每經(jīng)編輯｜吳若凡    

▲ 紅框內(nèi)為待拆遷地塊

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

當(dāng)人們還在津津樂道上海拍出刷新全國成交紀(jì)錄的高價(jià)地時(shí)，一家開發(fā)商已經(jīng)在悶聲發(fā)大財(cái)。

2016年8月17日，新湖中寶發(fā)布公告，全資子公司新湖地產(chǎn)擬與漢榮房地產(chǎn)簽訂《上海市虹口區(qū)乍浦路街道32坊2/1丘地塊變更建設(shè)開發(fā)單位協(xié)議》：

擬采取變更開發(fā)建設(shè)單位的方式，在新湖地產(chǎn)完成目標(biāo)地塊的房屋征收補(bǔ)償后，并經(jīng)上海市虹口區(qū)人民政府批準(zhǔn)同意后，漢榮房地產(chǎn)放棄對(duì)目標(biāo)地塊的開發(fā)建設(shè)權(quán)利，并配合辦理將目標(biāo)地塊的開發(fā)建設(shè)單位變更為新湖地產(chǎn)之手續(xù)。

簡單說來，就是開發(fā)商漢榮房地產(chǎn)將拆遷事宜全部轉(zhuǎn)讓給了新湖中寶，未來該地塊的拆遷和項(xiàng)目開發(fā)全部交由新湖來完成。

“原拆原還”這個(gè)詞老上海人可能不陌生，因?yàn)樵?jīng)就憑借這個(gè)詞，有些拆遷戶一下子拿到了幾套新房，瞬間由窮變富。

而伴隨乍浦路街道開發(fā)權(quán)益的轉(zhuǎn)手，區(qū)域的拆遷再開發(fā)進(jìn)程可能會(huì)加快，而這無疑將解救區(qū)域里的大批住房困難戶，大拆遷將上演新一輪“由窮變富”的故事。

富翁制造

先來看一下這宗地塊：乍浦路商業(yè)建筑以東，武昌路以南，吳淞路以西，天潼路以北。

總占地面積19201平方米，其中規(guī)劃道路用地1989平方米，總規(guī)劃建筑面積不超過72878.4平方米，規(guī)劃容積率不超過4.2萬平方米/公頃，規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公。

＊上述數(shù)據(jù)以最終規(guī)劃部門確認(rèn)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)

由于是毛地，尚不知道區(qū)域的具體拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

不過，根據(jù)邦爺曾拿到的《虹口區(qū)萬安路地塊前期征收預(yù)算》中粗略算出的拆遷成本在8.6萬/平方米左右，邦爺估計(jì)乍浦路地塊的拆遷價(jià)格不會(huì)低，因?yàn)樗坏矊儆诤缈趨^(qū)，位置還比萬安路地塊要好得多。

而且，從地理位置上看，乍浦路項(xiàng)目與8月17日拍出的中國單價(jià)最貴地塊“閘北中興地塊”（樓面價(jià)近12萬元/平米），直線距離不足2公里。

而拆遷地塊所在的四川北路板塊新房均價(jià)在9萬元/平米，這主要是由于該板塊位置內(nèi)只有瑞虹新城和建邦16區(qū)兩個(gè)新房項(xiàng)目，因而拉高了整體價(jià)格。

種種因素都在拔高地塊的拆遷價(jià)格，但拆遷一事涉及的權(quán)益分配實(shí)在太復(fù)雜，所以具體拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能達(dá)到多少，大家自由發(fā)揮想象空間吧~

但不得不說，尚未啟動(dòng)拆遷，區(qū)域價(jià)格預(yù)期就已經(jīng)被抬上了10萬+。不得不說，動(dòng)遷戶們，你們太幸福了。

依據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市舊區(qū)改造工作若干意見的通知》以及《關(guān)于調(diào)整完善本市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置政策試點(diǎn)工作的意見》內(nèi)容，居住房屋的價(jià)值補(bǔ)償為：

1、公房：評(píng)估價(jià)格×80%+套型面積補(bǔ)貼+價(jià)格補(bǔ)貼

2、私房：評(píng)估價(jià)格×100%+套型面積補(bǔ)貼+價(jià)格補(bǔ)貼

評(píng)估價(jià)格=被拆除房屋的房地產(chǎn)市評(píng)估單價(jià)×被拆除房屋建筑面積(如被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評(píng)估單價(jià)低于評(píng)估均價(jià)的，按評(píng)估均價(jià)計(jì)算。

套型面積補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼面積。

價(jià)格補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×被拆除房屋建筑面積。

＊文中觀點(diǎn)為受訪者言論，和邦地產(chǎn)立場無涉。