù)期。
“但是期待短期內(nèi)降低房價(jià)，那是遠(yuǎn)水難解近渴。房地產(chǎn)開發(fā)有一定周期，現(xiàn)在拿地不可能即刻入市，只能算增加未來供給量，會(huì)對(duì)購房者預(yù)期產(chǎn)生影響。而且，要做到通過大規(guī)模集中供地降低看漲預(yù)期，供地量要足，要夠集中，且必須要成功交易。”張紅超表示。
房地產(chǎn)評(píng)論人王毅敏則認(rèn)為，從最近的“鄭九條”、“土地放水”來看，鄭州市對(duì)于樓市調(diào)控是積極的。
“應(yīng)該注意，現(xiàn)在政府主要還是在供應(yīng)側(cè)著手，通過影響市場供應(yīng)滿足市場需求，來調(diào)節(jié)市場。但限制需求側(cè)的政策還沒有一條出臺(tái)。所以可預(yù)測(cè)，如果供應(yīng)側(cè)不能完全遏制房價(jià)上漲的話，政府既有可能‘兩手抓’來解決市場過熱的狀況。而且未來政府還會(huì)有更多的招數(shù)使出，比如限購、限貸、增加投資型購房的契稅比例等。”王毅敏表示。
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